Re: [閒聊] 窮到剩4000多萬房子你信不信
看到這篇回一下家裡在基隆的版友。
原本看第一遍我以為在台北,第二遍才發現在基隆!
這一年陸續參予了八個都更討論案,一個已拆除,兩個已簽約,其他五個遙遙無期。
都更分兩種 這裡把危老一併混進來談最後再開拆
1.建商屁顛找你-
通常要條件很好,這裡的條件指的是地點,簡單來講,有絕對獲利空間,然後最好不複雜
這個是絕對優先
你家因為海砂等問題變成危樓+地點不會太差(地點差會搞很久-台北東湖某山區旁)
2.你家條件不是很好,房子沒有破到那個程度,但是房子舊了,大家都想更.
這時候會有建經來跟你談,簡單來講,你拿錢或貸款/重新讓建經幫你找營造商重蓋重分 這個時候重點來了。
基本上建經ALL的成本,會在大概35W/P++(這兩年營造漲+都更都會講...很..久
其實會比35低,但是這兩年很飆,大家都抓很高,10年算是運氣好 真的。
這裡講的是所涵蓋所有均價-營建-利息-未來出售代銷-等等等-很多方方面面
也就是說 假設你要都更,這裡為了好理解,已權狀30換算,成本是1050
(但建經的利益其實在於土地坪數去換算容積多蓋,等於用便宜的錢多買)
但是為了好理解我們往下↓
好了,還有你的土地成本。
土地就是原本你家,這樣應該不難理解。
也就是說,假設你家現在是30P-已好理解我舉例都更後也換權狀30(不扣公設)
目前市場行情舉例50/P=1500萬這個是舊家,都更成本1050萬
也就是說....
你已原先不花錢拆蓋計算,價值1500為基礎成本。
都更以後成本來到2550。
換算容積跟你可以持有比大概會降到65-70(但這個是以需要背貸款的情況)
但這個很難說,要具體看個案。
所以重點就是,當你家這附近新屋市場行情不到70萬/P時
連你自己都不願意花錢自辦都更,為什麼會覺得建商會幫你都更?
建議苦主可以把這個理論跟爸媽說清楚。
他們就會理解到底是幻想還是夢想。
※ 引述《chesterhe (chesterhe)》之銘言:
: ※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言:
: : 之前討論過
: : 不過這討論的是我親戚的例子
: : 房子狀況
: : 台北市士林區捷運500公尺內
: : 8米巷權狀40坪,室內使用超過60坪+10坪庭園
: : 公寓一樓
: : 門口可停兩台車
: : 保守估計市值4500萬
: : 家庭狀況
: : 90歲媽媽。我阿嬤
: : 2個未嫁阿姨
: : 我舅舅未婚
: : 均向60y靠攏
: : 三位均在2000年西進風暴優退裁員
: : 兩位阿姨靠到處打工
: : 舅舅則是原本有些存款,在家顧媽媽
: : 外加15年前2007時騎車在馬路上,被建案工地的工安意外弄傷
: : 髖關節碎裂,腳萎縮
: : 也無法繼續工作
: : 如今舅舅行動也開始有問題
: : 如今2022年大夥邁入60
: : 家庭成員相加超過260歲
: : 而家裡都靠舅舅跟阿嬤存款過活
: : 阿姨就.....
: : 大家看出問題了嗎???
: : 如果依照現況.....
: : 有病直接掰掰,那家庭不會有災難
: : 大家硬撐在15-20年應該沒問題
: : 可是一旦生病跌到等問題
: : 或是家裡房子有狀況要修繕都會出問題
: : 社會福利補助部分由於,存款與房屋現值是行不通
: : 如果要賣房子搬家換現金,阿嬤不會同意
: : 再過一段時間即便阿嬤不在
: : 要賣房換現金也有問題.....
: : 賣掉要住哪,想租也租不到房子,加上屋況已爛掉也不容易
: : 買屋在賣已經沒有錢
: : 先賣再買也要買到喜歡的
: : 以房養老當需要長照時,長照費用也付不起,更別說少數銀行願意做
: : 貸款因為沒收入+高齡。難
: : 以上社會問題遍及全台灣
: : 以上案例如果沒有房子會更慘
: : 至於你說我不救?
: : 我養我父母,之後有老婆小孩
: : 我就頭很大了....怎救
: : 我的房子也是要收來過生活......
: : 所以.....幫不了
: 看到上新聞,感覺跟家裡狀況很像...
