Re: [請益] 有人投資房地產虧錢的嗎？

※ 引述《ANYCALLX (隨便打)》之銘言：
: 綜觀各房市老手回文
: 歸納出幾項買房容易虧錢案例
: （1）買沒殺價，任由代銷屋主喊價
: （2）賣沒堅守價格，被當韮菜
: （3）物件不優，例如地點、格局、重劃區等
: （4）週遭釋出物件過多，造成競價效應
: （5）與人合資，鬧糾紛
: （6）跟風買房，套在高點
: 其實第（6）點跟股市蠻像的，主力大戶在低點早已佈局，等到新聞吹起漲價風，一群跟: 風韮菜衝進去買，立馬被套，缺現金或週轉不靈只能認賠殺出。
: 以上若有遺漏，請補充。

其實有一點要講.

我在從說一次,去年全台漲幅MVP是屏東潮州.

因此...

地點好壞,不是投資是否賠錢的依據..XD

然後2016~2018專漲公寓和老大樓(40年那種嚇死人的老大樓)

所以物件好壞也不是投資賺賠的依據...XD

反而2015~2016買七期,買新彎區,還買最夯最優質的物件.

你是不是吃到價格回檔修正...你是不是跌了?反而絕大多數老市區中古屋老屋都沒跌.

但是2020年,結果又是七期新彎區大漲...

因此...其實我還是要講,不動產相對價格很重要.

每個物件每個地點,再有特殊改變之前,他們會處於一個平衡的價差比率.

例如"假設"大安區就是比萬華貴3倍好了.

那今天你看到大安區比萬華貴四倍...這樣你一定是買萬華賣大安.

反過來如果大安區和萬華價差被拉到低於兩倍,那當然追大安.

這就是相對價格.

會虧錢...你就是買到物件價格相對被高估的東西.

然後再這個比率之下的大行情,就是另外一個成長曲線.

例如1980 1990 2000都是跌,然後之後一路漲上來,中間2008前後一年停滯,2016略停滯.

但是因為大行情的波段價格變化比較慢,可能3% 3%這樣爬.

而你區域或是物件價格,在熱度很高的時候炒作是很囂張的.

例如2020年蛋黃區給你噴20%.

因此你例如噴了50%,回檔10%...

那你這個回檔就算整個大行情還在穩定往上爬,你也要花三年才解套.

更不論回檔有時候會剛好卡在漲幅停滯期.

因此很代賽你可能會被套五年.

例如你在2015買到最夯地段最貴最新推出來的新建案.

其實我大悅預售屋的故事不也是這樣...

剛好遇到2016年的停滯,造成本來轉讓很順突然後面兩年,預售一間都轉不掉.

直到放到成屋,才開始賣掉.

這也是為啥我會建議預售屋都是有賺就跑(我白天鵝跑了..呵呵~~~)

因為預售屋很吃熱度,無論是市場熱度還是建案熱度.

只要熱度一消退,市場正常物件還是穩定買賣,但你預售屋會變很難賣.

到最後要凹到過戶,那你時間成本算下去和過戶後的成本算下去投報率就很差.

當然啦,相對價個這個東西,一般都是要花很多年長期觀察市場個性才知道.

因為市場買家有分置產的 投資的 收租的 換屋的 首購的.

熱炒的時候會是置產和投資的領導.

但後面接手還是要丟給收租 換屋 首購.

例如兩房崛起是因為收租和首購的把兩房的"相對價格"拉到很高很高..

醫學中心附近房價這10年狂噴則是換屋的是主力.

所以相對價格最後穩定盤必須觀察收租 換屋 首購的態度.

投資的是流水屋主...時間到它們就跑...所以他們不決定相對價格.
(但是投資可以把整個行情推升上去...
例如大安和萬華差3倍,但是大安當年4x衝到1xx,萬華1x衝到40上下.它們還是差三倍.
這個基礎價格推升,是投資推升的而不是首購和換屋族)

也因此,如果今天,收租的換屋的首購的改變了一些習慣.

那也可能影響相對價格.

就像本來美術館會被農16壓著,一度價差超過10%.

但是隨著換屋族對機能和生活環境的態度改變.

所以美術館相對農16的價格就追上來..
(當然後面還超越則是因為建商推案帶動的)

不過...相對價格一般都會在穩定盤面上才會往相對價格收斂.

像現在是資金行情領導...

那市場漲價和資金追求是無視相對價格.

也因此現在蛋黃區又瘋狂飆漲,並且你無法預估它會漲到哪裡.

因為資金愛最強,資金愛話題....

