Re: [問卦] 中國房市不是很熱絡，為何恆大還會倒??

※ 引述《Whitening (whitening)》之銘言：
: 欸欸，
: 想問一下，
: 中國房市不是號稱北上廣屌打台北，
: 二線城市屌打台灣，
: 為何中國的房地產一哥恆大會面臨倒閉的命運呢??
: 有沒有八卦??

中國房產危機的根本原因是因為預售機制

台灣的預售屋, 如果是貸款八成的, 通常是簽約金10%, 工程期間再分期繳10%
剩下的80%, 要等到房屋完工取得使用執照, 銀行才會願意進行抵押對保

也就是說, 台灣建商要等到房子蓋好, 才能真正收回大部分的資金
從購地開始到銷售到完工, 起碼四五年的時間
建商都必須以自己的資產擔保, 取得土建融資才有辦法進行工程建設
土建融資的成數只有七成, 信用管制時甚至只有五成

台灣建商大多數時候, 玩的都是自己的錢, 或者起碼是自己的資產擔保借出來的錢
所以台灣建商幾乎都會力拼完工, 爛尾樓不多, 因為爛尾你就收不到錢
建商要最大化利益, 就是要趕快完工, 而且還要能通過檢查取得使用執照才行

但中國預售機制不同, 中國有購屋合同, 銀行就會允許貸款
建商在開工前, 就已經取得全額房款
對中國建商而言, 要最大化利益
就是一直買地預售, 快速賺取差價, 有沒有完工並不是重點, 工程反而會拖累獲利
有些工程一建多年, 工程成本已經大幅提高, 以當初的房價根本不可能完成

十幾年前, 為了避免建商拿到房款就爛尾, 導入了在完工前房貸款由第三方監管的機制
但就像台灣第三方監管的機制一樣, 監管單位真正對口的是建商
違規撥款的情況層出不窮, 無法節制建商快速取回資金, 浮濫開案的情況

一直開案, 但大部分無法交屋, 就會在資產負債表上累積大量的應付帳款
為了避免踩到三條紅線, 只好開更多案子, 取得更多資金來增加房企的淨資產
於是採取高槓桿的中國房企就陷入了必須一直開案取得資金的惡性循環
一旦資金斷鏈, 累積的大量應付帳款跟貸款就會引爆

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一諾千金喬守信 赤膽忠心霍忠誠
　　　 單槍匹馬詹組團 我為其難杜舒適

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台灣的房貸危機很難是由房地產本身引爆, 來自大環境比較有可能

錢就是現金, 你在講甚麼鬼