: 家裡基隆兩間房,都在市中心車站附近
: 一間透天買1500萬 4口自住 每月還款約6-7萬 頂多繳5成左右
: 一間5樓無電梯公寓買約400萬 租人 扣租金每月還6000 繳不到5年
: 兩間都屋齡40年以上老房
: 兩老60y 都10年前銀行優退裁員 兩人戶頭各百萬內或更少 多拿來投資股票
: 母是還有做行政職 25K左右 父無業
: 姐外商 60-70K
: 我公職 45K 另信貸80萬 每月還10K
: 家裡生活費加貸款扣一扣,基本每個都存不到什麼錢,吃用也都算節儉
: 之前母主管家中財務,父負責家裡幾乎所有開銷
: 早期運氣好不小心便宜買到北市精華區的海砂屋,之後要改建時賣掉權狀大賺
: 又靠房地產景氣正盛時投資房地產賺不少
: 聽說戶頭最多有3000萬
: 但都幾乎拿去資助她弟創業、幫弟妹買房
: 自住那間房貸幾乎都沒繳,全給父用退休金繳
: 結果最後因為投資她弟把錢都燒完
: 現況是兩老期待哪天都更可以大賺,有在著手整合住戶同意
: 但我覺得很難,附近住戶多是老人,傳統觀念重,且擔心暫時居住問題
: 住戶整合我看是遙遙無期,而為了這大概10-20年不可能成形的都更
: 把生活開銷卡這麼緊、犧牲生活品質,且若中間兩老健康出現問題
: 保險不夠下,哪來多餘錢去支應或請假照顧,屋況老舊也陸續需要錢修繕
: 我是覺得可以把自住那間賣掉換小,讓現金多一點,以因應未來緊急狀況
: 或投資ETF穩定報酬,維持基本生活保障就好,沒必要追一個希望渺茫的都更發財夢
: 但父母跟姐都抱著都更夢,我覺得很傻,且沒有風險意識
: 想到未來20-30年都要過這種拮据生活,甚至哪天父母健康有問題
: 整個家經濟陷入崩潰邊緣,就覺得很無望
: 不知板友有沒有好建議?
--
台灣人已經都被房地產綁架 可憐
其實跟政府政策有關係,容積率就是很大關係了,看看中國
中國之所以有本錢腰斬跟每個都跟模擬城市有很大關係
謝謝分享
感謝分享,但35p抓好高
主要就是零碎很多,有一個案子11E利息就要1E..很驚人的
1
這個根本是家庭板和婚姻板的議題 1.我父母和兄弟要吸我血怎麼辦? 2.老公原生家庭負擔大(老公是鳳凰男?)怎麼辦? 市值2400的房子很了不起嗎? 不就是台北市三房公寓4
月 : : 老婆算3~4萬 : : 老婆薪水算3萬5,這樣如果沒生小孩或許還算過得去 : : 如果生小孩,老婆沒工作,全部重擔壓在我身上還要負擔家裡開銷,一個月奔15~16 萬27
看到上新聞,感覺跟家裡狀況很像... 家裡基隆兩間房,都在市中心車站附近 一間透天買1500萬 4口自住 每月還款約6-7萬 頂多繳5成左右 一間5樓無電梯公寓買約400萬 租人 扣租金每月還6000 繳不到5年 兩間都屋齡40年以上老房27
剛剛跟家裡聊到這個問題,算了一下開銷真的差不多6、7萬 我是問說:將來萬一我爸沒工作怎麼辦? 我媽是說到時候說不定可以撐到領勞保,最近萬物都漲價,其實長輩年紀大到時候生病會 花不少錢 最後的結論是:反正我將來收入會提升啊,說不定開業每個月賺40、50萬啊,我聽到直接17
一堆例子,就是告訴大家 房子不要捨不得賣,不要當一輩子一次的東西 房子買來就是要賣的,管你是自住還是投資 住久了,賣掉換個地方,就發財了 不要一直想著要把房貸繳完這件事29
腹黑一點,其實老人家看過的東西多 跟年輕一代的想法不一定相同 房子不賣,資產跟上通膨甚至不斷增值 口袋有錢心裡踏實 要不要拿去換錢只在自己的一念之間44
我也是苦主 我家人也是類似狀況 房子大概值2400多萬,貸款可能剩200萬不到 現在全家生活費、貸款、勞健保(我家人保工會的),全部加一加要快7萬 現在我爸大概一個月3萬算是WFH,我媽家庭主婦,我弟領基本薪資43
大驚小怪 台北這種人很多好嗎? 大安區臥龍樂業嘉興富陽一帶 信義區吳興福德一帶 中山區新生北巷子裡面 其他區根本懶得提 一堆低端人口24
像我們南部人就完全看不懂這家人問題到底在哪 阿嬤過世後 4500萬 分給三個人 每人1500萬 實價登錄去看看 在高雄大寮區2
這個很簡單 等到有人出事(特別是阿嬤在意的人) 就能說服阿嬤了 台灣人這點就是理盲 這些人特點就是沒法子理性規劃
爆
Re: [閒聊] 八年級最慘吧怎麼沒人討論這是時代問題. 因為七年級的父母親認為房價會跌...XD 台灣房價大跌在1980 1990 2000. 這是真的跌,也就是你家很開心地買了600萬的新屋,結果過兩年有人在樓上買400萬. (因為建商倒閉了,那幾年尤其2000年倒了一大堆建商)23