所以現在做中期投資,就不看相對價格,去追資金行情.會有最佳增值收益.
(追捕漲也不是不行,但是賺得會慢很多)

但我也有講過,當你看到資金行情開始消退,熱度減退,那時候就要拋..

不然你會吃回檔...

當然現在還是大漲的前端,你現在進場之後吃回檔也是賺..最多是少賺很多.

可是如果你是在資金行情把價格推到山頂上才追,你吃回檔.

就會像2016那樣被套在高點...

當然你很怕死,現在就跑去買三線區域的中古屋也不是不行.

反正之後蛋黃區衝到天上再回檔下來,之後你靠相對價格被低估而價格在被拉起來.

也是穩賺....並且不用煩惱回檔問題.

但是...等你被拉上來到相對價格,可能是七八年後甚至十年後...XD

你的投報率會輸給那些換屋靈活的人非常多.

並且都做這麼長,那你中期投資都不中期了...你乾脆長期投資.

而長期投資的概念就是,追相對價格但是環境改變後會造成相對價格被拉抬的地方.

而講道長期投資,這邊就有一點很有趣.

在古早以前,例如高雄要發展北高,台中要發展七期,台北要發展大直水岸,發展南港.

你去布局等10~20年...

這種就是經典的長期投資.

但是今天你會看到一個很有趣的現象.

今天高雄的未來在哪?新彎區,台中的未來在哪?水楠,桃園很久後的未來在哪?航空城.

但請問這幾個地方的價格是怎樣...靠杯都是一線價格.

他跟2003年你去美術館買房子新屋只要12w/p的狀況差非常大.

長期投資的觀念因為資訊爆炸和全民高學歷,被過度擴張.

造成長期還沒開始變化,你價格就先被投資客吵到雲端上去.

那就會產生一個很冏的狀況.

例如義享天地剛拍板說要蓋百貨,連圖都還沒畫,對面2x年屋價格就被吵到17w/p.

結果他的價格卡在那邊超過五年都不動彈...XD

直到2020資金行情推升,現在差不多30年屋也才18~20.

這....長期投資都變成長期韭菜了...XD

因此這個年代,長期投資困難度大幅拉高.

你必須注意有未來性的地方價格是否已經飛在天上.

當然飛在天上還是有機會再突破雲端.

但是以長期投資而言,時間投報率是否會變很爛很爛.

反而你是否要去追"外圍"的長期投資.

例如前面在炒的台中海線...我記得我以前在本版講梧棲的時候也好幾年前了.

我還記得那時候版友回應是土地都被建商掃光..

但是你在看到今天,是不是所謂風很大很冷很不方便為啥不去住榮總的梧棲.

漲幅是不是其實也很可觀??

阿...就是因為梧棲"風很大很冷很不方便為啥不去住榮總".

所以他不像市中心甚麼水楠,中都...價格被秒炒到天上去.

那這種地方才具備傳統長期投資的選擇條件.

所以這個年代長期投資要隨時注意起跳價格是否已經被炒高.

當然如果他還在吵高中.你也可以去追中期投資...XD
(例如新彎曲,水楠..被炒高但是因為資金行情所以還在推升價格.
那你中期投資就可以進去衝浪...之後到高點記得跑就好
當然目前局面不跑也可以,目前局面怎樣都是賺.
只是之後衝到雲端會回檔,你要可以接受回檔這件事情
例如你房子買1500,衝到2500,回檔到2200.這時候2500回檔到2200會很難受..XD)

所以回到原話題.

投資...甚麼鬼甚麼屁都可以買.

只要你知道你在買甚麼,你在賺甚麼.

不過當然在你還很菜的時候,有很多細膩的操作你沒辦法做.

例如看到資金行情就切回蛋黃區撈一波熱炒後看局面出脫.

這種操作對一般菜鳥而言是比較困難的.

因此其實你也可以多參考老投資客怎麼玩.

老投資客很多玩法都很保守,他們會找很安全的方式操作.

而你知道最近這一年,高雄老投資客都在幹嘛嗎??

它們在炒大寮的老屋..XD

為啥要炒大寮的老屋??

除了因為小港和楠梓都漲很多的因素外.

大寮有和發產業園區至少一兩萬工作人口會進駐,另外市府在那邊弄了一個重劃區.

另外大寮的相對價格也低..

所以現在大寮短中長期投資都可以玩...

so..老投資客找了一個非常安全的地方在操作....你心裡沒有底就參考它們就對了.

不一定賺得很多,但是可以賺得很穩.

另外之前太早進場大寮買入的.

現在不是大寮的賣點,你都抱那麼久了,你現在賣會賣在阿呆谷.

太早進場大寮只漲一點點的理由也簡單.

