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Re: [心得] 七年級生買房最難的原因(極限操作)

看板home-sale標題Re: [心得] 七年級生買房最難的原因(極限操作)作者
H2
(超級噴火龍X)
時間推噓23 推:25 噓:2 →:77

※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言:
: 你先信貸60萬.
: 之後去基隆買一間300萬以下的看是兩房老大樓或是公寓(不要頂樓,頂樓漏水支出成本高): 不要跟我說買不到.
: https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12144595.html
: https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12406975.html

貸款不一定能8成

: 中南部就更簡單,不需要我舉例吧.
: 然後辦40年貸款.
: 信貸月支付8xxx,房貸月支付68xx.
: 你月支付大概一萬四而已.

銀行放貸審核不一定會過,
過了也不一定給你40年

: 對於一個薪資4萬多的人而言,幾乎跟你房租差不多...XD
: 之後就這樣住,住個一段時間例如遇到大漲波.
: 你也不要漲太多,漲20%就好.

看時間成本跟利率週期

: 那這段時間你應該也存了點錢,外加你支付了不少信貸+房貸的本金.
: (信貸我抓六年期...所以你只要住了三年,你信貸就只剩下30萬左右)
: so...你把房子賣掉,扣掉8%的交易成本.然後再加上你存的錢.

看稅制, 新制稅率高

: 基本上你手上有60萬現金應該沒啥問題.並且信貸可能本金剩下不到30萬.
: 這時候你從新辦一次信貸.然後用重購退稅.
: 這樣你就可以手上有一百萬現金,然後負債回到60萬.

基本上就是想吃房價20%升幅貢獻的權益增值
但同上,看稅看利率週期看房價趨勢

: 你再去升級買500萬的房子.
: 這時候你的房貸拉升到一萬一千多,所以總共2萬塊支出.
: 這時候大概是比較辛苦的時候.
: 不過500萬的房子在基隆或是中南部,應該可以買到可以住好一段時間的三房.
: (當然中南部可能會外圍一點)
: 之後就一直住,因為你用重構退稅,所以乖乖住滿五年.
: 這段時間有存到錢都優先把信貸還掉.
: 過了五年,如果你在遇到一次大漲.
: 也漲不多,20%就好.
: 到時候你信貸大概還光了(六年期).

意思就是
前面的第一間房三年增值20%
後面第二間房六年增值20%

: 而你如果把這棟房子賣掉,你手上會有200萬現金.
: (並且在凹一下,就可以用自住600萬扣抵額)


取決於9年間房屋增值幅度

: 之後..兩百萬怎樣用.就是以後的故事.
: 以上大概一個cycle可能在8~9年左右.
: 一個月薪4萬多的人,可以變出200萬現金.
: 你如果租屋,然後存死錢.
: 因為你租金可能就吃掉8000塊.
: 所以實際上你一個月存起來算你一萬好了.
: 你可能才存100萬..


所謂現金流的遊戲,
底層一樣是靠房屋要各增值20%

: 這就是一個極限操作的範例.

只能哈哈哈笑

最後補一張基隆房價趨勢圖
https://i.imgur.com/7m2gfHB.png


第一間三年也是可能不幸的在2015~2018
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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.225.71.14 (臺灣)
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ru8bj611/16 14:11利勾嘎共!哇欸噴火龍咧!哇欸尼多王咧!

