Re: [請益] 板橋夜市內的新建案值得買嗎?

jjkkwsr 發表於 2021/7/18 下午10:25:57

看板home-sale標題Re: [請益] 板橋夜市內的新建案值得買嗎?作者

jjkkwsr

(JJKKWSR)時間Jul 18 22:25:57 2021推噓16 推:17 噓:1 →:17

PTT評價

因為家庭、工作、置產因素，提供半個在地人的看法

首先是對板橋房市的展望，主要是看板南線以東的舊市區

新埔江翠一帶的重劃區這篇不討論

這一兩年車站以東的"危老"改建大爆發

板橋劉家的永雄建設走都更整了十幾年整出 1300 坪的大基地

附近其他建商最近走危老兩三年直接就整出 1800 坪基地

危老相對都更速度快很多，不少建商也開始如法炮製

投資眼光精準的徐旭東搞完巨城看來要來搞亞東通訊園區

附近那間荒廢很久的舊愛買荒廢地也動了起來

舊市區未來很有機會被這些雨後春筍般的危老重建改建拉上去

再來地點，以自住和下一手好賣考量

首重生活便利、交通方便、有學區且最好不是額滿學區

湳雅夜市

出入複雜、附近沒有國小國中、交通很亂

小小孩上學變成要送去較遠的地方

離板橋車站、府中站也沒近到哪去

以小家庭看非不得已不會想買那

個人推薦實踐路沿線

實踐路是舊板橋有名的診所街

附近有成片的老透天、舊公寓，生活便利但目前市容不佳

工作通勤:

走到板橋車站實測約 12~17 分鐘(含等紅綠燈)

有 UBIKE 公車有 651、667 可直達車站，也可以直接進北市

離遠東通訊園區走路可到、騎車約 5 ~ 10 分鐘

學區:

學校有後埔國小、實踐國小、忠孝國中(剛建新校舍)，九年一貫免接送

目前因為都是老城區、住戶小孩大了也沒什麼滿額問題

但未來新建案蓋好後就不知道了

看看新竹關埔...可憐吶，以前流氓學校現在住學校旁邊還讀不到

生活:

國泰市場(之前有疫情)、全聯、府中商圈吃的一狗票

台北市的有名連鎖店板橋這區幾乎都有、Uber 也叫得到

板橋放送所、市府廣場、耶誕城這區走路過去也不用跟人塞車

醫療:

診所街看醫生很方便，要大醫院有亞東

價格:

附近的房價 10 年以上中古屋 4X ~ 5X

新開預售屋約 5X ~ 60 初，相對新埔、江翠北親民

未來展望:

目前實踐路忠孝路的老房子很多都有建商在洽談危老

有興建中、預售中、整合危老的都有

考量成本，不缺錢的甚至先建後售

永雄卓閱(完銷)、對面二期先建後售(板橋劉家就是有錢)

兆璞開禧(預售中)

東瑩日光(原本 6 月要預售)

嘉廷臻園(先建後售，已成屋)

金富(停車場長房子中)

這塊地緣性強，很多在地二代回來買(相信爸媽直接贊助的不少)

一個區域要噴，靠的是預售屋一案一案開墊上去

老城區基本上沒什麼素地

要走危老、都更整合一堆屋主(公寓尤其機八)

