Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧

jamo 發表於 2023/1/11 上午11:23:51

看板home-sale標題Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧作者

(hi)時間Jan 11 11:23:51 2023推噓25 推:31 噓:6 →:50

※ 引述《xa9277178 (楓曦)》之銘言：
: ※ 引述《ggcrick (唱歌會走音)》之銘言：
: : 我自己幾年前買的社區，在開案不久就被投資客團購買下一半的戶數，尤其是高樓層和方位好的。
: : 我們附近社區大樓很少，等於你想要買這附近一定都會遇到投資客的頭。
: : Ceca大雖然提到建商籌碼控制在手的問題，可是以我自己兩邊談的結果，建商真的友善太多，主要可能是因為中間是代銷作為橋樑，代銷還是希望成交大於賣高價。
: : 投資客團主先不說那個態度囂張到極點，我聽到那種說話方式連看屋都不想看了，價格開的也比建商還高，他就是衝著只有他有高樓層，根本沒再讓你議價。
: : 這種投資客團購鎖籌碼的方式就是建立在可以換約，他們大多並沒有交屋的打算，畢竟量這麽多，人數也不少。
: : 在心理感受層面，被原始製造廠商抬高價格的感受比投資客從中賺大額價差的感受，前者還是比較容易接受的。
: : -----
: : Sent from JPTT on my iPhone
: 在那邊說建商比較難搞的你聽聽就好
: 這邊都只是一堆跟著黨炒房風向隨便嘴的投資客
: 就像之前股市高點的時候一堆少年股神你就隨便他嘴吧
: 那也只不過是政府放縱這種行為不然哪有他們唱邱的機會
: 歸根結柢買房就只是一個資本主義市場
: 鼓吹投資客能幫助市場平衡壓低漲幅不就等於在說黃牛幫助市場的概念
: 還能跟風相信這一套的真的不知道腦袋在想什麼
: 投資客完全對於市場經濟就沒有任何幫助
: PS5就算沒有一堆黃牛也不會每個月+10%賣這個很簡單的概念
是滿簡單的概念
只是一堆魯空不懂又愛亂套概念
把製造業的邏輯套用到不動產

ps5 不會每個月+10% 賣的原因是
只要產能上來,ps5要幾台有幾台
不會只能賣1000台就完銷
另外ps5 有需要搶占平台佔有率
才有軟體商願意跟進開發

建案是只有限量銷售,
幾百戶賣完就完銷了
也不用搶佔市占率

: 這些黃牛能做的事情就是讓真的想要買ps5的人買不到
: 或是被高價剝削如此而已
: 我講一個比較實在的
: 你說那些唯利是圖的商人有沒有肯定有
: 但你要說所有建商能一起串聯把價格拉到頂天高
: 先不說實務上根本不可能大家都這麼合群
: 真的操作下來民怨沸騰政府也不可能放著不管
: 最正常的商業結構
: 就是你估算成本制定價格
: 這個你有做生意真的就知道
: 我不是說那些炒房的我是說真的有在做實業的
: 房子是單件產品每年每季都有行銷目標要推動
: 誰在那邊無聊每天漲價
: 賣到估算的利潤就會出手了
: 還跟你搞那種唉唷沒有投資客我賣方市場
: 那我們把房價崩頂天好了
: 哪有這麼閒= =
不懂就不用來發言貽笑大方
一堆沒創過業開過公司的人
在那邊指點江山
跟太監討論性生活有啥兩樣?
整案商業邏輯的評估哪有那麼簡單

所謂預售就是對資金妥協的作法
資本夠粗的建商像元利
幾乎都是先建後售根本不考慮預售

預售新案最重要的評估就是風險跟報酬
再來是資金成本,然後才是建造成本
至於利潤是這些東西決定後
才來看的

以前有vip/投客,把vip/投客看成盤商
所以在開發評估階段
可以直接計算有 10% 在開盤就先給vip
資金就可以回籠若干
潛銷階段再出 20% 給投客
這樣資金可以回籠若干,然後再繼續操作
盤商承擔風險獲得溢酬