GoGoD11/16 14:12不準你開噴,小心被嘴。

※ 編輯: H2 (36.225.71.14 臺灣), 11/16/2022 14:23:04

KrisNYC11/16 14:23真的小白的話 那種物件真的大機率貸不到8成40年

KrisNYC11/16 14:23不過意思到了 剩下只是數字細節

H211/16 14:24不要把房價順洲其實自然的權益增值講成什麼好棒棒的現金流手段

H211/16 14:24順週期

danhunter11/16 14:25多頭順風順水

H211/16 14:252021閉著眼買TQQQ大機率賺錢,2022閉著眼買SQQQ也大機率賺錢

ssiou11/16 14:26本多終勝

H211/16 14:26週期的遊戲,不要吹捧的什麼最有料一樣

H211/16 14:26沒有那20%的漲幅,那200萬現金不會出來

flycarb11/16 14:30你太直接了

aqaq12311/16 14:31Ceca是建立在房價永遠上漲,這理論當然適用

KrisNYC11/16 14:32我發現你也懶了 以前你嗆人數據也很多 現在剩Dreams勤勞

KrisNYC11/16 14:33一篇下來都1000p幣 XDDDD

H211/16 14:40長年期房貸現金流的遊戲沒有ceca講的這麼複雜

H211/16 14:40簡單講就是用30年低成本與穩定支出的負債槓桿來換取更高收益率

H211/16 14:40的資產... 相當合適於薪資穩定的上班族

H211/16 14:41房地產,就是台灣最好的融資工具

bms11/16 15:02買低總價公寓很難不漲吧 那就是房產中最基礎的必需品 跟通膨

bms11/16 15:02跑的

恩,低總價公寓很難不漲 那這兩間基隆低總價公寓怎麼來的? 漲了這麼多次的20%了 現在還只要298跟330萬....

※ 編輯: H2 (36.225.71.14 臺灣), 11/16/2022 15:04:59

york198711/16 15:07請先默唸"我家不一樣"念個10次

bms11/16 15:07以前那個地方單坪不用10w

多以前?

https://i.imgur.com/9JwVhBH.png

ChennBZ11/16 15:09一樣的公寓台中現在要600上下了

ChennBZ11/16 15:09民國6.70年的時候才80萬...

zaqimon11/16 15:13一樓店面民國60幾年聽說買50萬 幾年前賣掉聽說3000萬

※ 編輯: H2 (36.225.71.14 臺灣), 11/16/2022 15:16:24

jc76112811/16 16:033年漲44% 還不多嗎

jc76112811/16 16:04阿看反 怎麼變成套房...

jc76112811/16 16:05喔他切成兩間嗎?? 這樣可以算500嗎 360->500

freekid11/16 16:10不一定會八成跟四十年,就是代表你可以用篩選物件的方式

freekid11/16 16:10去操作,至於買入時遇到平盤期,那就是時間成本變高而已

freekid11/16 16:10,中長期來說還不是穩定上漲,核心概念不是能否精準抓到

freekid11/16 16:10上漲期,而是你可以善用低風險的負債力去槓桿

freekid11/16 16:12完全不懂有什麼好笑,對這種收入的人來說,負債力就是最

freekid11/16 16:12友善的資產增值手段

不要亂教 1. 外圍區低總價老屋通常沒有什麼穩定上漲 2. 中低收入且波動度高的人,高槓桿不是什麼友善手段 3. 資產價格上漲加上開槓桿,這個有麼學問, 就是換個方式的順週期all in而已 然後,現在這個時間點不要傻傻的去all in 買一間蛋白到不行的低總價老屋

※ 編輯: H2 (36.225.71.14 臺灣), 11/16/2022 16:16:02

freekid11/16 16:15同樣的錢跟時間投入股市,可能就是一百個人有十人賺的遠

freekid11/16 16:15高於房市,但其他人就要仆街,對低資產的人來說要穩定又

freekid11/16 16:15要低風險又要合於人性,ceca講的是很穩健的方式了

※ 編輯: H2 (36.225.71.14 臺灣), 11/16/2022 16:20:15

freekid11/16 16:18波動度高在哪?

roy071011/16 16:29台中也是要看地方 類似這種的也是有300-400的

freekid11/16 16:39假使你是說買方月收入波動高,三百萬全貸利率2趴三十年

freekid11/16 16:39,月繳本息約11000,出租行情我查了一下,沒裝潢的兩房

freekid11/16 16:39公寓租金是7000~9000,寬限期不去算好了,月補幾千塊到

freekid11/16 16:39底對哪種波動高的族群造成壓力?

