Re: [請益] 危老自建自售

raymondhsu 發表於 2021/6/6 上午3:53:53

看板home-sale標題Re: [請益] 危老自建自售作者

(小姐妳好我叫金城武)時間Jun 6 03:53:53 2021推噓10 推:10 噓:0 →:5

※ 引述《gerychen (邪惡肥宅)》之銘言：
: ※ 引述《raymondhsu (小姐妳好我叫金城武)》之銘言：
: : 最近朋友在承德路二段附近買了間二層樓透天老房子，花不到6, 000萬，走危老都更，
: : 在已經自建自售一棟電梯華廈，聽他說加計建築成本也不到1億，而且還可以跟銀行辦?
: : 建融，自有資金大概3, 000多萬就搞定，蓋好後一坪至少賣70萬，潛售期就快完售了，
: : 賺好幾千萬，等於一輩子光這個案子就不愁吃穿，請問真的有這麼好的事嗎？
: 先查看看他的地點在哪邊，查實價登錄應該是這筆
: https://i.imgur.com/qavKyZr.png

: https://i.imgur.com/pUNTQud.png

: 5,800萬買到31.46坪的土地，以這地點老實說不貴
: 再以這面積看他的地號
: https://i.imgur.com/3ac1gG0.png

: 看起來是雙連段三小段80地號
: 門牌是承德路二段112號
: 再來看看這塊地的使用分區
: https://i.imgur.com/l1wjI0E.png

: 住4之1的耶，容積率400%建蔽率50%
: (臨路面寬不足16米，以住4 300%計)
: 老實說住4之1買到單價184萬
: 已經立於不敗之地了
: 這案子雖然基地小
: 但因為面前道路為承德路
: 加上後院削線在危老有放寬
: 只要後院退足3米後就不管削線了
: 建蔽率也有放寬
: 所以設計方面看來沒問題
: 就是一樓做個小小的社區出入口
: 還有機械車位的出入口
: 樓上做一層一戶的小華廈
: 再來隨便亂抓一個危老獎勵+時程
: 我猜應該是在25%上下，就抓25吧
: 31.46 * 300% * 1.25 * 1.55
: = 約可產生182坪左右的銷坪
: (如果容積都消化得完的話)
: 七樓+七樓夾層容積應該可消化的完
: 承德路二段錦西街這邊新房子應該可賣到90萬吧
: 我是隨便經驗值抓懶得去查周遭行情
: 所以還是用你說的70萬去算吧
: 182坪 * 70萬 = 12,740萬
: 車位6部 * 150萬 = 900萬
: 總銷金額共計13,640萬
: 但他的實際成本是5,800萬 + 營造費用
: 這裡我抓他的營造費用約22萬/坪
: (現在營造費用飆蠻高的，好險他是那時候自建自售)
: 182坪 * 22萬 = 4,004萬
: 成本共計9,804萬
: 稅金等其他費用加一加成本也約在10,000萬
: 13,640萬 - 10,000萬差不多3,500萬
: 結論：你朋友沒有騙你耶

事隔半年再回來看這篇文章
結果朋友千算萬算沒算到疫情
當初買透天時還沒有疫情
結果現在好像還沒蓋好
當初有想過跟隔壁的合建也都談好了，結果隔壁的又後悔....
本來想說整棟出售但好像乏人問津
想問即使是這樣，還是會像當初講的穩賺不賠嗎

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s115503205406/06 04:20之前經過還在蓋附近自營商應該還是會買單

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Lilyzoea606/06 08:42這種規模工很難叫且正常來講這種利潤不會超過15%（賣

→

Lilyzoea606/06 08:42得好的情況）

推

tsukasa10706/06 09:06萬華預售屋才真的可撥幾個建案都不用蓋了