Re: [請益] 危老自建自售

※ 引述《raymondhsu (小姐妳好 我叫金城武)》之銘言：
: 最近朋友在承德路二段附近買了間二層樓透天老房子，花不到6, 000萬，走危老都更，現: 在已經自建自售一棟電梯華廈，聽他說加計建築成本也不到1億，而且還可以跟銀行辦土: 建融，自有資金大概3, 000多萬就搞定，蓋好後一坪至少賣70萬，潛售期就快完售了，淨: 賺好幾千萬，等於一輩子光這個案子就不愁吃穿，請問真的有這麼好的事嗎？

先查看看他的地點在哪邊，查實價登錄應該是這筆
https://i.imgur.com/qavKyZr.png

https://i.imgur.com/pUNTQud.png
5,800萬買到31.46坪的土地，以這地點老實說不貴

再以這面積看他的地號
https://i.imgur.com/3ac1gG0.png

看起來是雙連段三小段80地號
門牌是承德路二段112號

再來看看這塊地的使用分區
https://i.imgur.com/l1wjI0E.png

住4之1的耶，容積率400%建蔽率50%
(臨路面寬不足16米，以住4 300%計)
老實說住4之1買到單價184萬
已經立於不敗之地了

這案子雖然基地小
但因為面前道路為承德路
加上後院削線在危老有放寬
只要後院退足3米後就不管削線了
建蔽率也有放寬
所以設計方面看來沒問題
就是一樓做個小小的社區出入口
還有機械車位的出入口
樓上做一層一戶的小華廈

再來隨便亂抓一個危老獎勵+時程
我猜應該是在25%上下，就抓25吧
31.46 * 300% * 1.25 * 1.55
= 約可產生182坪左右的銷坪
(如果容積都消化得完的話)
七樓+七樓夾層容積應該可消化的完

承德路二段錦西街這邊新房子應該可賣到90萬吧
我是隨便經驗值抓懶得去查周遭行情
所以還是用你說的70萬去算吧
182坪 * 70萬 = 12,740萬
車位6部 * 150萬 = 900萬
總銷金額共計13,640萬

但他的實際成本是5,800萬 + 營造費用
這裡我抓他的營造費用約22萬/坪
(現在營造費用飆蠻高的，好險他是那時候自建自售)
182坪 * 22萬 = 4,004萬
成本共計9,804萬
稅金等其他費用加一加成本也約在10,000萬

13,640萬 - 10,000萬 差不多3,500萬

結論：你朋友沒有騙你耶

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.95.117 (臺灣)

真的，全部的重點就是住4-1的地買到184萬 怎麼輸？隨便蓋都會賺的東西

對欸，還有臨路面寬的問題，那就變成小賺而已

公設比的問題既然都潛銷完了倒也不用擔心 但真的應該要跟旁邊兩個透天一起蓋

那是買到便宜的地啦 實務上地主比建設公司還貪婪的好嗎

就是自有資金投報100% 總成本投報20%這樣

小弟還太淺了，好險是用原po的70萬算

※ 編輯: gerychen (1.160.95.117 臺灣), 10/12/2020 13:49:41