Re: [新聞] 新屋交易量有限 亞洲新灣區均價跌回1字頭

這篇新聞在講的是"平均成交價"

這會受新建案過戶影響.

而新彎區新建案有一棟沒一棟的.

外加新灣區整體建案很少.

所以新建案交屋很容易大幅影響平均成交價.

至於新灣區內,講道的諾貝爾和正勤,剛好我都有..XD

諾貝爾我前幾個月過戶的,四字頭的三房,喔,我買四百整多尾數..XD
(正三房,非2+1,2x樓面中庭)

一坪略低於12w

現在有興趣可以去查一下,你正三房要多少?

要五字頭,不好意思各位....

上星期在掛賣還有三間五字頭,568 588 還有一間忘了.

現在568和另外那間忘了的都不見了,剩下588那間,去探的結果是屋主沒有520不談.
(沒翻新和裝潢的屋況)

恩...諾貝爾價格要大跳躍,不要說我沒講喔..我去年本版就在講了.

後來我買了一間後,我也有講另外還有一間可以買,買了必賺.

結果要不是因為某一間公寓卡到買家貸款成數不足死要退屋,不然那間我也一起吃起來.
(賣一間才買一間是紀律...不可以打破)

so...高雄臭名最有名的諾貝爾,這就是目前的價格變化狀況.

當然啦,實際上諾貝爾屋況是真還算很ok,裡面你說爛..其實並沒那麼爛.

你相對於鼎山家樂福那間X你娘的銀座,好太多太多了.
(馬的銀座建築師大腦裝屎..)

這就不用講真正的大魔王,鹽埕區城中城.

喔這邊是包含居民素質,諾貝爾都是輾壓這些案子.

不過當然拉....房子越爛,漲價越兇...

有興趣自己去查它們漲多少...

不過如果是建築師腦殘的建案,有時候不是價格的問題,而是要解決的問題很麻煩.

雞雞歪歪麻煩一堆....有時候感到懶,就不去賺這種錢.
(把時間拿來玩VR,多消耗300大卡熱量不是很好??..
90分鐘300卡熱量隨便玩都達的到,甚至VR拳擊比較囂張,10分鐘100大卡,還帶無氧..XD
昨天一個人吃掉180塊的鹹水雞,半夜趕工努力運動了500大卡.)

再來講正勤.

正勤入手很久了,入手在四百多快五百.

去年在噴之前,我應該也有講正勤正在大漲.

諾貝爾畢竟是建築師也大腦裝屎,蓋出這種這麼擁塞密集的建案.
(他是不是澳門來的,怎麼會在高雄蓋這種東西)

所以畢竟有一個用錢無法改變的瑕疵在那邊.

但是正勤,這個就是蓋得四平八穩,棟距阿,格局阿,都很基本款.

缺點應該是,造型不夠趴...XD

喔不,真的缺點應該是,老人太多....

因此他價格才會被壓制在六字頭.

否則早就噴上七字頭起跳.

另外我不知道有沒有提過,炒作正勤第一件事情必然是看獅甲國宅.

獅甲國宅會壓制正勤的天花板,所以如果兩者價差太小,那正勤會沒辦法漲.

但還還好因為之前正勤籌碼不穩定的關係,所以跟獅甲國宅的價差到現在我都認為還很大.

so...正勤等疫情三級過去,應該就可以準備看看有沒有機會成交攀上七字頭.

目前正勤應該是剩三間698的再掛賣.(其中一間屋主自售)

之前688,和6x8屋況很爛的好像都被掃掉了.

理論上來講,獅甲在8字頭,正勤七字頭,是很合理的距離..XD

至於摩天高雄.

摩天高雄有女音樂老師幽靈事件,只是這個事件對房價影響其實不高.

so...摩天高雄一直都不便宜,均價應該一直都在二字頭.

甚至在2014年那一波,炒到25w/p以上,後來下修回來.(炒太誇張了)

不過也因此我對摩天高雄比較沒興趣,當年16的時候沒有進,一路被炒到25就完全放棄.

