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[心得] 竹北 新埔 透天賞屋心得

看板home-sale標題[心得] 竹北 新埔 透天賞屋心得作者
linwd
(學習是條漫長且孤獨的路)
時間推噓34 推:36 噓:2 →:59

全世界都在印鈔,通膨跟著來,租屋族眼巴巴看房價一直往上奔,心中焦慮萬分。去看房時還要不斷被銷售洗腦喊缺工缺料,只差沒對我們說缺錢啊,你們快來買房阿,我要發大財!!!

竹北地區非常特別,投資客一堆,房都不用看就能買,真的想買的只能接手投資客,又要選建商,又要選戶別,選擇越多價格就貴,工薪族只有被扒皮。社區大樓有電梯,管理員收包裹,垃圾清運及健身房設施等各種優勢下價格很硬,相較於透天,上面的優點都沒有,但是公設少甚至沒有,大坪數就非常吸引我們。因此打一開始我跟先生設定就只看前院停車,沒有電梯的透天。看房將近兩個月,我算非常認真看房,週間週末有空擋,不分白天晚上,預售屋·在建工程成屋,只要條件允許,我都會進去看,甚至進到工地。價格設定後,基本上我們就是鎖定鄰近竹北中正重劃區
新埔仰德重劃區及自強重劃。當然也有看成隴,金獅綠獅及甜心重劃區,但礙於某些因素,這裡就不討論。
以下就把我實際走過的簡單經驗再跟各位分享

補充一下為何當初選定前院停車,其實就是爽度,空間利用上會更漂亮,幾乎都是最多4F,而車庫停車都是 4.5樓。再者隨便動則三四千的管理費,等於每月投資自住貸款可多帶一百萬的本利和,在現在低利時代,少喝飲料就有了

中正重劃區
一方靚 新環街上,只剩一間前院停車,開價2000以上再加上裝修,負擔太大,但房型及前院停車非常吸引我,是我跟先生最想要的。

環北印象
銷售說外觀偏古典,車道前後是公園,無遮避,視野通風極佳,加上土地價格貴,售價鎖在1630沒得談,這間是唯二談價格至少三次以上。每次回來後我做了很多功課,實價登錄查當區當時的土地成本,建築履歷看工程造價,溢價非常離譜,當然銷售會有他的說法,用了各種方式談,價格過硬,太不舒服。想著每天回家經過一排前院停車,回家要扛東西上二樓,別人前院停車的價格我卻只能住中庭,這樣住下去真的會快樂嗎???加上溢價購買,未來如想換屋,透天轉售機率在竹北區是比較低,如果價格上漲空間有限轉手更不易,所以最終放棄了。

暖之丘
剩最邊間貼著外勞宿舍,開價1400最後一戶,房型也還行,但是最後一戶停車不是很方便,銷售強調他們都是高級移工,都是一車一車來回在廠區及宿舍移動。


補充一下中正重劃區如果有興趣建議一定要晚上九點,十點,十一點親臨現場。每條路多繞繞,目前觀察由於靠新興路算較早開發,人口入住較多,大概過了左岸莊園後會目前入住不高。外勞宿舍目前觀察到是零星的在未入住的餘屋前面席地談天。未來等空屋入住後,他們應該是轉往附近公園空地吧。另外勞宿舍旁邊即將要開全家。道路規劃及路燈都算舒服,後續發展應該不錯,但是價格已經飆漲的非常離譜,因此銀行的貸款成數這邊幾乎是8成,反而新埔有部分可以到八成五。

仰德重劃區

玖木森
位置在主幹道福祿三街中段,做工也不錯,但坪數較大,價格相對也很硬,因此後續就沒繼續follow。

璞苑 一期在福祿三街前段,已完銷,二期的理念據說也與一期類似,由於是設計公司及建築公司一起設計,因此在屋內屋外的景觀設計看得出來很用心,前院停車要價2000萬以上,無奈超過預算太多,放棄。