Re: [請益] 認為台灣房價不會跌的人到底是何道理最近不知道是選舉到了還是怎樣,一堆空空又開開心心出來喊居住正義。 先講結論,台灣現階段的制度因為持有成本低, 所以極度缺乏房價下跌的環境,以下用幾個數字呈現給你看。 房屋的持有成本主要有三大類: 1. 稅12
[閒聊] 都更/危老之下建商減少的成本都更/危老是目前很夯的課題,跟大家都很有關係。在這裡拋出這個話題跟大家討論一下 。 如果在非都更/危老的情況下,建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+取得土地成本 如果在都更/危老的情況下,建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+給地主戶的房間數成 本15
Re: [新聞] 桃園建商鋼筋不符設計圖 判賠8戶775萬現在預售屋的買家都應該要擔心這問題 當初簽買賣合約時 建商造價可能只抓十出頭萬 2020年中開始慢慢往上抓 所以售價也會越賣越高4
Re: [閒聊] 政府怎樣把房價弄垮.除非你限制用途 不然政府便宜賣地 建商不一定會便宜賣屋 建商沒錢買 多的是愛買地的地主6
Re: [問卦] 都更為何那麼難?老房都更困難的原因 就是在一樓跟頂樓的住戶阿 一樓住戶認為自己有店面 很有價值 頂樓住戶覺得頂樓加蓋是他的 很有價值 住中間樓層的 通常都不會有啥意見 但是一樓住戶跟頂樓住戶總是意見最多 所以事情不是你們想的那麼簡單5
Re: [閒聊] 鹽埕城中城失火,沒事不要靠近根本就不是雙北政府比較又魄力 是因為雙北的房子就是賣比較貴 建商比較有動力做 你如果把成本分析攤開來說就知道了 房價=營造成本+土地攤分成本+管銷成本+建商利潤 以現在缺工原物料上漲環境 現在大樓的營建成本都拉到10~14萬6
Re: [新聞] 地主淪苦主!天母海砂屋都更改建10年那個 住戶也該講清楚一點吧 原本選的房子,價值是不是也膨脹一倍了? 例如原本1000萬的分配價值選1200萬的房子 10年後變成2000萬的分配價值選2400萬的房子?5
Re: [問卦] 為什麼會有住戶不支持都更數學問題還是要回到數字來看 一個危老都更案先假設都更前的樓地板面積1000坪 蓋新房一定把公設蓋好蓋滿 大約會變成1500坪 (公設比33%) 危老條例最多再給40%獎勵 就變成2100坪 原住戶不貪心 只要求室內一坪換一坪 那原住戶要拿走1500坪 建商只剩600坪
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[請益] 外商主管租五六萬是都市傳說嗎?45
[閒聊] 為啥都沒有「交屋禮」?33
[請益] 大家心中的智能科技宅是什麼樣子?39
[閒聊] 香港朋友2000萬預算買桃園或高雄9
[閒聊] 低總價物件一堆 一堆小草喊買不起房?16
Re: [請益] 外商主管租五六萬是都市傳說嗎?9
[閒聊] 房價再漲上去海外移居潮會出現嗎?11
[閒聊] 文山區 丰景 實價登錄達每坪100萬以上26
[閒聊] 一堆YT還不如本板內行11
Re: [閒聊] 一直說五年後會崩的 是當銀行塑膠嗎?43
[閒聊] 台積認錯 updated7
[閒聊] 媽媽終於過世了8
[閒聊] 台中彰化需要裝潢的可以參考一下X
Re: [閒聊] 一直說五年後會崩的 是當銀行塑膠嗎?7
[閒聊] 寶山雙溪的未來?8
[請益] 預售屋頭期繳25% 貸款還能貸80% 嗎?11
[閒聊] 一直說五年後會崩的 是當銀行塑膠嗎?13
[閒聊] 這次中共圍台軍演會不會澆熄房市?6
Re: [閒聊] 為啥都沒有「交屋禮」?3
[閒聊] 西區草悟道富旺建設的新案開價7字頭3
[請益] 土地及建物登記不同人20
[閒聊] 買不起房的會詛咒買房的 甚麼心態?X
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Re: [請益] 社宅包租業者片面解約!6
[請益] 老公寓共用部分測量成果圖的主要用途欄1
Re: [閒聊] 為啥都沒有「交屋禮」?2
[閒聊] 違規豪華農舍怎麼還有人買?2
Re: [閒聊] 為啥都沒有「交屋禮」?2
Re: [閒聊] 這次中共圍台軍演會不會澆熄房市?