除了老透天和少數老公寓外.

這三棟應該是新灣區很指標的案子(正彎區,中山路以東的不算包含31期)

當然另外還有85大樓,但都是套房,以及亞太投資廣場(有一個花園廣場有一個投資廣場)

亞太投資其實建築師也是大腦裝屎,亞太投資其實一度價格比諾貝爾還低.

但是因為釋出量很少,所以比較沒有名.
(啥?為啥房子爛釋出量就要多??..你看鼎山家樂福的銀座釋出量有很多??
房子爛所以便宜,便宜所以剛性需求住戶多,剛性需求住戶多那釋出量就是少.
反而好房子,沒看到新彎曲每棟豪宅都一大堆掛賣...XD)

當然新彎區還是有其他非豪宅的建案.

但那些就貴了.

有沒有看到,諾貝爾和85旁邊,金龍大夏,人家都要賣16w/p...

但..正勤賣16w/p他是28年屋,金龍大廈,44年屋謝謝合作...!!

這就不用說那些,永信星光,i home,齊秦9,林森166,法國愛樂.

全都比美術館還貴.

這也是為啥這幾棟我都沒買,跑去買31期的主因.

31其之後有205兵工廠+旁邊硫酸亞重劃區外加正前方大停車場開發.

so...我認為,中長期而言,31期的房價會和這幾棟價差收斂,甚至有追平的潛力.

因此我是屯31期...

然後我應該有講過,31期最前面的太普和最後端的陽光情人我都有買.

後來陽光情人出掉了...現在剩太普還在手上.

然後殘酷的歷史告訴我們.

最後端口碑最差的陽光情人,漲幅高於太普...XD

就像美術館這兩年最大贏家是~賓果家族.

so..房子越爛,口碑越差,越會漲.

你們到底學起來了沒有...XD

好東西保值???...保你個擔擔麵.

炒一波上天可以,但是上天你不出脫,之後不是死魚盤就是下修.

但是爛的東西無腦放,一路漲上去不回頭,沒有下修...

直到它的價格跟其他人差不多才停止.

理由很簡單,好的東西,時間久了,要嘛出現更好的把他壓制.

要嘛就是時間久了開始有些地方會劣化.

所以他就不好了.

那不就貶值.

爛的東西第一天就很爛,沒人比他爛.

所以他只能因為別人變爛而往上爬.

他沒有在往下探的空間..XD

這就是投資奧義....

保值?不要自己亂想,不要聽名嘴亂講.

自己去爬各大建案的歷史價格再思考一下.

物極必反,盛極必衰...好到極點就是開始走下波.

因此重劃區,土地蓋滿七成就要跑.

為啥我會優先進美術館而不是農16.

是不是因為美術館的空地比較多?

是不是因為美術館現在空地才蓋一半,他還有一半要蓋.

所以至少我有十幾年起跳的時間可以等他慢慢蓋慢慢炒.

啊有沒有美術館和農16從2014落差最大的時間點(落差一度差到1~1.5成..這差很可觀)

一路到這兩年,突然翻轉美術館貴農16 0.5成?

這時候我們就同樣道理來推未來.

文山特區是不是土地被蓋光了.

而國泰重劃那一塊是不是已經在熱身準備上場.

包含政府的衛武營大規模商場招商,華友聯高價購地,慈濟的XX堂動工.

當然啦,國泰可不可以進,還是要看他第一個建案起跳價是多少.
(她要是明天推案,起跳價是33,阿你是要投資屁...XD)

但是文山特區,必然開始老化.

你說文山特區要跌?也不會,並且還會漲.

只是,阿就漲得比較慢,然後被新區域給追上然後幹掉.

就像高雄文化中心一樣.

高雄文化中心這些年有跌嗎?沒有阿,他一路都在漲.

但是,他是不是一轉眼就被美術館農16巨蛋和新彎區給幹掉.

