PTT評價

Re: [請益] 請問中大坪數的未來趨勢

看板home-sale標題Re: [請益] 請問中大坪數的未來趨勢作者
sos88
(QQ)
時間推噓31 推:31 噓:0 →:63

回頭來檢視一下自己的眼光,
跟mf大,ceca大致敬一下, 順便閒聊紀錄, 小弟本身不是投資客
只是一般工程師, 只有一間竹北宅, 會住到退休了
投資房地產對小弟來說心有餘而力不足, 畢竟貴成這樣,
口袋跟不上自己的投資想法

以下是認真買房後的一些雜感~~
就斷斷續續記錄一些感想這樣, 如果有錯誤資訊或是其他人有不同見解
歡迎幫我補充, 也可以糾正我

小弟在2020決定下手買房之後,
陸續依照自己的能力看了快1x間竹北新竹地區大坪數的案子,
無奈2020開始看真的太慢了, 經驗不足的我
出價談價的速度不如眼光更精準的前輩們,
導致錯過了好幾個自己心中的A案
幸好, 最終在提高預算後,
還是如願以償的買到符合自己心中理想的案子,
當然就外人來看也有些缺點
但自己的預算有限, 有一些缺點就是接受了
以下提到的坪數, 不包含車位坪數
EX: 70坪+ 2車, 70坪=主+附+公設, 如果車位一個10坪
那70坪+ 2車= 70+ 20 = 90坪
小抱怨, 591列的坪數都是加車位, 真的很混亂

[縣三大坪數]
***********************************************************
文鼎大苑- 71坪+ 2車 = 2588, 2660, 2610
A+7 - 84坪+ 2車 = 2590
- 96坪+ 2車 = 2650
- 81坪+ 2車 = 3688 (此案一成, 竹北瘋傳!!! )
***********************************************************
在這時期, 價格上已經明確抬升, 原本文鼎大苑約莫都是落在
22/坪, 現階段已經站穩32~33/坪
而A+7則是很明顯受總價限制, SRC的建築, 單價居然不如文鼎大苑
這兩案的總價居然差不多, 這意味著A+7有些成交單價還是偏低的
如果相同總價,
我實在找不到不選A+7的理由, 一定選它
個人認為, A+7後續成交都會達到3000,
它應該跟文鼎大苑有一個價差的~ 如果A+7屋主願意以2500~2700出售
預算足夠的, 一定要考慮阿!!! 未來一定補漲
其他大坪數, 這區豐邑的大坪數案子都比較新, 終於讓縣三多了很多
2000 UP的成交紀錄
不然2020以前, 你有2000~2500, 幾乎不太可能選縣三的
只有少部分會選A+7
2020以前, 高總價都以縣二, 河岸, 高鐵居多

