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Re: [心得] 七年級生買房最難的原因(極限操作)

看板home-sale標題Re: [心得] 七年級生買房最難的原因(極限操作)作者
sarra
(天地靜好歲月無驚)
時間推噓13 推:14 噓:1 →:87

※ 引述《nobody0303 ()》之銘言:
: 欸 你講的這個物件
: 2015年就是現在這個價格
: 當年買的一路被套牢
: 2022年實價登錄才勉強回到原來的位置
: 但已經屋齡38年了
: 他現在進場
: 你確定他這輩子有機會等到漲20%賣掉嗎
: 我怎麼覺得他下半輩子會恨你

就算價格100%不動好了 300萬

60信貸2.5% 240房貸1.8% 這條件應該不會太難做到

一個月一萬六(信貸9k房貸7k) 經過三年

本利還 信貸本金剩下31萬 房貸大概只還了13萬多 剩下227

扣掉仲介費兩次抓5%(買1%賣4%一定有)+稅費3% = 24萬

當你賣掉的時候會發現,

300-31-227-24=11 砰 多了18萬

18萬哪來的? 你原本租房14k一個月*36=50.4萬 扣掉交易成本的結餘

我怎麼覺得他聽你的才會下半輩子恨你

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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.51.149 (臺灣)
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H211/16 16:44很簡單反駁,因為這間300萬的房子租金沒有14k

H211/16 16:45他租14k的地方跟300萬房子的地方是完全不同

gerychen11/16 16:46基隆300萬的公寓可以租14Kㄇ= =

sarra11/16 16:47樓上啊 ceca講的是要你犧牲原本14k的房租來cover一間

sarra11/16 16:48要劃錯重點我也沒意見~

hide032511/16 16:53差別就在你租14k的錢,出去就是沒了

iamala11/16 17:01我是覺得動不動就恨別人才是失敗的主因啦。別人願意給建

iamala11/16 17:01議感激都來不及了,決定還是自己做的啊,要習慣為決策負

iamala11/16 17:01責才會成功。

linandydog11/16 17:02月16K還貸3年賣掉留110k 月14K繳租存2K 3年存72k

linandydog11/16 17:03還是不知道18萬哪來的 就是犧牲品質換三年多38K

不對喔 月14k 那個不會多幫你存2k(因為會花掉) 你要用18萬-2k*36=10.8萬 多了10.8萬計算

※ 編輯: sarra (1.160.51.149 臺灣), 11/16/2022 17:04:44

linandydog11/16 17:05那乾脆換個12K的地方租三年還比較省人力時間成本

sarra11/16 17:06這還是價格不變 全部仲介處理ez mode不行就..繼續租吧孩子

sarra11/16 17:07紙箱睡公園租金0k最省人力時間成本 推薦給你!

duriel331311/16 17:08比較的基準要一樣,買基隆房自住房租大概5-6K;沒買房的

linandydog11/16 17:08月金流都是16K阿,16K房貸換成14K花掉+存2K 哪裡沒存

duriel331311/16 17:09租房成本也要用5-6K計算,基準才會相同

sarra11/16 17:09嗯嗯樓上講的都沒錯 繼續租吧孩子 多存點頭期款:)

KrisNYC11/16 17:10所以說他講的那一套 基本上要要套六都市中心老屋才會成立

KrisNYC11/16 17:11貸款也比較貸得到 房價也比較不會卡住 不知道他早上是

KrisNYC11/16 17:11喝嗨了還怎樣開口就舉個自己不熟悉的北部例子造成爭議

FaFaFaT11/16 17:11推人買房方法講的都很理想 實際上嘻嘻

vanjoey11/16 17:12嗯…買賣房子的經驗可以幫你提升評價房屋的能力,這對我

vanjoey11/16 17:12最重要

linandydog11/16 17:12完了我支持C大的觀念 但是不是有信徒亂算在害人阿

vanjoey11/16 17:13所以一有機會就該累積,也該努力讓自己有機會(頭期)

linandydog11/16 17:14個人失敗例供參 #1YkMROeg ,真的不要公式隨便套

linandydog11/16 17:15帳單寄到手上,精算才發現抓得太樂觀,會後悔莫及

這邊理性討論, 去掉情緒字眼, 讓數字說話

#1YkMROeg

這篇你的算法根本錯誤, 你繳了本利和, 但你只用本金200去計算 當然會出現負的投報率, 實際投報率要結算當下賣掉再扣貸款剩餘本金 也就是你只有前三年寬限期是這樣計算利息跟收入沒錯 後面本利和的部分就得分批計入你的本金計算投報 (因為你不會每期都把房子賣掉貸款結清)

