Re: [心得] 買房自備款真的好高
這位朋友的問題是鑑價跟不上
其實這個問題我一直也覺得銀行根本助長集中化
銀行對住宅的鑑價大致上
先粗分自己鑑 和外包兩個做法
但殊途同歸 自己鑑或外包 鑑價人員能做的事
就跟你我差不多 查實價 比對類同產品成交價格
實地拍照或跟你要照片佐證
流程大概這樣:
1. 你買的是24年12層華厦的第七層 方圓300M內
同樣10層左右 20多年的華厦 中樓層3年內成交價拉出來
每坪均價多少 均價x坪數+車位 = 鑑價
2. 你的合約價如果比這個價格高 那拍照看是不是裝璜的很好
再找最近的房地產指數 和電話問兩大房仲市場參考行情
依照這個 屋況好房市好時可以向上修正5~10%
相對的房市不好時向下10-15%
3. 照你買的地段 銀行會有內規 最高85/80/75/70/65/6成
很多鄉下地方會落在6成7成
總之1 x 2的修正參數 x 3的成數
他最後就給你一個可貸金額
缺點很明顯 成交量少的地方價格認定很困難
然後比較特別的物件 土地持分多的公寓 透天
鄉下地方(也不要講鄉下 就說成交量很少就好)
就會根本拉不出比較值
比如說 上上周看的台北市房子
坪價開67 實登62 鑑價有三間銀行都67 68
鑑不到這種問題幾乎不發生在雙北新房上....
然後成交熱絡的都市區就10% 15%的一直上去
鄉下地方只能拉好幾年前的資料整天鑑不到
這個鑑價的流程本身就會造成M型化
只有建商的重劃區整批新成屋鑑價能打破這個規則
然後水就又更深了...
※ 引述《fpig (該過健康的生活!!)》之銘言:
: 最近有跟朋友聊到買房子要準備的自備款,仔細一算,真的比想像中高
: 最近這一間,我自己是買成屋,不到900萬的房子,整體仲介費還有稅,花了大概快3: 00萬才買到,幾乎可說是3成的自備款。(我本來是預計拿200)
: 朋友是想買預售屋轉手,原合約的屋主都想賺個幾百萬,因為屋主要賺的價差必須先: 給,自備款的金額也都是400-500萬。
: 現在買房子,看好喜歡的,下定決心要買後,還要拼個自備款,真的很不容易。
: 另一個朋友有推薦要簽房貸但書,我自己是沒注意到,但還好自備款有準備夠(本來2: 00萬,但要出300萬) 沒遇到困難,但如果買下一間,我會注意要簽。
: 一般買房的經驗我有簡單錄個podcast,希望可以分享給想買房投資的朋友,歡迎大: 家討論交流
: 買房自備款比想像中多很多,房貸但書要有!
: https://reurl.cc/WElkke
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前幾天入手的北市老公寓 鑑價比成交價高12%
北市都已經直接發展出拿成交總價除土地坪數的特殊規則 拿土地坪數去乘你家土地坪數 莊敬新城 忠駝國宅的鑑價都這樣來的 抓旁邊土地標售金額直接拿來4xx*12坪=5xxx
※ 編輯: KrisNYC (220.130.12.160 臺灣), 05/18/2021 10:23:26鑑價常常在參考房仲的價格。其實不高深
購屋時鑑價說900,提供鄰居1300的紀錄後,變1000
其實新北比較偏的地區還是會的,像是三峽鶯歌,就
屬於貸款成數比較低的地方
我北市老公寓才要開始跑貸款 初估是只鑑到七成
除非是很偏的地方 什麼忠義關渡宮旁 文山邊邊 南港山邊
不然他開口就說7成建議直接換別間銀行 公股常有奇怪內規
之前才一個軍功路鑑只有7成的 搞半天是土石流警戒區
北市老公寓除非你地段真的很爛 不然開7成是國泰嗎
