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Re: [閒聊] 20年後的2040年,台北市新成屋要多少錢?

看板home-sale標題Re: [閒聊] 20年後的2040年,台北市新成屋要多少錢?作者
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關於土地vs營造成本

土地 跟黃金一樣 賣一塊就少一塊

漲跌跟隨供需 只要經濟沒有停滯 就會跑贏通膨

營建成本方面~

未來是否會不增反減呢?

畢竟許多產業都陸續被破壞式創新所顛覆

建築業這麼大的一塊餅

很難想像在2040年時還是用同套工法在做

這幾年3d列印屋、自動化、機器人等等大家都當噱頭在看

說不定在2040年時

工程師已用不到當今一半成本的方式在蓋房子了呢~


不論這是不是天馬行空

總之營建成本應被當作不動產投資的必要之惡

蓋了會折舊 舊了要翻修 修不好要拆 拆比蓋還貴

更別說跟上下左右鄰居的整合成本了~


個人認為不動產最穩的配置還是在有潛力(或至少可保值)的土地部分

自住兼投資也可找格局方正、地坪大於20坪的臨路透天

作為防禦型的資產配置~

※ 引述《KrisNYC (Kris)》之銘言:
: 基本上新成屋的成本就是 土地+營造+管銷+利潤
: 你問台北市我就用台北市舉例
: 京華城最後標售價格372億
: 依戴德梁行台灣投資及顧問服務部資深協理賴一毅表示,
: 京華城若以開發A+級商辦為目標來試算,
: 合理平均每坪月租約2,650元,以3%租金投報率反算,
: 每坪行情約106萬元,扣除興建成本每坪15萬元,
: 依京華城占地面積4,986坪、容積率560%概算,
: 每坪土地合理價格應為815萬元,土地總值約406億元。
: 裡面會有30-40%移出來做住宅開發
: 特地作住宅開發是因為那邊新成屋可以賣到一坪120+
: 比商辦還高
: 我們拿這個案子來舉例
: 在取得土地的時候開發商土地成本每坪就746萬了
: 樓地板營造成本15 560%容積 每個地坪再加84萬營造成本
: 746+84=830已經比每坪土地合理價格815高
: 總銷依算式可推回每土地坪899萬 總銷448億 總成本414億
: ******經sdhpipt大指正更新營造成本算式******
: 15 * 5.6 * 1.6= 134
: 總銷算式 (815+134)*4986
: 成本746+134=880 *4986
: ******總成本439億 總銷473億******
: 易言之預計銷售樓地板單價管銷和利潤
: 就算多抓30-40%賣豪宅 頂多也多賣30-40億
: 全部都賣的非常符合預期 也只賺30-40億
: 還要付利息 和工期銷售等等等的不確定性
: 看到這裡你明白了嗎?
: 土地和營造價格占了所有計算的9成 土80 營造10 雜項10
: 其他的雜支利息管銷扣下去利潤看起來占比非常低
: 已經不是建商想賺你多少錢的問題
: 是土地和營造成本在決定走向
: 那土地和營造成本未來會怎麼走?
: 土地攸關地方政府財政 土地的價格只要往下走
: 金融秩序和公家財務都會崩盤
: 工資和建材就不用講了 未來蓋房子有可能比以前便宜嗎?
: 在台北這個案子裡土地價格決定了不管有沒有人買單
: 推案就是只會一直往上走 順道一提
: 先不管當年威京集團20年前蓋京華城成本多少 賣372億有沒有賺
: 接手的中石化 根本就是威京集團的子公司啊....
: 底下就不貼強雄圖了...

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abyssa112/18 17:45都更危老越來越多 容積都越蓋越大 敦南誠品都能都更

abyssa112/18 17:45以往認知的土地容積有限好像被突破了? 最近又放寬容積

abyssa112/18 17:45原本超容積的又可以給原容積1.2倍,這樣每30年可以擴20%

abyssa112/18 17:45不斷砍掉重練可以越長越高 會不會衍生出什麼新玩法呢?

piliwu12/18 17:45短期內營建成本漲定了,無良台積電用離譜價格搶師傅

piliwu12/18 17:46我家自建計畫短期完全破產

KrisNYC12/18 17:50你可以Google一下潤泰的預鑄工法 猜猜看這樣便宜還是貴

promote12/18 17:50科技業不會天天過年擴廠 建築業這波拿竅過後...誰知道呢

promote12/18 17:52不用google也可知道利之所趨、勢之所趨 靜看未來演變~

s2649275512/18 19:15缺工好幾年了 只是這兩年特別缺 小朋友不想做 老師

s2649275512/18 19:15傅退休 年齡產生斷層

s2649275512/18 19:16當然科技發展難說 但是我傾向賭確定的這幾年

Aswind12/18 19:48我家六樓透天(筏式),16年前花了1800萬蓋,現在聽認識

Aswind12/18 19:48公頭說大概要近2800萬,不知真假

IS098712/18 20:09建商表示:再吵自己蓋

IS098712/18 20:10 https://i.imgur.com/P8COiwp.jpg

Nightu0512/18 20:46台灣地震這麼多 3D列印真的安全嗎

Nightu0512/18 20:47我ok 你先住

gm325212/18 21:20成本降低幹嘛便宜賣你,3D列印新工法每坪先漲五萬再說