Re: [閒聊] 新竹房市分析

※ 引述《batx6 (千金散盡不還來)》之銘言：
: Hi，多多們想鞭屍的竹科菜B八，我終於回來了
: 不少版友們喜歡在留言、回文Cue我開嘲諷，甚至站內信關心我還好嗎
: 先講結論，我還ok，雖然不像各大房神賺的滿盆滿缽，
: 過還是有搭上末班車，養家餬口還勉強過得去
: 大家的tag其實我都有看到，也想回覆，不過真的抽不開身

要給你一個讚！

板上高談闊論的空軍非常多，

有勇氣回來檢討自己以前觀點的空軍，是稀有動物。

: 一、過去復盤 -
: 「PDCA機制，是長官賜予我們的智慧，讓我們在錯誤中學習、成長、並茁壯」
: 回顧自己過去發的三篇文 #1R1O3jV0, #1SUInMyk以及#1SbIqoeW，當時最後的結論
: 2018/5
: 新竹市房價頂到肺了，除非有重大利多，不然多多還是洗洗睡吧
: 持平，抗通膨就差不多了
: 2019/3
: 園區營收連續四年衰退，且物價持續上漲
: 自己在開獎後把竹北高鐵區的預售屋退了 (預售一坪約30w)
: 2019/3
: 養一個小孩+貸款九百萬買房 (總價貸八成回推房價約1100萬)，年支出約120萬
: 如今相隔三年半，當時退掉的預售屋已經成屋一年了
: 啊娘為，同一個社區
: 2020/7月以前27~33，和當初價格相當，持續了三年
: 2020/7月後跳高到38萬/坪，持續狂噴，最新實價登陸一坪54萬/坪，一年均價51.41萬/坪: 阿甘正傳，這樣算算我豈不是虧了800萬
: 要怎麼跟自己、老爸、和鵝子交代我們的Model Y被我賠掉了R……
: 幾個重點
: 1.2017-2019，和當初預測相同，大多數建案房價沒有很大變化，符合樂居的統計結果: https://imgur.com/a/UFlWMFg

你上面說 2019/3 把竹北高鐵區的預售屋退掉，

你當時也是預期 2019 年開始，竹北高鐵區沒有動能再漲了。

要過去復盤的話，應該是這張圖吧： https://i.imgur.com/kHSwotT.jpg

竹北高鐵區在2019年後有沒有繼續漲，上面樂居的圖應該是很明顯。

: 2.薪資面 - TOP 公司 & 所得
: 新竹地區TOP 3家庭年收 平均(萬)
: 年分 關新里 中興里 東平里
: 2014 262.8 213.5 224.4
: 2015 294.5 229.1 234
: 2016 292.7 230.7 229.9
: 2017 304.9 245.6 245.2
: 2018 304.6 252.1 248.8
: 2019 286 231.9 228.6
: 2020 301.2 239.3 237.8
: 房價所得比
: 年分 新竹市 新竹縣 全台 新北 台北
: 2021 7.2 7.9 9.1 12.3 15.5

這幾年房板的文章，你應該沒有少看，怎麼還在用薪資看房價呢？

20年前，竹科還未形成大型科技業聚落時，用薪資看房價還有點道理，

在新竹深耕20年的高階中產，現在已經變成資產階級了，

有這些新的資產階級，新竹蛋黃區的房價已經無法用房價所得比來解讀。

: 3.資金面 - vs 台股 or 美股 or 美債
: 既然買房是投資，那就比較各項主流投資管道的收益
: 假設五年內都不再QE，維持2014-2019環境，
: 買房 - 現階段新竹房地產租金幾乎打平利率，只靠通膨2%增值，貸款八成年收益約8%: 買台股 - 0050，現價100，五年後回高點150，年化8.5%，殖利率另計
: (最低2009殖利率1.86，最高2006 6.97，20.19 3.85%)
: 買美股 - VTI，現價179，五年後回高點241，年化6.4%，殖利率另計
: 買美股 - QQQ，現價262，五年後回高點403，年化9%，殖利率另計
: 買美債 - 五年公債殖利率4%
: 綜合下來，現階段買股在下一次QE來臨前，高機率獲益勝過買房
: 不過美股台股都還在持續下跌中，只要能承擔風險
: 時間拉長，回高點獲益只會增不會減
: 另外股債也可以加槓桿，這是巴菲特不推薦，但一直在做的事

討論要中性一點。

台股、美股你都是估計五年後回高點，結果房價未來五年你只算通膨 2% 增值？

這個邏輯很有趣 XD

台股跟美股要回高點的條件，需不需要有新的QE與降息循環啊？

如果你的答案是需要新的QE與降息循環，那你怎麼會認為房價只能吃通膨 2%增值呢？

你這樣邏輯根本不通啊

: 5.結論
: 以基本面租金回推，現階段房價已經漲到沒租金套利空間，只能依靠增值
: 大環境及歷史回顧，QT環境下要再暴漲不容易，不過通膨2%是可預期的，五倍槓桿套利: 無風險美債有4%獲利