可以找富邦鑑看看 富邦最近很積極要辦房貸
去銀行辦事順口說最近會買房 行員超級熱情
然後幫我鑑最高的的確也是富邦
我之前的玉山問貸款,行員竟然沒下文耶@@
玉山上次上網填北投分行隔天就接到電話了
上次去富邦 說他們銀行不缺房貸 秒換家
每個分行的,kpi不同吧
有先做到了,有些還沒做到
88
Re: [問題] 未來建商真的會倒一片嗎?補一下. 政府可以賣的土地大多都是"重劃"取得的抵費地. 也就是,一整片地(農/工)要重劃,政府可以取得=>公辦55% 自辦45%的抵費地. (公辦政府作重劃,自辦你自己找工做重劃...) 也就是你有1000坪農地,被政府公辦重劃後,你可以取回450坪建地.72
Re: [請益] 簽完斡旋後發現銀行估價差了40% 怎麼辦原文恕刪 小弟為某民營銀行鑑價人員, 在金融業資歷不深,僅就我實務上的經驗提供一些淺見, 當然也希望有同業可以一起討論,畢竟估價單位在銀行裡真的很邊緣,希望可以取個暖QQ 在這邊就原文推文有提到的鑑價金額、貸款成數及可貸金額來分享,68
[閒聊] 高雄三四房選擇各位前輩好,剛好看到前一篇高雄建案選擇文心有戚戚焉,最近也是找房找到崩潰中,上來 跟大家喇賽一下。 我是今年八月有剛需導致生涯規劃改變,才開始看房就碰到台積電到楠梓設廠的消息出籠, 就我觀察到現在的狀況是這樣: 1. 屋主惜售,可能因為一來知道未來會漲更高所以晚點賣,二來可能是自住戶本身也尚未34
[請益] 買賣成本抓法與出價各位板友們晚安,週末愉快!首購菜鳥我們目前在看開價約1250的房子,近日已從銀行鑑 價得知價格落在900-950(這部分跟前一篇板友推薦的富邦線上鑑價結果真的蠻接近的, 在此感謝前一篇回答鑑價效力的前輩們),銀行告知雖以鑑價金額為主,但在1.1倍範圍 內,可以例外用合約價格貸到8成,不需要以鑑價&成交價取其低的方式來貸。 目前與先生在討論出價的數字,現在問題卡在我們不太熟悉出價應含的其他成本。看板上20
[請益] 竹北鑑價和實際貸款金額各位大大好 想請問一下 最近在有竹北實際成交的案例 成交價金額和銀行鑑價還是會差很多嗎? 自備款也是要抓3成嗎?10
Re: [請益] 簽完斡旋後發現銀行估價差了40% 怎麼辦這很正常,房仲不管你買高買低 最重要的就是簽約,他也一樣一直會去盧屋主盡速簽約 : 結果短短一週的時間內要簽約 我中間停住 也想去弄清楚房貸到底可不可貸到8成(當初 : 是以房貸8成考量 才下斡旋) : 後來開始問薪轉戶 問其他銀行 果然鑑價 還低了開價三百萬 都說估價也無法到成交價的11
Re: [閒聊] 真的有那麼多人買不起房?我是覺得,最怕遇到銀行鑑價跟不上 今年首購其實遇到幾個瓶頸 我昨天下斡了一間屋齡一年多的1+1,主+附=14.9,扣車位22.1,權狀31.5坪,換算下來 扣車位26.9萬一坪 結果發了loan版也找之前的玉山房貸業務估價,5
[問卦] 認真問房貸銀行鑑價是不是滿有參考價值如題 相信今年年初想買房的都會遇到一個大問題 就是屋主開價或是成交價 都離銀行鑑價有段距離 導致很多情況基本上房貸是變相貸不滿8成的3
Re: [爆卦] 炒房建商欺負大學老師你認真? 按照你朋友的作法,今年絕對買不到房子,尤其在重劃區,有一間之前在看的,實登1260 ,銀行鑑價只鑑到1180 請問你按1180去談會怎麼樣? 有sense的仲介根本不會收斡
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