青禾苑 算是仰得重劃前區第一間看房,但當時看得不多,主要重心放在前院停車,除了沒前院停車外,印象也剩最後一戶在售,由於選擇不多,因此沒有認真聽銷售介紹。

樂慕朵
看上的是前院停車,地塊是一個畸零地,加上臨路衝或者壁刀(對面空地還沒規劃怎麼蓋)介紹賣房的感覺是工地主任,對建造工法及建材等暸落指掌,但回家後查了一下是台中的不知名建商且曾經辦理停業過,諸多缺點,所以放棄。

理想家
目前前院停車及中庭戶都還有,選項算這區裡面比較多的,由於是工地,進去看起來空間感有點窘迫,但爬文說房子蓋好之後油漆一刷應該又是另一個不同面向,因此這樣看不準。銷售是請永慶房屋賣,所以看不到建材用料等,簡單詢問服務費方式是可談,我相信除了服務費外,價格讓度應該也還有很大一段,沒有銷售中心應該要便宜不少才考慮。

悠遊墅
主打筏基,目前除了一方靚及悠遊墅,其他都是聯合基礎。基地後面就是青禾苑及璞苑2,前院停車已完銷,裡面也剩沒幾戶,已完工預計交屋。位置在這個重劃區最裡面,基地對面是田地,視野不錯,但晚上比較荒涼,右前方還有個廢公園及停車場。房子做工看起來細緻很多,但價格也是稍貴,應能談。

育灃景好 目前一期完銷,二期準備整地中,未來可參考一期的現狀看到二期未來的樣子。外觀格局都不錯。但二期明顯上漲,因此先列入參考用。

小天使
臨路跟中庭戶面寬都偏小,想看成屋的狀況可到自強段的旭正,可以看到內規配備,因做工很一般,接近大享容器,刪去。

正翔璞寓 外觀清水模,屬於後製清水模,比較特別,但是不確定未來養護上好不好養護。廁所是在房屋前面,通風好,但隱私性要考慮一下,單層面積稍小,格局也不太喜歡,所以刪去。

仰德重劃區目前只有福祿三街比較熱鬧,加上地塊不像中正重劃區屬於狹長型,中間街道常常會有壁刀等,但由於鄰近竹北及未來大遠百生活圈,因此價格將較之前也是漲幅不小。目前在建工程很多,選項相對也多很多,但相對要花比較多心思一個個挑選,用心一點價格上應還是有比較大的優勢,因此接下來我將鎖定這個區域內再細看評估。

自強重劃區
本區最大建案屬昌X,目前歐洲計畫1已有部分完工即將交屋,做工嘛~不意外,屋外的磁磚貼磚竟然沒讓水泥收邊,未來不知道是否會因此滲水,這個建議請專業人士評估。而恰好看房當天有下雨,三樓某間屋簷坡度做得不好,水往陽台反滲由於我們速度慢了一點,能選擇的戶型也不多,除非向投資客手購買,所以刪去,此區可能要等群新蓋好後再看看有沒有其他可向投資客購入的選項。 另外本區也有部分小天使,面小河道,但道路非常狹窄,因此也完全不考慮。
此區就是被昌禾大包了,不在乎投資客轉手或者品質的人可以考慮,但房子是要住的,驗屋不想整天跟建商吵架,加上如果投資客手上餘屋,多數的價差都是稅金轉嫁我們身上,所以建議想入手的可再多多比較觀察群新有為及山本耀