那你是覺得你屯文化中心賺得多,還是買諾貝爾/正勤賺得多..XD

當然理論上來講,你看文山特區,她土地蓋滿才賣也是ok.

為啥我會建議蓋到七成就可以賣了呢?

那主要是因為,通常來講你土地蓋到五成,政府就會準備下一塊重劃區做未來王者準備.

七成的時候可以做資產轉換布局....會有比較好的切出切入效應.

等到土地蓋光了你才轉換.

那個未來的王者價格早就追到跟你切出的蛋黃區價差已經很小了.

所以提早切出原蛋黃區,切入未來新蛋黃區,會有更大投資利益解.

但是像文山特區這邊.

國泰重劃這一塊因為地主的關係,所以延遲開發.

那自然你如果文山特區蓋到七成擬就出脫,你會產生這區沒東西布局的問題.

so...你等到國泰這一塊開始推案,你才釋出文山特區轉移過來是ok的.

所以這算是有狀況後的修正...市場畢竟是渾沌的,當看到一些狀況,也要懂修正腳步嚕.

不要吃書!!!!

so....做投資呢.

不要對投資產品放感情.

就像高雄人對文化中心放感情,台中人以前對西區放感情現在對七期放感情.

你放感情,那你就會死賴文化中心不走,看到美術館新彎區超越並且甩開距離.

你也不接受不肯聽不願意承認.

這...你自住的話開心就好.

你投資的話,就是跟你的錢過不去.

而同樣的,你看台中人瞧不起水楠....啥?你說沒有??

你要不要去翻一下本版兩三年前的文章...講水楠很強有沒有被台中人嗆..XD

阿現在看到水楠建商第一批就給你開4x起跳...怎麼就開始承認水楠不弱了??

阿就~~你放感情了阿!!

因此,投資來講,時候到了該走就要走,夠肥就要宰殺.

然後去其他地方布局.

不過這時候又要說回那個有點久沒講的故事.

不要太早布局.

我爸中科店面布局20年的故事應該很久沒講了

看都市計畫和科學園區計畫,清泉崗要搬遷.

就迫不及待的衝進去買一棟新店面.

然後就,卡死在那邊等發展等了20年,才翻一倍賣掉.

被他同學嘲笑,眼光看超遠,一看20年...

so..沒事不要太早布局.切入時間點很重要.

我美術館一買,半年行情就跳兩百萬.
(正四房平車一千萬整多個零頭...我買的時候有講喔,喔不,我買的前兩年就開始講了)

諾貝爾一買,半年行情跳一百萬.

這樣不好嗎?

為啥一定要等20年才翻一倍??
(PS.諾貝爾我疫情過後看情況就準備要賣了,就算不賣也只會出租一年後就要賣)

而判斷切入時間點.

中短期就是緊盯籌碼.

重畫區就是緊盯建商推案.

市中心的蛋黃區重劃區則是同時緊盯政府態度和建商推案.

至於切出點,相對切入點來講就不明顯.

不過通常都是盯籌碼.

籌碼才會告訴你他是不是漲幅變小,漲價速度變賣.

甚至炒過頭會下修,也都是要看籌碼才會知道.

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.173.31.18 (臺灣)

這是現金流的問題. 看你現金流強度決定你的槓桿和資金投入比.