freekid11/16 16:39房產的高槓桿不是友善工具,只代表你立場偏頗,月薪四五

freekid11/16 16:39萬的人信貸一百差不多了,但房貸卻能好幾百,你利用負債

freekid11/16 16:39能力借了幾百的現金然後換得幾百的資產,只要利率低於cp

freekid11/16 16:39i且房子的使用價值(居住或出租)存在,那這就是一個友

freekid11/16 16:39善的槓桿,如果不靠房貸,這種人要怎麼低風險槓桿好幾百

freekid11/16 16:39你倒是舉個例子

KrisNYC11/16 17:06主要就是ceca跟北部不熟 他舉的例子比較不適合

KrisNYC11/16 17:07北北基桃這邊限制外圍老屋漲價的最大因素就是貸款估不到

sarra11/16 17:10樓上f大 我已經放棄勸了 裝睡的叫不醒XD

bms11/16 17:23那個概念是ok 不過基隆的這兩間有其特殊因素因此可能漲幅不

bms11/16 17:23高 一個是在鐵支路 一個應該在山上了

j863022211/16 17:31買公寓也要挑 不是買地段差的老危鬼屋 但如果是很窮要自

j863022211/16 17:31住別想漲幅 基隆案例就可以 至少房租不是送給房東 因為

j863022211/16 17:31低薪族群本身薪資漲幅就追不上通膨跟蛋黃好房

freekid11/16 17:42看你講allin就知道,你財商真的要加強,你allin的是債不

freekid11/16 17:42是現金,債有好債跟壞債,你是搞不懂還是裝睡?

freekid11/16 17:45核心價值不是什麼外圍低總,而是貨幣長期貶值,資產相對

freekid11/16 17:45升值,你自己po的基隆房價趨勢圖不就是證明

Tylose11/16 17:45基隆我熟喔,c大的方法用在哪都可以

Tylose11/16 17:46舉例基隆應該是貼給北部人看得

Tylose11/16 17:47to bms 基隆沒整理過的房子本來就很便宜

Tylose11/16 17:47我已經離開北部好幾年,以前這種房子一間不用100萬

Tylose11/16 17:472013年買一間屋況差的小透天也才200萬不到

Tylose11/16 17:48買樓梯公寓的話,一隻手掌握著鈔票就可以全額付清

Tylose11/16 17:50正巧南榮路我也有操作一間,整理後賣出就是300初頭

Tylose11/16 17:50購入成本是低到你們不會有人相信的低 XD

robot45611/16 17:51貸不到40年就貸30年,文中也有提到可以一萬預備金降低一

robot45611/16 17:51些而已,概念沒變啊

Tylose11/16 17:53我是今年轉增貸才開始貸30年 以前都20年而已

Tylose11/16 17:5420年都玩得起來了,30年哪玩不起來

H211/16 17:54還在那裡算三十年還是四十年的根本看不懂重點

H211/16 17:55整篇文章要變出這些多餘現金的根本就是他的房屋要增值

freekid11/16 17:58時間週期抓中長,基隆哪裡沒升值?tylose不是用實際操作

freekid11/16 17:58跟你說了,你最多只能去質疑ceca的時間週期,但負債力這

freekid11/16 17:58種東西不用白不用,放著就是損失,貨幣長期貶值的市場,

freekid11/16 17:58有什麼好猶豫的

H211/16 18:01恩,"南榮路我多年前就賣3xx了!" .. 然後現在還是開300萬

freekid11/16 18:01自己看不懂核心說人不會抓重點,allin的部分怎麼就沒話

freekid11/16 18:01回應了,你到底是allin負債能力還是現金,月租有沒有大

freekid11/16 18:01於房貸利息,你口中的波動性高是多高

freekid11/16 18:04都是三百,人家是有整理的物件,你要不要同條件再比一次

freekid11/16 18:04,人家就是用在地實際經驗告訴你,這種操作是可行的,你

freekid11/16 18:04有什麼好質疑

H211/16 18:07孩子,把槓桿用在對的地方

freekid11/16 18:08笑死,你哪來對的地方

freekid11/16 18:08月薪四五萬的人除了房貸要怎麼開幾百萬低風險槓桿,請你

freekid11/16 18:08說明一下

Tylose11/16 18:25剛剛只看第一張,沒仔細看,以為是整理過的

Tylose11/16 18:25結果是沒整理過的 XD

Tylose11/16 18:25那這樣漲超兇耶,沒整理過的話幾年前是賣不到100的

bms11/16 18:38不是只有增值才能賺 光利息比租金低就不知省多少了

ceca11/16 18:38一堆亂虎沒有漲..XD

ceca11/16 18:38是當我們以前都不再市場,隨便唬弄?

ceca11/16 18:38以前事全翻新投資客物件才賣3xx.

bms11/16 18:38覺得沒抓到重點的好像是你耶

ceca11/16 18:39不要亂虎價格好嗎.

ceca11/16 18:39這邊投資客那麼多.

bms11/16 18:45而且完全不知道你幹嘛一直在糾結基隆這個物件 典型見樹不見林

aaaplay11/16 22:11老屋有漲,6年20%不多,而且賣房是如果相對便宜會很快出

tist11/16 23:27直接往C大的臉上招呼,狠