看你講了許多內容，怎麼都沒談到台灣中央政府的角度呢？

有人相信中央政府希望房價跌嗎？

中央政府對房地產的態度一直都是做多的。

房價進入盤整期，房市交易移轉年年衰退，政府想救房市怎麼辦呢？

有考古題啊！

1. 央行放寬不動產信用管制措施

2. 調降建商的囤房稅率

3. 保險業投資不動產門檻下調

4. 青年房貸額度每戶增加至 1200 萬元 (2016 年由 500 萬提高到 800 萬)

5. 多數銀行開始全面承作 40 年房貸 (30年房貸在 2017~2018 開始變主流)

這些政策都是考古題

光是40年房貸變成主流，你前面那些租金投報率計算就要再重算一次


40年房貸變成主流，置產客能夠找到更多可以自償的物件

: 2.或者可以選擇分批抄底台美股，
: 只要能承擔破底的風險，回高點後年化報酬在下一次QE錢是大機率贏房產的

如果股市抄底有這麼容易的話，我想你2020年一定有 all in 抄底，

你2020年有抄底大賺的話，沒買到竹北高鐵房的損失算什麼呢。XD

: 如果看官是滿手房的，
: 老實說也沒甚麼好說的
: 說高抬貴手放過學弟妹，你說可能嗎，
: 你（或你爺爺或你爺爺的爺爺，或奶奶隨便啦）當年也是這樣苦過來的
: 說不要再炒了影響生育給個機會，你說哪裡有，
: 一定是你書讀太多教育程度太高自己不想生的，
: 絕對不是為了買房壓縮到開銷算過風險太高索性不生或是存錢終於買到房時已經出不出來: 了

你前面說 2019 買房，房價約 1100萬，

如果你的家庭年收入 300萬，房價所得比還不到 4，

如果你的家庭年收入 250萬，房價所得比還不到 5，

如果你的家庭年收入 200萬，房價所得比還不到 6，

結果你也只生一個小孩，

從你身上也看不出來改變房價所得比會讓年輕夫妻多生一點小孩。

總結一下：

1. 過去復盤： https://i.imgur.com/kHSwotT.jpg

2. 台股、美股你都是估計五年後回高點，房價未來五年你覺得只能吃通膨 2% 增值

沒有新一輪的QE與降息循環，台股與美股五年後可以回高點嗎？

如果有新一輪的QE與降息循環，房價會只有通膨 2%的增值嗎？

確定這不是平行世界。XD

3. 你沒分析到中央政府對房市的態度

房價進入盤整期，房市交易移轉年年衰退，政府想救房市怎麼辦呢？

-- 央行放寬不動產信用管制措施
-- 調降建商的囤房稅率
-- 保險業投資不動產門檻下調
-- 青年房貸額度每戶增加至 1200 萬元 (2016 年由 500 萬提高到 800 萬)
-- 多數銀行開始全面承作 40 年房貸 (30年房貸在 2017~2018 開始變主流)

只想跟你說：不要跟莊家對做。

4. 你內文提到高房價影響生育

前面說 2019 買房，房價約 1100萬，看你的背景應該是竹科一線IC設計的員工，

如果你的家庭年收入 300萬，房價所得比還不到 4，

如果你的家庭年收入 250萬，房價所得比還不到 5，

如果你的家庭年收入 200萬，房價所得比還不到 6，

結果你也只生一個小孩，

從你身上也看不出來改變房價所得比會讓年輕夫妻多生一點小孩。

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看錯沒關係，要知道為何當初會看錯，看他的回文，他應該還是不懂為何當初看錯

韮菜到處都有

房價所得比不到 5，還是在抱怨。 無言

人家房價所得比要低於 1，才要多生小孩啦！XD

這幾年房板文章他都有follow到，不懂為何只拿薪資結構出來討論

八百萬的差距，還要每天通勤上班要多花的時間，已經可以證明他當初看錯了

洋洋灑灑寫一大篇，論點都沒打中核心，我也真是服了

他的重點：新竹房價到頂了，他三年前的判斷沒有錯！

那他內文就不要扯什麼高房價影響生育啊

空軍喜歡的設定：股票投資獲利最佳化，房市投資獲利只能吃通膨漲幅 XD

你數學不太好喔。 年收 100萬，扣除基本開銷與所得稅。 年收 300萬，扣除基本開銷與所得稅。 兩者的可支配所得的差距不只三倍喔 年收300萬，所得稅的有效稅率約是 6% 左右

因為他的數學不太好

他的邏輯就是：新竹房價到頂了，他三年前的判斷沒有錯！ 把資金投入台股、美股都屌打房地產！

房價盤整或是下跌個 1~2 年，40年房貸就會變成主流了

樂居的百大社區房價趨勢，新竹的房價在 2015~2017 其實沒有很明顯的回檔 2020 QE 開始前，新竹房價已經開始漲了