※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/20/2021 19:58:01

75重劃區最新的強心針是. 百立建設在那邊落腳. 不過75一直都不便宜. 然後75價格必然被31期壓制,並沒有超越31期的條件. 而75和31期價差一直都維持在1成左右. so....你要自住這邊ok. 投資的話也沒有說不行. 但是我會更優先選擇蓋在他頭上的31期. 因為31期會提早反應各種漲幅和利多刺激變化. 所以買31期會有時間效應比較快這樣我可以更靈活的好處. 這邊畢竟稍慢一步.. 另外講一個重點. 不動產你永遠不是看他漲多少. 而是他跟其他人價差多少. 如果整個都市都漲50%. 你這邊才漲30%. 那必然叫做漲不夠,你之後會補漲. 因此他漲了30%是不是已經漲很多了??? 恩...不是,是漲太少了. 太多人的盲點就是只看到"挖她漲30%會不會漲太多了,有沒有危險" 這就是不動產外行人容易犯的錯誤. 永遠記得,不動產是實體物品,並且是剛性需求物品. 所以定義他價值的,必然是相對價格. 他貴不貴,不是看他自己或是他去年多少前年多少,決定他貴不貴. 而是整個都市其他的房子價值多少. 決定這棟房子貴不貴. 所以漲多少叫漲太多?翻倍叫漲太多??...那如果他翻被又翻倍,你不就少賺兩倍? so..這都是錯誤的判斷,你對貴不貴的判斷思維有問題... 投資不可以犯思維錯誤的錯,這會讓你掉入無底深淵...吃超級大虧. 運氣不好就一次掛掉再起步不能.

※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/20/2021 20:06:21

整個高雄市區新建案都要平均成交30. 所以不算. 炒過頭一般是. 例如31期當初還在20,你同屋齡的法國愛樂想要衝3x?? 這就是炒過頭... 過不過頭是比較出來的,不是看絕對數字.

※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/20/2021 20:08:01 ※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/20/2021 20:08:24

自住爽很重要. 放感情感覺爽就ok.XD 錢財乃身外之物,但是人生苦短,何不追求爽呢?

※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/20/2021 20:24:24

那邊炒做開始了. 地價漲了60%以上未滿70%....有點囂張. 那邊是延伸台南南區一路炒做下來的透天建案.

※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/20/2021 22:14:59

巨蛋的透天

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@ 你買賣多久,中間賺多少? 那邊透天除非你是2010左右進場. 不然應該是因為2012~2013那一波漲太兇. 後面漲幅就差不多那樣了吧.?? 透天是低調產品,漲幅普普,但是偷偷的穩定增值. 不像2015的時候,蛋黃區停擺,美術館巨蛋的大樓在那邊死魚盤4~5年. 而公寓和老大樓2016開始暴漲,直到2019趨緩,2020剛進入盤整. 透天整體而言應該是一個沒有大暴漲,但也沒有遲緩的產品. 也就是低調的產品. 但是巨蛋的透天,我不覺得有特別的表現?? 所以有點好奇你如果有操作,買賣多少,翻修成本多少?? 另外,中古透天(30年以上)不是主流產品吧. 交易量很小(因為物件量少,釋出量也少) 主流產品還是大樓阿. 你諾貝爾1600戶... 而如果,1600棟透天,你覺得是佔面積多大你再想想..XD 給你一個簡單的比較. 撫順街從頭到尾大概兩百號多一點. 因此一棟諾貝爾戶數等同八條同長度的巷子的兩端透天. 也就是九如到熱河中間夾住這一區,大概1600戶. 也就是,整個高醫區塊的範圍內所有透天加起來,大概等同四棟諾貝爾等級建案. 可以提共的戶數. 那請問,主流應該是討論大樓還是透天...XD 沒發現我不太喜歡用透天做區域價格指標. 因為透天除了物件太少,有時候某些區域交易量太低,造成很難有明顯的價格細密判斷依據. 但是大樓,就有大量的交易,所以看大樓交易和籌碼,可以更快對區域做判斷. 另外,透天沒漲得比較快...千萬不要誤會. 我手上也有透天,只是沒拿出來講而已..XD 再者,透天的價格對一般人而言會很混亂. 光屋況就影響價格很多(因為翻修費用很高) 然後. 門口2米4米5米6米,價差就很大,8米12米20米,又價差很大. 面寬4米,4.5米,5米又差很大. 2F 3F 4F又差很大. 因此拿透天討論,會讓很多人錯亂和頭大. 甚至很多持有透天者都無法確定她的房子到底值多少錢. 賣的時候都拿八米巷交易價格當他六米巷可以比照..XD 買的時候就用4米巷的價格給人家六米巷出價. so...透天我會更傾向,case by case的討論. 哪間透天的狀況怎樣. 而不會做一個大區塊的透天狀況去評估. 另外千萬不要誤把地價當自己家透天的價格.. 到時候你要賣的時候你會哭出來..XD 旁邊建商成交的地價,跟你的透天價格,很多時候是沒有關係的.

