[請益] 房地合一問題請教

想請教個問題，我現在有兩間房。第一間房大約自住了三年，第二間是在今年初買的。原打算給家人住後來因為別的原因他們沒有要住了，所以我打算搬過去然後現在住的這間出租。

之後打算兩間一起賣掉再換一間更大的。 於是有幾個問題想請教。

1.若我第一間出租了，之後要賣就無法適用自用住宅的400萬免稅額了？

2.若無法享受免稅額，但是否只要我在兩年內，完成換屋就可以申請退稅？

3.如果要申請退稅表示出售前的那一年也不能出租，這樣才符合前後都是自用住宅

4.這額外請問都，我目前兩間房都是夫妻共同持有，一人戶籍設一邊就都算自用宅嗎？

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