因為那時候小港也相對低...而小港當然優先大寮補漲...所以前幾年再補漲小港..XD

你太早進去了....順序不對...

然後你抱了半天也不能說不漲就漲一點點,不代表這個地方不會漲.

是你還沒等到他漲得時機點.

如果你賣掉...那我就會嘲笑你賣在阿呆谷..XD

因為你不知道為啥要買,你也不知道為啥要賣...錯誤的時間進場錯誤的時間出場.

更..你一定沒有再跟其他投資客交流...

不動產是實體物品的交易市場,因此跟"人"交流很重要.

不要學股票線仙,看幾條神秘線就以為可以知天命...XD

人的事情,你就要跟人交流...才會看到更廣闊的世界.

至於甚麼地點太爛,物件太爛.買了會被套.

哀....你一定不動產玩太少才會這樣想.

爛貨可以發大財...好貨只能滷肉飯沒聽過??

你看廣大的投資客,老鳥投資客,是玩好貨的多還是玩爛貨的多.

阿這些炒房二三四五十年的老投資客都是笨蛋.

阿那些買賣沒超過十次的分析師都是高手??

這你信嗎??

這就更不用說,名嘴最愛叫人家去買在山頂...XD

你看現在名嘴都叫你不要追高蛋黃區...

等到他們跟你說蛋黃區保值的時候,周杰倫都去買的時候.

疑怎麼那麼準,蛋黃區又到回檔的時間點了?

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.175.176.117 (臺灣)

自住地段很重要. 投資要看地段相對他應該有的價格是過低還是過高. 至於利多例如台北有新捷運站設立. 則是會改變他相對價格該有的位階. 例如他本來應該是相對中山區平均價95折. 但因為200公尺外一個捷運站設立. 所以他反而應該是高於中山區平均價5% 因此地段是決定位階... 但是漲跌是各種因素產生位階變化後的變動效應. 另外長期投資很注重一點就是. 不買最好的地方. 因為物極必反盛極必衰. 40年前台北最強哪裡?萬華,高雄最強哪裡?鹽埕. 但是時間過了,他就被另一個王者取代,而凋零. 因此長期投資不買最強...

※ 編輯: ceca (1.175.176.117 臺灣), 02/16/2021 19:16:11

高雄大學為啥會套20年. 請看血觀音..XD 我有提過,外圍有牽扯到政治的,都要小心. 當年興達港土地炒作到17w/p... 到今天幹道邊可能剛爬到逼近10w/p而已. 我媽前幾年買的時候是5.5w/p...再版上還被很多人嘲笑,呵呵~~~ 阿你市中心是漲的比較多膩? 不過今天距離當初遠洋漁港17w/p你知道是甚麼時候嗎? 民國86年規劃遠洋漁港...也就是24年前就開始炒,應該是大約20年前到17w/p. 楊秋興後來搞情人碼投是92年,也就是18年前,再度給了那些被套在17w/p的人一個希望. 可是後來楊秋興和余家班鬧翻,就呵呵~~~ 直到前幾年陸客時間,陳菊任內要搞遊艇城. 但是後來陸客不來,所以再度轉彎到今天的風力發電和海洋科技研究中心. 先不管風力發電這個產業是怎樣,但因為確實有工作人口進駐. 所以建商終於開始推案,土地因此開始飆漲. 現在去興達港應該已經可以看到好幾處都有透天建案完銷要推二期三期. 並且中央還規劃30億要去蓋跨港大橋(推測可能是為了將來西濱快速道路延伸使用) 不過當然我媽估算已經算是失誤. 陸客不來造成遊艇城失敗...因此漲幅和時間遠不如預期. 如果觀光開發的話,那土地價格翻漲會遠高於目前的價位. so...要記得一點. 政治不是只有兩黨. 兩黨之下還分派系.並且每黨不是只有兩三個派系.... 而外圍有時候連同黨不同派系,都可能會影響到他的漲幅和炒作. 尤其是"土地"!!!!!!!! (住宅反而比較安全...畢竟如果土地已經大量釋放給建商,並且已經在推案.甚至有居民. 這時候牽扯的利益太複雜.因此很難惡搞爛一區的價格. 所以住宅就算政治風向不對,崩潰度也遠不如土地那麼悲哀) 因此...沒事不要去沾染有政治色彩的區域. 因為兩黨之下再分派系,有七八九十種數字. 你要球一直都滾在你押注的這個數字的機率其實沒那麼高.甚至有點低. so..政治導向的開發或是區域,是一個非常高風險的選擇...

※ 編輯: ceca (1.175.176.117 臺灣), 02/17/2021 01:12:42