綜上,最近的看房心得

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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.163.51.115 (臺灣)
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※ 編輯: linwd (118.163.51.115 臺灣), 10/04/2020 01:13:06

touchBB10/04 01:16你自己都知道新竹買房不用實際看屋 還看這麼多

touchBB10/04 01:16打臉自己

touchBB10/04 01:16在新竹 只要地點+建商 其他根本不需要看

jackeighteen10/04 01:23我本身買自強重劃區,誠心建議若要找這區,有些條件應

jackeighteen10/04 01:24該要放掉,因為再挑下去最後只能挑到貴又偏的

jackeighteen10/04 01:25目前的房市後續自強新推案基本上都快碰到2字頭

xenosliu10/04 01:36自住不看屋

xenosliu10/04 01:36出問題了是要捶心肝喔

Morphee10/04 04:08不要買新埔透天 換屋超難賣的 本來有考慮 學區太慘 加上

Morphee10/04 04:08交易流動性太差跟大亨容器等問題 要買就買強勢商品竹北

Morphee10/04 04:08大樓

Morphee10/04 04:13自強仰德哪種價只是反應地價 只是換屋時反而會因為折舊

Morphee10/04 04:13賠錢 地點其實非常差 再講一次 五分鐘到遠百只是自欺欺

Morphee10/04 04:13人 問一句學區是? 還不如買2000竹北蛋黃二手10-15年透

Morphee10/04 04:13天反而保值跟划算

tskier10/04 06:56推認真做功課,也推M大

darthv10/04 07:08也就今年比較熱而已,過去有認真看屋嗎??

OfficeGL10/04 07:30新竹發展潛力大唷,目前台灣唯一成長速度變快的區域,

OfficeGL10/04 07:30中央政府大力投資,建議先買先贏~

acer55965510/04 07:38重點看了這麼多 你買了嗎?

opop113310/04 08:04老實說好房不管大樓透天你都得跟投資客買

hendryinptt10/04 08:29建議不要去糾結建商或前手的成本

hendryinptt10/04 08:29買房就是看目前市價能不能接受

xoyster10/04 08:44

supereva10/04 09:15預售屋也是不看房就買啊

supereva10/04 09:17其實道理很簡單 喜歡的人多 房價就貴 若是你口味特殊

supereva10/04 09:17 別人不能接受的缺點你能接受 那就能比較便宜

supereva10/04 09:19一般人選房自住 就是要先了解 有那些大家說是缺點的我

supereva10/04 09:19可以接受 再跟預算作平衡

supereva10/04 09:20不然你看網路上 這個不行那個不要 最後你只會覺得自己

supereva10/04 09:20買不起 又要學區又要高鐵又要坪數又要建商又要新 你

supereva10/04 09:20說要多少錢?