[縣二大坪數]
縣二鹿場里的大坪數天花板, 大概就看
[1] MOMA
[2] 五五侘
畢竟縣二也很大, 區域之間還是有不同的指標案
鹿場里也是發展已久的區域了, 屋齡普遍老一些
但地段是永遠的強項~
************************************************
帝景 -61坪+ 2車 = 2228 (16年老屋)
首馥 -59坪+ 2車 = 2370 (16年老屋)
椰林首璽NO3 -59坪+ 1車 = 1938
雲門琉璃 -124坪+ 2車 = 3273 (15年老屋)
MOMA -68坪+ 2車 = 2728
************************************************
[1] MOMA這一排, 有一些豐德建商的大坪數案, 1X年屋齡
另外的建案就是就是體育館對面, 這裡坪數普遍不小, 加上屋齡老了
以前是比較不受青睞的, 沒什麼人關注它,
但現在這時代, 變了, 幾年前大家最常掛在嘴邊的是,
"我不看10年以上的房子, 極限5-7年啦 "
現在變成
"這個可以看嗎? 我不排斥"
這區塊房價就是MOMA帶頭往上衝, 豐邑+德鑫老屋跟上, 如上面
列出的實登紀錄, 我想已經打臉非常多人的眼光
你能想像 豐德大坪數老屋衝破30嗎? XDD
以前是被笑說賣不出去吧 ~~
以我這裡的消息, 在光立方之後, 豐邑萬年案雲門琉璃, 建商已全數完銷 XDDD
可喜可賀阿, "傳說案"目前只剩河岸跟水圳兩案了
完銷後, 整體總價被7F 3273拉上去
我想這也是必然的, 一定會補漲的
這種坪數以後看不到了, 現在已經很難想像有建商敢推百坪案了
MOMA這排, TIMES一直再傳昌益要開60/坪賣, 如果是真的這樣開賣又搶光
  我想這區, 又會再漲一波, 可以衝到最高峰
(未來推案: 昌邑光明路, 惠友光明路, 大硯莊敬南北*2)
這一區地點非常好, 穩穩的, 妥妥的,
非常優的地段, 幾乎集結所有優點
* 遠百+ 成功X街 + 自強五路
再透過成功二街, 延伸銜接龍享影城, 餐廳林立, 各種機能店
* 近高速公路, 近快速道路, 如果有輕軌, 未來也妥妥的有站點
近國一北上預計新增的匝道, 近新竹千甲/對接河岸橋
* 興隆+ 成功學區
* 體育館+ 運動中心+ 大量停車場
* 離中國醫, 圖書館, 市場(還未新建), 高鐵, 縣一距離都不遠
再璞玉開發以前, 個人認為這一區塊, 會是竹北市最熱鬧的地段
等璞玉開發後, 會有新的核心形成, 最好是新舊商圈具有差異化
讓竹北更加完整, 但現在璞玉被擋, 根本連影子都看不到.
只能先看遠百+龍享+豐采表現了

[2] 鹿場里往河岸一些, 是另一區塊
************************************************
帝景 -61坪+ 2車 = 2228 (16年老屋)
首馥 -59坪+ 2車 = 2370 (16年老屋)
椰林首璽NO3 -59坪+ 1車 = 1938
雲門琉璃 -124坪+ 2車 = 3273 (15年老屋)
MOMA -68坪+ 2車 = 2728
五五侘 -55坪+ 1車 = 2350
五五侘 -66坪+ 2車 = 2800/ 2950
蘭亭序 -76坪+ 6車 = 3760
蘭亭序 -87坪+ 2車 = 4000
惟吾 -70坪+ 2車 = 36XX
************************************************
這一區塊, 圍繞著綠園道, 雖然離機能遠了點, 但說遠
也不是多誇張遠啦, 離遠百直線距離大概就800~900公尺
但綠園道的氛圍, 吸引著竹北非常有實力的一群人, 他們就是喜歡
這氛圍阿, 視野遼闊, 車流量相對稀少, 一樣有著上述那些*的優點
機能走遠一點又如何?
就是喜歡這種氛圍阿~!!!!!!!
這裡的大坪數強攻40, 40耶
要知道40對大坪數來說是一個偉大的目標價~~!!
但人家就是成交了, 也不是一兩戶的事,
只能說... 有錢真好~
這區還有一些公有地, 希望政府好好規劃利用, 好好發展,
加上剛剛說的商業區, 配合上縣政府良好的規劃
這裡真的有無限的可能~!
蘭亭序都4000了,
大宅+中悅四大富豪巨獸, 未來是不是有機會挑戰總價紀錄呢?