※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/20/2021 22:38:01

另外透天補一下. 我中短期目前透天投資比率大幅下降. 原因其實也很簡單. 因為買賣價差太大,買家貸款困難. 之前一間無尾巷的轉賣賺很少就算了. 再更之前一間. 我買小5xx,翻修170左右,轉賣大9xx. 買家貸款我忘了是三百萬還是多少,大多數拿現金. 這間賣了一段時間就是因為,買家貸款估不到,一堆都估不到六成. 會被我購入價給干涉到. 因此後來我中短期就不愛做透天. 現在有一間新興區六米活巷,入手價小4xx的,之後翻好要拚1100 翻修費估200~220. 現在廢墟狀況丟在那邊丟了一年. 因為旁邊有人把房子打掉重蓋要賣. 因此我再等他打掉重蓋後銷售,再跟著賣. (他應該會賣1600up) 靠它來拉抬銀行對我這邊透天的評估行情. so..中短期目前我除非看到像那間小4xx這種那麼便宜的物件會把它撿起來. 不然基本上都不進貨.

※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/20/2021 22:54:05

就一個音樂老師自殺. 之後傳有人聽到她的歌聲,又傳有人看到他的鬼魂. 不過最近好像很久沒有人再看到了.

※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/20/2021 22:56:11

這個扯到, 到底之後三民工業區,是要先重劃中都旁邊那一塊,還是自由民族這一塊. 河堤就是典型老化的區域. 他也沒有下跌,他也穩定增值. 但是因為沒有足夠的空地去炒做新建案,所以增值就普通. 但是如果重劃了東邊的三民工業區. 這代表北高下一個接手美術館的王者要再那邊誕生. 這樣河堤可以吃到擴散效應. 畢竟河堤的規劃還不錯. 所以相對內維想吃美術館豆腐,但只能吃點邊角料. 河堤要吃新的三民工業區重劃的豆腐,那倒是可以大口大口的吃. so...只要下一個重劃區是動東邊三民工業區. 那河堤可以布局. 其實我一直認為,會先重劃中都東邊那一塊. 因為這樣發展才合理. 可是問題是,突然冒出一個99期重劃. 外加謠傳瑞豐夜市要關門,因此我估只要瑞豐夜市地主真的想要蓋大樓讓瑞豐夜市關門. 那瑞豐夜市很可能會搬遷到自由大順這一塊. 搭配京城莫名其妙花天價一平222萬買下自由大順三角窗的特商土地,才兩百多平. (特商不能蓋住宅) 因此我就開始懷疑,是否政府要轉彎,先來稿自由民族這一塊重劃區. 透過夜市+商場,以及捷運黃線以及輕軌. 然後搭配遠一點的71期重劃區(這是商業發展非住宅發展) 做一整體開發. (有沒有看到,整個下去有多強勢,再搭配愛河水岸和既有富國明誠商圈和學區) 另外政府必然在這邊可以大撈一筆,把輕軌的錢全部撈回來還多送半條捷運. 反觀中都那邊,安安靜靜沒有特殊動作. 因此我再懷疑是否政府打算先重劃這邊. 而只要政府要重劃這邊. 重劃要兩三年,中間你想布局也沒東西買怎麼辦. 就買河堤嚕..XD 不過反過來講. 如果政府還是乖乖照合理的順序,先重劃自立中華那一塊. 那河堤的投資效應會有點弱. 你要想,重劃要兩三年,但重劃區你要蓋到最旺也就是大概土地蓋到七成滿的時候. 大概要20年. 這樣下去,等到中都那一區塊發展到差不多,再回頭要發展東邊工業區這一塊的時候. 請問河堤的屋齡都多少了..XD 那時候就會產生,他想吃豆腐,也只能吃邊角料的型態. so..河堤做中長期投資,必然先看清楚政府到底要先重劃哪一區. 當然話說,政府會不會抓狂的兩邊工業地都一起重劃. 恩....除非政府舉債到債務額緊繃到要炸了. 然後又想蓋世界奇觀需要非常龐大的資金. 不然一般來講政府不會一次把羊都宰光... 而如果政府一次把羊都宰光. 那你準備迎接下一波超級大漲,並且這次不會有人跳出來打房和壓制漲幅... 至於說,會不會東邊西邊兩個工業區,都慢慢發展,一次一小塊,一次一小塊. 例如99期這樣,一小塊. 這....如果政府不是找一個腦殘的地政局長和都發局長. 理論上不會這樣幹. 這樣對政府而言並沒有最大收益解. 你把炒作打散,你把資金分散. 外加你要一次顧兩個市中心重點重劃區.給他們利多資源和建設. 這...就好像你坐電梯就可以上十樓的家. 你幹嘛硬要爬樓梯的感覺. 所以我個人認為這種走向應該機率不高... 至於發生的話. 這...我可不可以把高雄的布局資金多撤一些到台中台南去啊...XD 政府智商堪慮!!!! 至於目前河堤少數的建案. 那個影響並不大.. 因為... 高雄哪個地方沒有建案...XD

