Re: [請益] 這種收租物件要注意啥

前文恕刪

剛好趁這篇文章主題

分享一下收租VS一般房的差異

可能會有點偏題

不要見怪

很多人對於收租型的案件都有不同類型的疑問

有些人覺得收租套房非市場主流、買賣周期又長、貸款難貸

買來投資效益不高

又有些人的疑慮是說收租效益這麼好

為何又會有人想賣

我個人認為

收租類型的物件是這樣

他是一種穩中求勝的概念

因為持有這類案件

你的現金流永遠不會出狀況

而當你現金流沒有出現狀況的時候

你就很難會有被錢逼到 急售、賤賣 甚至最後賠錢求售的問題

也因此在銷售時，更容易等到高價

這是跟價差不太一樣的地方

舉上一篇S大的例子

他最後選擇的走向就是 價差 走向

現金流 V.S 價差

從來都是兩種截然不同的投資方式

沒有孰對孰錯

富爸爸說沒有「價差」 無法致富

但沒有「現金流」 無法自由

我們終究要在這兩種投資類型中，取得一個平衡點

買價差類的案子

當你一個月負現金流1萬元，來期待他未來會漲價甚至都更的時候

你敢買幾間這樣的案子?

或許他漲價或都更的利益很大

但你能持有這種案子幾間？

5間，你一個月就負5萬；10間，你一個月就負10萬

買越多，你就越不能放棄你的本職收入

越不能放棄你的本職收入，你就越難自由

因為買價差的案子

永遠是你要認真工作養房子，而不是房子養你

或許有些人會認為

我買得很便宜，缺錢隨時賣掉轉現金就好

話聽起來有理，但細想下去

會明白這是一個風險極高的思維

我們持有一個資產，就是希望等他漲價到最大效益

然後一舉脫手獲利

但誰說得準房價已經到最高點了沒?

明天要跌、要漲，最後都只能擲杯才知道

很有可能當你想變賣現金的時候

市場風向劇變，你想賣還賣不掉

沒遇過的可能無法體會

奢侈稅上路時，房屋成交量瞬間從金融海嘯後的歷史新高

一路跌落之冰點

但當時房價可是節節高升阿

卻有多少英雄好漢，都是倒在這一刻

因為當他們剛好需要用錢時，想變賣個一兩間

但他手上5間、10間價差案，每個月負現金流10幾20萬

幾個月沒賣掉，就是負現金流百來萬

市場上多少大咖投資客

都是在這過程中撐不下去，倒在這裡

尤其是買預售屋作價差這類型的投資人

市場好的時候，他們紅單轉讓，賺錢跟飛機起飛一樣

但市場一反轉，成交量急凍的時候，第一批倒的都是持有這類物件最多的人

因為當轉不掉時

他們要付的款項更大

二期款、三期款、交屋款 隨便一個都幾十上百

沒錢交屋怎辦？

只好斷頭了....

你聽到那些以前新莊副都心、桃園青埔斷頭的

都是這樣來的

但反過來看

你很少看到持有一百間以上收租套房的投資人

會因為市場反轉，他整個就垮掉的

跟你說

不可能有

如果真的有，一定也是在外面玩了一些跟房子無相關的東西

做生意失敗阿....期貨選擇權阿....賭博阿...之類的

因為持有收租套房的投資客們

共通點都是現金流非常穩健

現金流嘎不過貸款不會買嘛

如果嘎得過貸款，就剩下房子租不租得掉的問題

而以現在房價節節高升的狀況

租屋人口上升也是必然的趨勢

(因為越來越買不起...只好租房子)

這類型房東唯一的風險

就是房子租不掉而已

今天政府給你限貸、奢侈稅、房地合一稅，市場冰冷時

對這類型的投資客來講就是

「喔...那算了先不賣，再收個幾年租金看看狀況」

等著等著，風頭過了之後

房價又回溫了，這時後再拿出來賣，又能獲利出場

價差永遠都有，只看你賺不賺得到

一個產品可能會從10元漲到100元

關鍵在你等不等得到他漲到100元的那一天

或是你在他漲到100元之前，就被持有成本擊倒了

說這麼多

也不是要說收租套房多好

收租套房最大的問題

跟大家理解的一樣，就是「不好賣」

但這裡說的難賣，是拿來跟一般住家格局比起來相對難賣

收租房他當然也有他自己的市場

只是比一般市場小得多

仲介來店10個買方不知道有沒有1個想買這類型的產品

所以會造就一個問題

「在大環境大漲的情況下，他的價差相對少」

98年大漲期

最好賺的

莫過於市場主流產品 3房2廳、2房1廳

當時真的是今天簽約隔天賣

而因為大環境增值

你持有這類產品，真的是隨便開價，都有可能成交

但同時間的收租套房

並不會因為大環境增值

他跟著大漲

記得當時我買一個社區大樓一坪22萬，兩年後35萬賣出

一坪13萬價差，30坪大概獲利400

但我買一個收租套房8%，同樣過兩年，我賣6.5%，才賺不到180

這就是在大漲時不如一般房的價差顯著差異

所以我認為最好的方式

是要做資產配置

所謂資產配置，就是價差+現金流同時進行

用現金流的案子，去養你價差的案子

再用價差得到的獲利，繼續增加你的現金流

這樣無限循環，才能源源不絕

我以前目標也是純做現金流

最高曾同時100多間套房在收租

這會有一個優勢

你光一個月的租押金，就能再買一間房子

缺錢裝潢的時候

等兩個月，裝潢款就齊了...

但就像我前面提到的

做現金流就是大錢換小錢

我可能拿300萬頭期款，去換一個月5萬月收

「不做價差，難以致富」

所以後來我也調整了一下資產配置

目前走向大概是這樣

7成現金流、3成價差

這意思是若手上共有10個案子，7個做現金流，3個做價差

現金流可以供應生活費、幫忙cover價差帶來的負現金流

價差就能盡力等待到最大值

這樣就是一個滿完整的資產循環

講到這裡

千萬不要認為現金流產品就不會有價差

其實做得好

現金流產品的價差甚至是不輸一般房型的

因為雖然銷售期長

但你經得起等

我曾賣掉一個案子 沒捷運站的5+6頂加

當時底價1400實拿，月收7萬

當時有好幾個仲介買方出到1350、1380凹我見面談

雖然只差20萬左右，但我分毫不降

理由很簡單

我一個月收7萬，你要我降20萬，那我不如再收3個月....

最後在我堅持之下

有另一組買方出到超過底價，1450成交

皆大歡喜

但這個心態是純作價差的時候很難有的

因為如果我同時持有5個價差案，一個月現金流負10萬

我就會很想低一點先賣掉一兩間換本錢回來

這也是人之常情

不小心打太多了...

好像還沒回復到為何這類房東要賣屋

收租案的房東賣屋有很多可能性

缺錢、轉投資、管理很累不想租了、房子有問題都有可能

我最近出掉台北很多投資套房

都是收租很穩定的產品

目的其實也是集合資金

轉投資土地蓋電梯套房

所以不用想說這種案子幹嘛賣

總會有人賣的

你唯一要注意的是房子是否真的沒有問題

有沒有漏水、有沒有處理不了的違建等等

現在做套房

最怕的就是被檢舉、鄰居的困擾

如果都排除了

基本都資金運用而已

這倒是不用太擔心

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