[河岸]
************************************************
青川之上 -92坪+ 2車 = 3368
青川之上 -92坪+ 2車 = 3125
世界之窗 -97坪+ 3車 = 3300
世界之窗 -76坪+ 3車 = 2628
V1 -72坪+ 2車 = 2530
香緹 -65坪+ 2車 = 2600
香緹 -65坪+ 2車 = 2068
************************************************
河岸的建案, 通常都是單坪價格拉不高, 但坪數大, 比較多大坪數的案子
總價也高, 這裡列出比較親民的大坪數案子,
以前都超難賣的, 這幾案青川是最優的, 除了青川之外
就是世界之窗比較好一些, 但它的7X坪格局上有暗房,
其中一個廁所沒對外窗這些缺點,
但整體格局我覺得還行啦, 以往價格是比較親民的,
落在2000~2200, 這一波一開始還有2100, 23XX成交的,
但到近期, 5F成交2628後
就不會回頭了, 所有屋主一定都是踩在上面賣
但世界之窗跟青川之上合理上會有一個價差才對, 這是以往的評價造成的
所以如果價格差不多, 千萬記得要選青川阿~~
剩下的V1, 以前因為戶數多, 又是醫院第一排, 超難賣, 但這波也狂清盤
價格其實也不差, 香緹則是格局超怪異, 應該是最低價的
----------------------------------------
打一打發現好累, 做個總結, (高鐵區就不打了@@累了)
在竹北這一波房價高漲上, 大坪數作為落後指標, 後續也是不負眾望
硬朗的挺上去了,
如果不挺上去, 那這波那些首購案就是漲假的
你不可能"37~40坪1車"跟"60坪2車" 只差200吧

所以大坪數一定要往上攻, 替這波漲勢打一個完美的底
也讓追高價的首購族們安心了,
但是, 從另一個角度看, 如果你手上沒有首購案,
未來,
你想買大坪數的難度就大幅度的增加, 會有一個非常明確的進入障礙
就會變成幾乎不可能的任務,
房價的漲幅, 一案疊一案, 在首購案上其實很快,
但在大坪數上是有落後的現象的
除了上述我列的那些紀錄, 翻開所有實登,
你可以很容易看到, 有些案子是賣便宜了, 不是每一戶都這麼高阿
我認為這是大坪數特有的現象,
比較有機會挖寶, 談價,
首購案幾乎不可能, 太多人買了, 你低個30-50, 別人就拿走了
你就買不到了,
但是大坪數比較有撿寶的機會
只是隨著時間的演進, 這落後的缺口, 會被關上..

--

※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.167.120.105 (臺灣)
PTT 網址

maypcc06/13 01:15除了大坪數要補漲外 租金也要跟上 這波追高的才安全 但租

maypcc06/13 01:15金並沒有漲的態勢。總之往上空間不多了 大坪數4千天險沒

是喔, 租金近期都沒動嗎? 我只有一個朋友有買兩房產品出租, 他說今年很好租, 大概多個1000~2000, 一下就被租走了

maypcc06/13 01:15調高 就是上不去

同意, 4000天險有點不符合目前竹北的情況了, 但很難想像政府調整這個, 調了有點在打臉自己

※ 編輯: sos88 (118.167.120.105 臺灣), 06/13/2021 01:19:45

rig212106/13 01:20租金其實有漲喔,最近竹北租金都有調一些,科技業也沒無

rig212106/13 01:20薪假租屋需求還是很大

rig212106/13 01:20我認識的套房房東一間都要漲1000-1500了,我覺得疫情下他

rig212106/13 01:20們還敢漲真的很猛,但就是有人租

ILoveRiva06/13 01:20好文推 !!! 感謝分享 !!!

rig212106/13 01:22另外4000天險對政府立場我是覺得不太會調,但買得到這級

rig212106/13 01:22距的有的是方法借錢就是,算小眾啦,首購宅還是一級戰場

mfcke06/13 01:28租金沒動還是可以漲 因為利率下降 新竹這種地區 未來性很

mfcke06/13 01:28佳 我覺得 2.5%投報以上都能買

maypcc06/13 01:33兩房新成屋租金這五年來大約就2萬 正負5%都算合理 房價

maypcc06/13 01:33這波漲了快5成 租金漲不到1成 跟不上啊 兩房想租2萬5

maypcc06/13 01:33以上會打到三房 我自己是都沒調高啦 看手上三個社區出

maypcc06/13 01:33租行情也沒大幅拉升 今年初同事三房從3萬5降到2萬8才租出

maypcc06/13 01:33

ching789606/13 01:40大坪數的市場確實也不小 前陣子看占了4成成交(買賣)