duriel331311/16 17:17討論案例就討論案例,數字總要合理才有助於判斷 ,酸陌

duriel331311/16 17:17生的網友租不租房,不好好討論,房版風氣當然會差,整天

duriel331311/16 17:18互相嘲笑對方有房沒房直接PK誰錢多不就好了

linandydog11/16 17:19爛物件沒漲到,扣交易持有成本短期內(6年 就是輸通膨

FaFaFaT11/16 17:24幾個帳號整天XDDD的最愛嘲笑人嚕

nobody030311/16 17:28那間房月租只要6K 3年來你只省了6Kx36=21.6萬

這邊講一個故事吧, 一般人是不會有多存2k、租14k換到6k這種擠牙膏方式存款 2016年 學弟問我想要買一間準備跟女友住, 將來想要結婚, 因為交情關係, 我說願意平轉一間免仲介費+手續代書等等費用全包 作為賀禮 學弟想了想說負擔太大空間太小, 決定先租公寓 月租兩萬二 2019年 疫情前, 學弟結了婚度了蜜月, 存款大約60歸零, 回來剛好換了一個不錯的工作, 月薪跳到60~62k科技廠還有額外分紅 2020年 爆發疫情, wfh但分紅不錯, 跟我說2021有分紅可以cover頭期款 2021年 領到分紅+存款 大約又有了近60 開始看房 2022年 還沒找到理想的房子就開始看一路向上, 兩年分紅+存款發現才不到150, 開始怨天怨地, 然後躺平開始玩四輪改車...etc 為什麼說房貸是強迫儲蓄呢? 因為人性不會讓你這樣存錢啊 學弟這種案例非常多, 就是大多無後援但也無負擔的普通家庭, 甚至他還好一點, 學歷技能樹點對, 加上分紅2020~2022一年110~120遠超中位數 只能說懂的就懂, 再多情緒字眼都沒用, 賣方要看的是真金白銀而不是情緒勒索 祝每個人都能找到心目中的理想房子

※ 編輯: sarra (1.160.51.149 臺灣), 11/16/2022 17:42:48

nobody030311/16 17:30平賣的狀況 光交易成本就划不來了 只有漲價才有機會

KrisNYC11/16 17:30套5年前的1xx萬 逢甲商圈小套房 高雄舊市區套房就成立啦

KrisNYC11/16 17:30或台南東區 但現在成本有墊高一些 能不能貸8成40年要

KrisNYC11/16 17:31case by case 只是這種低總價物件差一成只差20萬

H211/16 17:31簡單說,不是隨便什麼路上撿的房子都會輕鬆三年漲20%

KrisNYC11/16 17:31槓桿開到20都調不到 感覺還是太撐了

H211/16 17:31房地產將是地點最重要

H211/16 17:32還是地點最重要

linandydog11/16 17:453-6年本金和72我都特別列一行了那裡沒算,賣掉收入272

首先跟你說聲抱歉, 眼殘沒發現你是用後面認列的方式計算本金 但你列的算式有個非常大的問題就是你計入"每6年"就交易進出一次 所以你短短的六年要攤提買入/整理/賣出 整整78萬的交易成本 占了最後現金回收的比重78/299.5% = 26.04%! 從這邊可以看出來該筆支出要是不能節流(跟仲介談仲介費)、不能開源(房價上漲) 的話就只能靠增加持有期間, 分攤降低週期成本, 畢竟是一次性的

rodndy66611/16 17:46照你算法那就睡公園啊…

rodndy66611/16 17:460成本耶

hide032511/16 17:47其實幹嘛執著在這個物件,他應該也是隨便抓個出來舉例

hide032511/16 17:47而已

hide032511/16 17:48真正操作的話也不會隨便買吧

linandydog11/16 17:49因為有人會照單全收啊! 特別新手,因為知道自己不懂

duriel331311/16 17:53就是因為他"隨便"抓案例,下面算的預期報酬此例遠不能

duriel331311/16 17:55及,因此特別值得借鏡.心法很對,但這等高手亂挑也是會

linandydog11/16 17:55C大講概念還好,這篇列一堆算式然後錯的。 要是有人(

linandydog11/16 17:55笨如我 只看結論相信無腦丟短期也會賺,那就被害慘。

hide032511/16 17:55我覺得會照單全收的人,自己也是很有問題…

duriel331311/16 17:57有沒漲和漲幅不如預期的,新手更要明白決不是進場亂挑

duriel331311/16 17:57就都可以漲成那樣的

※ 編輯: sarra (1.160.51.149 臺灣), 11/16/2022 18:14:17

linandydog11/16 18:09讓數字說話,可以請大大指導一下我那篇投報是多少嗎?

