Re: [請益] 認為台灣房價不會跌的人到底是何道理

※ 引述《nobody0303 ()》之銘言：
: 如果房價不會跌
: 那代表所有人只要把錢不斷丟進房地產
: 他未來就會一直賺錢
: 但如果是這樣
: 那現在擁有房子的人
: 根本不可能會賣掉房子
: 因為只要持有
: 未來就會一直賺錢
: 那他何必要賣
: 會有人賣
: 不就代表市場還是有對未來看跌的人
: 隨著市場升息
: 房貸的壓力約來越大
: 這群人就會越來越多
: 到時房價怎麼可能不會跌
: 認為台灣房價不會跌的人到底是何道理
: 誰可以解釋原因

依照主計處的統計2020年台灣家庭可支配所得是1,079,648元，消費支出815,100元，儲蓄264,548元，住宅服務與水電瓦斯大概佔消費支出的24%，大約每年是195,264元，也就是全國平均每一個家庭每月花在住宅服務的價值大約16,302元。

我們再來看6都住宅服務的價格，我們扣除電費及燃料費，僅看房地租及水費項目，台北市每年290,089元、每月平均是24,174元，新北市每年是199,554元、每月16,630元，桃園市每年是199,090、每月平均16,590元。

以1500萬為基準，頭款300萬，台北買公寓，新北、桃園買大樓，貸1200萬，30年房貸、利率1.74%，每月還款金額在42,810元，每年還款513,720元，30年後總還款金額在1,5411,600元。

每月租金跟還款金額差
台北市 18,636
新北市 26,180
桃園市 26,620

若以還款差每年5%年金終值複利計算30年
台北市 15,509,972
新北市 21,788,531
桃園市 22,154,725

以每年2%年金終值複利計算30年
台北市 9,182,430
新北市 12,899,551
桃園市 1,3116,350

這是每年都要穩定獲利2%，而不是用平均計算，如果中間遇到股災，會根本達不到，例如本金100萬，遇到股災大跌20%，本金剩80萬，若要回到102萬，當年報酬率要27.5%才有可能回到102萬，本金越大，恢復期越久，所以別以為誰能投資每年穩定5%獲利，30年都能每年穩定2%打敗通膨就很厲害了。

但如果堅持用以租屋+投資來看，30年下來台北市租金總計花8,702,670元，新北市5,986,602，桃園市5,972,700元，你30年租房最後600萬～870萬全部繳給房東繳貸款，30年下來你有什麼？

不用幻想自己是投資股神，差額可以每年用複利的方式獲利超過5%，如果那麼厲害怎麼的可能本業的能力買不起房，超過70%的機會是30年下來什麼都沒有好嗎。

以房東來看，我每月貸款42000，房客幫我繳了24000元，每月付貸款18000元，30年下來我只付了648萬，但我獲得價值1500萬的房子。

到了下一代，我可以留1500萬價值的房子給下一代，但你的下一代因為沒有房子又要出社會後再存10～15年的頭期款才開始背房貸，前面10～15年依然繳租金給房東。

不買房，你下一代起跑點就是比別人晚，就是落入貧窮的世襲圈套，要想脫離世代貧窮，就要從有第一間房開始。

為什麼房價不會跌？

你去看本業賺到錢的人，有那個人不會買房？

你去看現在有多少人願意再投入建築業，蓋一間房子人工就是這麼貴，你知道料現在一個月漲一次價嗎？

就算房沒人買也不會破盤低價出脫，因為利率低到可以撐，就算升破2%，一個月才多1000～2000的房貸，你說每月多2000的房貸會讓大家嚇死破盤拋售上千萬房子嗎？

根本不會，會得是轉嫁給租客

房地合一、政府補貼、升息，看起來是打房政策，抱歉這全部都是炒房政策，因為成本全部轉嫁給接手者。

結果這些沒房的家庭可支配所得每月本來可能有2萬，結果因為轉嫁成本變成只有1.5萬，被政府搶走還不知道。

不要嫌台北新北貴，林三淡、青埔、基隆便宜的你又嫌塞車距離遠，摸摸自己口袋能買哪裡就買哪裡。

要跳脫世代貧窮，一定要從第一間房開始。

不要幻想房價會大跌了，只要成本可以轉嫁房客，房價就不會大跌，想大跌只有一個辦法，就是大家都不要租台北新北的房就好。

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