maypcc06/13 01:41套房租金的確有漲 富春居大單套可以租到1萬3也是令我很意

maypcc06/13 01:41外 不過租金要所有房型一起看 套房漲不代表全部都有漲

mfcke06/13 01:59就等看看 接下來一兩年的2房3房租金吧 我也是擔心租金卡住

mfcke06/13 02:001500萬房子 一個月租3萬 要是能坐穩 那就OK

clouder062806/13 02:11你的坪數定義有點搞錯了吧,照你列出來的應該都是房

clouder062806/13 02:11屋權狀而不是實坪,主加附通常是指室內實坪

paul7631806/13 02:54我看竹北以後中大坪數會越來越少,以合併戶取代,還能

paul7631806/13 02:54逃掉奢侈稅,跟台北一個樣

spmark06/13 02:5816年就老屋....北大特區哭哭了

Morphee06/13 03:27這篇讚讚 不補一篇高鐵的真可惜

lovemost06/13 04:05縣二我不太確定未來還會是蛋黃區

lovemost06/13 04:11租屋市場有動,我還有一些研究所時期同學在租屋

lovemost06/13 04:12現在租屋平均都要漲1500~2000了,而且好的物件早就都沒

lovemost06/13 04:12了,只剩下一些別人挑剩的,有些人想換根本換不了

lovemost06/13 04:13中大坪數一定越來越少的呀,畢竟這裡的工程師其實薪資買

lovemost06/13 04:14房就沒賺那麼多,現在住在大坪數裡的,要嘛是以前還便宜

lovemost06/13 04:14的時候買的,要嘛是有幾間已經賺過好幾波房價上漲的

lovemost06/13 04:15總價大概1200-1500還是主流,幾年前1200是一個竹北天險

lovemost06/13 04:17現在1200真的....只能買小兩房了吧

lovemost06/13 04:25補充一下我的想法,我覺得這波竹北漲過頭了,應該會降溫

lovemost06/13 04:26邊際效應會越來越高,現在縣一一堆舊房子,一坪才15萬以

lovemost06/13 04:26內,在高房價的壓力下,很多人可能會被迫買到舊市區,相

lovemost06/13 04:27比之下可能會使人越買越遠,加上薪資其實成長幅度比不上

lovemost06/13 04:28這波的房價上漲幅度,沒有下游的買盤承接,高總價很難脫

lovemost06/13 04:28手,未來很有可能會有一波下修,但不會回到2020之前了

ceca06/13 04:35大坪數問題主要還有2010~2015這一波供給量太多.

ceca06/13 04:35而這一點在各地的情況不太一樣.

ceca06/13 04:35所以簡單判斷,你先去看這一段時間的大坪數.

ceca06/13 04:36是否還有很多還未完銷.

ceca06/13 04:36如果還有很多未完銷,那,,,代表你那區大坪數供給量還是過大.

ceca06/13 04:36如果前兩年就都完銷了.

ceca06/13 04:36這樣基本上你那邊只要不要有爆量供給.

ceca06/13 04:36那應該就可以回歸普普通通的狀況.