linandydog11/16 18:09 IB大驗算過證明我家人眼光差挑了個沒漲=6年期負投報

linandydog11/16 18:09的物件。 今日仍然希望能翻案,不然看到算錯就會忍不

linandydog11/16 18:09住跳出來提醒,能多救一個像我一樣的小白是一個。

sarra11/16 18:15你物件選擇沒錯啊, 是要看報表調整後續規劃

linandydog11/16 18:22回到這篇內文,都計算買1賣4了那就是3年短期買賣。那

linandydog11/16 18:22萬惡的24萬交易成本就是導致不如12k租房的原因。

這邊既然提到了就講完好了 剛剛計算了一下, 用管理費2k 年稅9k 年保險6k計算 整體年化投報約2.5% 這是含持有成本不含交易成本的部分, 6年期利潤約31.6萬 但你硬是要把他歸於短期交易, 會放大你交易成本(78萬)佔的比例 也就是說你在買入這間的時候就應該計算交易成本攤提, 這不會太難抓 1+4%基本加稅費3%=8%對一般人來說不會差太遠, 但你槓桿五倍的同時8%就變成40%了!(就算平轉也是你的26%+稅) 所以你才會說硬套公式導致不如租房, 這是你投報一開始就漏算的地方... 計算了一下大約要12~13年左右才會消化完你的78萬交易成本攤提打平 亦即=>一開始沒有超過12年的放置計畫或底氣, 不要買這間 結論 1. 短期利潤空間不大(無可預期轉手利差) 2. 持有週期不足(預期交易成本攤平12~13年 > 原先預估3-6年) 3. 一次性成本過高(短期買賣但沒有談交易費用降低) 4. 標的定位錯誤規劃(長期收租 vs 短期轉手) 建議拿來當定存吧, 要認賠交易成本只能說這是公式的問題是操作的問題...

※ 編輯: sarra (1.160.51.149 臺灣), 11/16/2022 18:43:22

linandydog11/16 18:3120年自住仍要買沒錯,但這串主題明明是短期換屋生頭期

yasmydio11/16 19:07屋齡38賣的時候可以假設不動300萬?

一直拿該筆物件條件打不會讓你投資更有利, 但反正你也不會這樣規劃, 我還是跟lin大分享比較有意義

linandydog11/16 19:08C大概念明明是資產增幅會大於繳租+存款,你舉一個資產

linandydog11/16 19:08增幅=0的例子說這樣還是能用,真的不是在害人? 我的

這邊有個誤解, 並非舉例增幅=0的例子, 且該例跟你的例子兩者不同, 分開來看 我延續ceca的例子是解釋投入房租跟投入房貸最後的情況不同, 前面講的短期交易會放大交易成本所佔比重, 完全可以拿節省的房租補上去 也就是說節省的租金完全可以cover短期交易成本高這件事情, 數據上可以說明 你的情況是純投報 2.5% 就必須很硬核的計算成本跟攤提, 屬於額外投資 核心觀念很簡單, 上面就有人破題了 而對自住來說, 房租繳出去就沒了, 繳房貸還有很大一塊是在償還本金

linandydog11/16 19:08例子問題很大,我事後認知到你也列完了。你真的認為這

linandydog11/16 19:08篇內文這種物件適合執行C大提的策略? 不會一卡13年?

※ 編輯: sarra (1.160.51.149 臺灣), 11/16/2022 19:18:27

linandydog11/16 20:38例子並非不同,租金收入可以為等效節省的房租計算。

linandydog11/16 20:38先說抱歉因為內文=11有誤我直接拿來用所以前面估錯。

linandydog11/16 20:39正確為等效11K租房 https://i.imgur.com/U9I11GP.png

linandydog11/16 20:39考量被你忽略的持有&人力成本,3年期總資產應為

linandydog11/16 20:3911K 租房策略 > 買房 > 14K 租房策略

linandydog11/16 20:39若房租<=11K則節省的租金"無法"cover短期交易成本

linandydog11/16 20:40那為什麼一定要短期?因為一般人沒賣沒下一間頭期阿!