但這區的整合看起來還行，基地都有 600 ~ 近 2000 坪

之前看三重，一堆基地小不拉機，沒辦法...產權太複雜

總之，以半在地人來看，會推薦你與其看湳雅不如看實踐路

價錢根本差沒多少、環境差太多了

放個簡易圖，橘色線是實踐路

https://i.imgur.com/u2NwxSx.jpg

※ 引述《daipon (冏命)》之銘言：
: ※ 引述《CYAward (阿里)》之銘言：
: : 如題，小弟目前正在看板橋的房子，看了幾個江翠北側重劃區的案子
: : 幾乎都太偏僻，機能也差
: : 但若是回到新板特區又太貴，沒能力負擔
: : 因此看中了某個在夜市裡面的建案，版上之前也有討論過我就不多說了
: : 優點就是:離捷運站近、機能方便、板橋門牌
: : 缺點就是:在夜市裡面，出入應該較複雜，擔心未來換屋不容易脫手
: : (但單價也因此低一些些)
: : 請問大家會考慮嗎??
: : 謝謝房版
: 除非你的生活能接受菜市場/夜市的環境，
: 不然不建議買夜市裡的案子。
: 南雅夜市裡面的案子有
: 1.府中晶璽：正在蓋的預售屋，地點位於夜市中段。基地小且呈長條型，車位為停車塔。: 2.新美齊畫世代：即將公開？的預售屋，地點在南雅夜市靠館前東路那一區，具體位置就: 不標示了。
: 基地面積兩千坪，預定規劃四棟的樣子。
: 如果有車的話，兩個建案應該都從南雅西路進出，
: 但那條路比較窄，而且很多車子為了繞過夜市常常走這裡，通勤時間應該會很塞。當然出: 去後接板城路也可以。
: 南雅夜市的問題不只是夜市，白天還是早市。
: 沒錯，果菜批發市場已經牽到江翠北A區，
: 但南雅東路（夜市的主要位子）在白天還是有攤販做生意，以蔬果類為大宗。
: 其次，從南雅東路往館前西路延伸到北門街有幾個市場：
: 南雅夜市、新興路、館前西路、福德街、倉後街、
: 北門街（黃石市場）
: 只要是做生意的時間，交通動線都會卡住，當然環境問題就不必多提了。同理，新板時尚: 也有一樣的問題。
: 再者，可能有人說夜市會搬走、市場會搬走or沒落。但我認為等到那個時刻來臨之前，還: 需要個十年二十年的時間，在那之前得忍受上述情況好多年。要仔細思考這是不是你願意: 的。
: 況且再加上周遭老舊公寓都更完也不知道多久了。
: 撇除府中晶璽、新美齊兩個案子，夜市/府中站附近的建案還有
: 1.萬禧園：位於南雅西路、縣民大道、板城路交界地帶，但也剛好是65快速道路匝道口。: 2.囍堂、囍市：新成屋，位於縣民大道、南雅南路一段五巷口。優點是離捷府中走直線就: 能到，缺點是臨大路很吵。旁邊的老公寓差不多要都更了，只是不知何時開工。
: 3.玖原富都：約3年的新成屋，在華興街、貴興路口。離捷運站也是走路可到的範圍。我: 住府中附近，當初一直想買這，但預算不夠QQ
: 4.The View/府中晶品：板上有幾篇討論（包含我），可以查查。位於四川路、後埔街，: 套房為主，另有少數幾間的兩房。
: 說到這間，新板宸也是永貫建設的，看來板橋曾家跨足房地產的計畫算是成功了？！
: 5.府中詠美：位於四川路、成都街口，後埔戰鬥雞排對面。正在蓋的……沒有公開但是之: 前在數字網上面找得到的預售屋。都更案。
: 話說這案子的建商叫「霖園開發建設」。
: 雖然叫做霖園卻不是國泰集團，而且也不是一案建商，附近的府中臻藏、廣權路的麗麒朝: 陽、新埔民生站對面的新樸香榭（之前叫香榭晶宴）是他們的案子。有人知道嗎？
: 題外話，四川路一段感覺有幾個都更案要推，不知道何時開始就是了。

--
連天烽火漫無邊楚河漢界戰國天加霜覆雪麻煩牽一木生子帶頭尖
戰事綿延滿人間瑜亮情節非等閑上無宮闕難成仙共謀天下劃兩邊
是該英雄出頭時也怨老天未眷顧阿蒙今已非比昔三分藍袍破家門
豬羊變色任我顛是非總有清曉年扁擔欲撐半邊天隻手遮天禍人間

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.215.58 (臺灣)

※ PTT 網址

※ 編輯: jjkkwsr (1.160.215.58 臺灣), 07/18/2021 22:26:34 ※ 編輯: jjkkwsr (1.160.215.58 臺灣), 07/18/2021 22:27:30

推

ntupeap07/18 22:43詳細給推

推

popo88907/18 23:00推

推

smaller07/18 23:10感謝分享

推

narf07/18 23:14推

推

shk91057507/18 23:25推

推

chrispherd07/18 23:45臻園還沒有開賣嗎？之前怎麼聽說開賣而且開價還有點

→

chrispherd07/18 23:45貴 7？

→

jjkkwsr07/18 23:50臻園開賣一陣子了，是先建後售已經成屋，我補充一下

→

jjkkwsr07/18 23:51開價這東西看看就好，他最貴的頂樓底價六十初而已

→

jjkkwsr07/18 23:53這邊的預售成交價，中低樓層目前都是 5X，二十樓以上見 6

※ 編輯: jjkkwsr (1.160.215.58 臺灣), 07/18/2021 23:54:09

推

Fathomeboy07/19 00:12就是讚

推

daipon07/19 00:19嘉廷臻園賣的是學區+遠東園區，府中站板橋車站順便沾到邊

→

daipon07/19 00:19。真要近還是買永雄

→

jjkkwsr07/19 00:31永雄一期成交五十幾而已，蓋起來後之前丟出來賣的都開七

→

jjkkwsr07/19 00:31十幾，現在也只剩一戶兩房待售，但這區以去年漲幅來看，

→

jjkkwsr07/19 00:31比起其他縣市漲幅算小的；臻園基地大小、位置也沒永雄和

→

jjkkwsr07/19 00:31兆璞好

推

a55544407/19 01:19實踐路不錯剛好在板橋車站、府中、中和環球交會點

推

luckysmallsu07/19 01:47一坪60幾耶…

推

Nightu0507/19 02:30這區不錯去年朋友最後也找這區XD

推

Maisie07/19 09:12整理得不錯

→

chiangww07/19 10:10實踐路離府中站、板橋車站都有點遠，路尾端更遠。尷尬的

→

chiangww07/19 10:10距離，走路遠，因為塞車、紅綠燈搭公車也沒快多少，下雨

→

chiangww07/19 10:10天更明顯。地段其實不太好

→

jjkkwsr07/19 10:19其實主要是跟原文同價格級距的湳雅比，要近一點當然往新

→

jjkkwsr07/19 10:19版靠，但價錢會墊一大截上去

推

chrispherd07/19 10:29永雄一期現在買七很OK 臻園就真的太遠

→

Firenzea07/19 14:35缺點就…離捷運站有點遠吧

推

q2498341607/19 18:41推詳細+1

推

kusomanfcu07/19 20:08板橋大缺點沒講擠爆

噓

luckysmallsu07/20 02:25實踐路生活機能很好缺點就是周遭路太小條人太多太

→

luckysmallsu07/20 02:25擁擠

→

luckysmallsu07/20 02:26拍誰不小心按到噓

推