kuanun06/13 09:41大坪確實有在補漲的趨勢,不過始終是小眾巿場。以文鼎跟

kuanun06/13 09:41A+7來說,小椰林對德鑫相比,小椰林名聲還是比較好,而且

kuanun06/13 09:41兩個建案公設比差快5%,光看建坪很難會有點失真。A+7 3

kuanun06/13 09:41688那間買方有地點跟學區考量,這也是大坪數換屋族主要會

kuanun06/13 09:41遇到的困難,跟首購不一樣,首購對地點相對比較彈性。

kuanun06/13 09:453000以下大坪數會成為換屋族很搶手的案子,真的有在找室

kuanun06/13 09:45內40坪以上,現在很難找了,新的都不蓋,有成交的社區開

kuanun06/13 09:45價只會再往上叠而已,當然會不會成交就另一回事了。

maypcc06/13 09:49我說的3房可賣1800 但只租2萬8喔

ItBanK06/13 10:11權狀坪數不等於主加附好嗎...阿你的公設呢

Nanus06/13 10:37你上面的各社區坪數敘述應該都是指權狀坪數(扣除車位),

Nanus06/13 10:37而不只是主加附才對

aal06/13 10:51同上,主+副70的話權狀都破百坪了

aal06/13 10:51很少看到買完房還搞不清楚這個的

漏了公設, 已修正~ 其實我看坪數時, 都只想知道主建多少

kuanun06/13 10:52應該不小心筆誤而已…

是, 因為幾個段落跳來跳去打, 難免有錯誤的地方 應該說我覺得建商的那種標示法其實最清楚, 這案子7X坪, 馬上就知道室內多少 把車位弄進來就複雜了, 車位6~11都有, 很阿雜

chrishotdog06/13 10:55竹北開始發展大約10幾年,從之前供過於求,到現在一

chrishotdog06/13 10:55屋難求,已經打底10年,這一波突破低基期帶量突破,

chrishotdog06/13 10:55搭配這幾年竹北發展成熟、園區榮景加速高薪職業加入

chrishotdog06/13 10:55置產,科技業薪水明顯增加這些因素,我認為竹北主升

chrishotdog06/13 10:55段才剛開始,可以買趕快買,千萬不要想說什麼已經到

chrishotdog06/13 10:55頂了(看過矽谷房價就知道我在講什麼,不要以為一堆家

chrishotdog06/13 10:55庭年收3、400大量高薪白領住的地方會跌到那邊去……)

chrishotdog06/13 10:59很少推文,苦口婆心一下,要買房的建議瞭解當地環境

chrishotdog06/13 10:59狀況,(其實看自己跟同事薪水就知道,他們跟你賺一

chrishotdog06/13 10:59樣多,大家都要房子,怎麼比?用錢啊)不要被網路言論

chrishotdog06/13 10:59影響,有自住需求趕快下手,不然之後可能完全買不起

chrishotdog06/13 10:59,魯叔經歷過之前台北飆漲被洗出去的那段,很有感

slein06/13 11:28竹北房價就像台積電股價,70元不買漲到200元嫌貴依然不買

slein06/13 11:28,漲到600元就買不起了

shashayou06/13 12:114000不可能調 就像台北7000也沒調

mfcke06/13 12:4928000也還好 畢竟管理 停車很多細節也不清楚 也要看哪個案

mfcke06/13 12:49

mfcke06/13 12:49對投資客很簡單 只要能比我利率高 好地方 我就是當存錢

este1a06/13 16:59大坪數 單價便宜

kuanun06/13 17:37越大越便宜啊,MOMA還有單價不到35的

chjghjg948706/13 18:00這就跟台北不一樣了

chjghjg948706/13 18:00台北單價破兩百的都是大坪數

chjghjg948706/13 18:00因為竹北投資客大部分都是園區的

chjghjg948706/13 18:00總價高的去化率低

在2020.Q1頭以前你說的真的對, 很多人覺得還會跌, 要再降, 所以觀望 也不急著想要出來買, 但等了這麼久其實降也降不到哪 這波一出來2020.Q1尾, 高總去化速度也是非常快喔 現在竹北大坪數是根本沒案子可以看~

eddie072906/13 18:21跪求高鐵區心得文 這篇超實用!

cyric06/13 19:36好詳細

※ 編輯: sos88 (118.167.120.105 臺灣), 06/13/2021 22:08:35 ※ 編輯: sos88 (118.167.120.105 臺灣), 06/13/2021 22:10:27

Plutojack06/13 22:25縣一是縣一,舊市區是舊市區,你現在嫌棄,未來你買不

Plutojack06/13 22:25