※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/21/2021 00:05:37

那邊是龍騰和華友聯的地盤. 他們說話. 政府對那邊好像沒啥意見的感覺. 不過以外圍來講. 北邊有橋頭科學園區. 我會優先選北邊而不是東邊華鳳這邊.

楠梓的定位現在都很穩定. 他就比博愛路底的價格在便宜一些. 未來新台17線打通+軍方釋出土地後. 在楠梓右昌那邊會有一些商圈轉移和軍眷重劃區可能會成為一個有點戰鬥力的重劃區. 競爭到高雄大學. 所以那邊可以觀察一下這個變化.

不動產是印鈔機也是提款機. so... 請問你為啥要宰羊? 因為你肚子餓了需要吃肉進補. 請問你為啥要阻止老婆煮肉. 因為肉夠吃了,煮太多到時候吃不完會浪費.留著以後餓了再煮. 那請問為啥你要狂宰羊然後又阻止你老婆煮肉...XD 你矛盾了...不合理...所以除非政府大腦燒壞,不然不會發生.

※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/21/2021 01:59:32

水楠問題是,一開始就超貴. 北屯可能比較開心一點. 不然就是環水楠的其他中古屋. 我爸台中的那間就是貼在水楠旁邊的1x年屋. 不過當然他一樣犯了太早進場的缺點.XD 等了1x年了... 還好畢竟是西屯,也是一路跟漲上去. 反正呢,我爸媽就是那種,魚就是要全吃的觀念的. 這是一種投資心魔...很容易雖然所有錢都賺到手,但是時間效力算下去並不怎麼樣. 如果他那時候先去七期轉一圈在過來. 那投資報酬率少說暴漲50%up... 而現在水楠問題是他一開始起跳價就很嚇人. 造成切進去並沒有撿到便宜的優點. 你要想2003~2005年,七期第一批,價位可沒有明顯貴. 後面價格拉起來,這一波讓七期第一批進場的賺到翻掉. 但水楠一開始就很貴,所以相對於2003~2005進場七期來看,你必然沒有以前人爽. 所以也不是不能買,只是投資效力可能會沒那麼好. 不如買環他的中古屋. 畢竟水楠不像七期,除了市府外,其他就是住宅. 水楠裡面有大學,有經貿園區(辦公大樓,金融等),有有的沒有的. 因此這些有得沒有得自然也會帶動環著他的其他住宅的增值. 這個豆腐是可以吃到. 所以我會優先建議環著水楠買. 至於喜歡重劃區,北屯可能會比買超貴的水楠開心一點.

※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/21/2021 04:06:59 ※ 編輯: ceca (1.173.31.18 臺灣), 06/21/2021 04:32:48