linwd10/04 09:43買房多數人最後就是價格,地點跟品質在抉擇,不缺錢,自然

linwd10/04 09:43選項就多。

linwd10/04 09:43沒有最好,只有最適合

dosmark910/04 10:06謝謝分享

chiangww10/04 10:17透天就是要買有電梯的,以後才不會後悔

kimibear10/04 10:19學區到底重要在哪?不就國小國中而已

supereva10/04 10:21對要念國中國小的就很重要啊

supereva10/04 10:23你覺得不重要 就可以選學區爛的地方 比較便宜 恭喜

supereva10/04 10:23 但賣的時候也比較便宜就是了

b1013003410/04 10:24竹北是真的不能糾結買房成本 最近買了一間 也是被賺了3

b1013003410/04 10:2400w 自助就....舒適就好吧

kimibear10/04 10:24呵呵

sidney50910/04 10:27動「輒」

gromitfu10/04 11:09認真看房,推你!我一開始看房就是鎖定一樓車庫+客餐廳

gromitfu10/04 11:09的格局,後來還是尋覓到,原po加油

gromitfu10/04 11:12至於你查了土地成本、工程造價去跟銷售談,能顯示出你

gromitfu10/04 11:12很認真查資料,但價格不會因為這樣就降的,越查越覺得吐

gromitfu10/04 11:12血,建商賺很多而已

gromitfu10/04 11:14地點、格局、價格就是買家斟酌自己喜好與能力去選擇

momoSUM10/04 11:42認真推,真羨慕有這樣的強隊友

sawaman10/04 11:53看起來好像建商賺很多,可是你的成本必須把人事行銷銷售

sawaman10/04 11:53等等其他也算在內,實際上並不如你想像的賺那麼多,你的

sawaman10/04 11:53成本算法少太多東西了,如果建商還有開貸款槓桿他成本只

sawaman10/04 11:53會更高,所以成本其實並不重要,重要是那個價格你能不能

sawaman10/04 11:53接受,小弟以前做過營造業有感。謝謝分享

cooji7411510/04 12:21高級移工 笑die

rig212110/04 13:04賺最多的都是地主,建商、投資客也只能喝湯而已,等自住

rig212110/04 13:04客買幾年後賣也是行情賣,就像上面說的想買就出價談吧

darthv10/04 13:06移工宿舍那個,只是在養房子,有天終究會到自助手上

darthv10/04 13:06移工是弱勢,不覺得有殺傷力

fenzang10/04 13:53建商賺爆的話還不買爆他們股票?實際上建商的利潤沒想像

fenzang10/04 13:53中豐厚... 更別說還有檯面下的紅包打點,知道有前民代開

fenzang10/04 13:53口就要個一億,建商也只能摸摸鼻子掏出來,至於那個人後

fenzang10/04 13:53來就 呵呵

mk20312510/04 14:18中正重劃區 好的位置都賣光了 連西曬也是

jackeighteen10/04 14:59每次看到拿成本去談的就覺得無言甚至好笑,你知道

jackeighteen10/04 14:59綠茶一杯5塊會去跟50嵐殺價嗎?你能選就只有買50嵐

jackeighteen10/04 14:59或coco,成本多少跟賣你多少根本就兩回事,這誤區一

jackeighteen10/04 14:59堆人撞是怎樣...

aesdu10/04 15:12初期症狀,多撞一陣子就會自然痊癒。沒好,可能這輩子就這

aesdu10/04 15:12樣了。

wustand0210/04 15:30說穿了就是不想給人賺,過來人誠心告訴你,一直這樣想

wustand0210/04 15:30只會讓人賺更大.....

wustand0210/04 15:31這篇等台積寶山廠完工之後再看一次....

appleboy4610/04 18:55謝謝分享 ... 有分享給推 ...

linwd10/04 19:26不是不想給賺,房產交易是大家的血汗錢,多數人買完要住1.2

linwd10/04 19:260年,買前多做一分功課,買後住的舒心。加上這幾個月房市

linwd10/04 19:26比較亂,多問多比,有看有機會。

darthv10/04 20:10多研究是對的,買錯比買貴可怕

biged10/04 21:47之前也是水瀧,新埔,芎林,中正透天看過,最後買東興國中

biged10/04 21:473房

lazer110/04 22:56看了那麼多,記得要趕快買

geeg10/05 10:11拚學生回流!「森林小學」新埔文山國小 校舍重建啟動

geeg10/05 10:13文山國小學區住戶很多,但是學生很少,一堆人寄戶口到竹北

wesley41210/05 15:45中正重劃區,前院停車戶,幾乎都會做鐵捲門,其實就跟

wesley41210/05 15:45住中庭一樣

somecold10/05 22:52版主很用心在做功課和實際考察

somecold10/05 22:53一堆鍵盤俠莫名奇妙的酸推文是怎麼回事

ray060910/11 22:49說實在這些建案都不會想去看耶

linwd10/11 23:52看了這麼多,大概知道各家品質在哪,買房似乎很難什麼都好

linwd10/11 23:53什麼都好,可能就是價格不好,或者運氣很好,命中注定

thesecondw10/13 23:13感覺不要用建商取得成本去估算成本,應該是用當前取得

thesecondw10/13 23:13地價來估算會比較合理...當成自己購地自建來算

comtw555510/23 00:31尋找 璞院2已購戶,歡迎站內信

kentking12/10 00:19想請問原po後來買哪個建案呢?