這邊首先釐清一個觀念, 長期持有的投資策略是違反人性的操作 去股版大概就會有聽過這麼回事 你從XX年長買0050不要管漲跌有賺就丟進去, 長期來看投報約6~8%, 可這非常的違反人性, 幾乎是不可能做到的事 所以你用數字看現金流兩者等同, 但一個是強迫你存入房貸(不繳就電話來催了) 一個是手上閒錢, 真的不要跟我說能夠存多少 不動產之所以是不動產, 定存之所以是定存, 就是能夠強迫你不管市場波動繼續抱 再來看你的例子, 先不講同樣公式為什麼算起來一樣但你覺得你虧了ceca覺得這能賺 要講長期投資, 先講氣長, 再講案件判斷規劃 當然這需要一點操作心得, 實際操作起來大概就是: 用自己能撐過損益兩平的去評估 所以用300可以撐6年, 用900你就只能撐個兩年 所以舉例會用低總價去當起點就是為了避免這件事情 12~13年打平, 有漲價就是快速縮短這個週期 那你硬要套在投報上面看不到短期漲價空間, 又打算六年後賣掉根本不該進場了 變成有投報率但是賠錢做的現象, 不如定存還比較輕鬆 報表之所以要先抓就是趁早看清整體成本, 進場之前就先算好週期跟金流 不然這不錯的案子被你做成這樣我看了也是無奈 建議下次嘗試規劃一下中期(6~10年)長期(10~20年甚至更多), 可以有更多體會

carden3111/16 21:12把信貸扣掉就好了,信貸六年還短期負擔本來就會比同等

carden3111/16 21:12級的租房大很多,能六年買房的也不用煩惱了,信貸只是

carden3111/16 21:12讓頭期不夠的多一個手段,變成你存的頭期改繳信貸,房貸

carden3111/16 21:12等於租金,變成繳租金提早變繳房貸是你自己的錢,我覺得

carden3111/16 21:12對租房族這才是重點,如果還不出來代表沒辦法存頭期,

carden3111/16 21:12那還想什麼,以後漲不漲跌不跌我哪知道

※ 編輯: sarra (1.169.77.179 臺灣), 11/16/2022 21:59:48

frowning122611/16 22:10先決條件就是要做功課不能亂買

frowning122611/16 22:11然後如果背信貸都睡不好,也不適合這樣做

linandydog11/16 22:43不是,別讓我的例子喧賓奪主,回到內文好嗎? C大例子

linandydog11/16 22:43有抓20%漲幅沒問題,內文魔改成沒漲幅也值得就是我想

linandydog11/16 22:43點出有問題的論述。都算給你看3年期11K租房優於買房了

sarra11/16 22:50實際就是你現金拿手上留不住 39歲以下平均存13.3萬

linandydog11/16 22:50突然轉移焦點說人不會長期規劃是哪招?明明持有時間、

linandydog11/16 22:50漲幅跟成本都是用你給的數字我就改了個房租假設而已。

sarra11/16 22:51這還是建立在有人有資產+存款被大量稀釋下 實際情況就是

sarra11/16 22:51現金很難留住 只有你試算表算起來好看

sarra11/16 22:55你的問題在於用帳面數字去看而做反人性操作

sarra11/16 22:5614k租房好了 你要他改租11k月存3k 真的是超級脫離現實

sarra11/16 22:58看在有緣提醒一下 跟你的報表問題一樣 理論歸理論

sarra11/16 22:58你也說你清楚知道你例子的問題了 但我還是再提醒一下

sarra11/16 22:59投資可以失利, 但一定要有收穫, 不然就可惜了

sarra11/16 23:00言盡於此, 希望有天你可以體會

linandydog11/16 23:10聽起來跟儲蓄險業務說詞很像,帳面可能會虧但是強迫儲

linandydog11/16 23:10蓄至少保個安心。轉月租11k品質多存3k不切實際轉月租6

linandydog11/16 23:10k品質總價300還總資產虧損的物件好安心。更何況內文完

linandydog11/16 23:10全沒有半點相關論述卻突然冒出來變你的主要策略根據。