現在直接斷了投客/vip來
分攤風險快速回籠資金的操作
整案在評估階段就直接胎死腹中
改成不自行開發了
直接盤土地出去給有錢的建商搞
有錢的建商承擔了資金風險
那溢酬歸誰呢?
消費者嗎?
呵呵~
會這樣想的人真的好傻好天真啊~~~

最後市場只剩幾家大建商vs消費者
不懂的人表面上看起來的確交易整齊乾淨
但後面隱藏的是很多中小建商都消失了

至於市場上中小建商多,
消費者比較有機會買到便宜
還是只剩幾家有錢的大建商
消費者比較有機會買到便宜

嗯....一樣就是個智商問題~~

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.190.4 (臺灣)

※ PTT 網址

噓

xa927717801/11 11:24產能上來房子不是要幾間有幾間= = 什麼邏輯

推

F9393501/11 11:28土地又不是無限大安區是能再蓋多少

推

Arnol01/11 11:281F...You can do better

→

buike01/11 11:28可憐每次都拿中小建商祭旗，偉哉勞進黨

→

Arnol01/11 11:29房子要幾間有幾間是能蓋到平流層是不是

推

kusomanfcu01/11 11:29產能長期是高速萎縮知道嗎？

噓

xa927717801/11 11:30ps5要幾台有幾台嗎你開外掛無限資源哦笑死

→

buike01/11 11:31夢到機台壞放著不修還裁員，新聞不敢報

→

buike01/11 11:32要講回跌不是打房而是景氣，DPP提前收割

推

kusomanfcu01/11 11:32你認為的產能都去蓋工廠商辦了，之後還有一堆捷運

→

kusomanfcu01/11 11:32 體育館還有南部蚊子館

→

buike01/11 11:33DPP打房有成好棒棒，不景氣不關他們的事

→

kusomanfcu01/11 11:33然後那些相對於住宅勞力密度低

→

kusomanfcu01/11 11:34住宅是勞力密度最高的

→

supereva01/11 11:34房子連同建案不同方位價值都不一樣了你ps5這台和那

→

supereva01/11 11:34台有何不同？說房子能對比ps5的可以去買山區的破屋

→

supereva01/11 11:34 反正都是房子便宜得很

推

KrisNYC01/11 11:34元利是真的開外掛阿他的金流源頭是全聯耶知道全聯一年

→

KrisNYC01/11 11:35有多少營業額嗎超過1800億台幣再加掛px pay的金流

→

supereva01/11 11:35拿量產的東西比房地產真的很好笑XD

推

jaricho01/11 11:37房子 ps5 ？我到底看了什麼

推

tfct01/11 11:37大建商比較不會爛尾也不錯啊

這就看啦有個比較近似的比喻 iphone vs 安卓前者一統江湖,品質很好管理很好,但很貴後者群雄並起,選擇多但要做功課不然容易踩雷你希望看到 iphone 統一天下把安卓全部打趴嗎?

→

supereva01/11 11:38大家在吵房價貴都是吵各位想買的地點也就是相對精華

→

supereva01/11 11:38區限量就是限量

推

piliwu01/11 11:40基本上一路打擊供給就是智商問題

推

CK1901/11 11:40推一個簡單明瞭

推

iamala01/11 11:45消費者能買便宜不是好事，所以現在政府在整頓這塊。未來

→

iamala01/11 11:45無論誰上位，方向不會變的。台灣要邁向更高層次，讓有錢

→

iamala01/11 11:45人持有房產才是對的。所以精華區的開發要盡量讓優質建商

→

iamala01/11 11:45來，廉價產品的則表面態度說國家不歡迎。

推

tfct01/11 11:46真的蛋黃區精華地蓋那種小基地公設比高真的是浪費土地資

→

tfct01/11 11:46源

→

tfct01/11 11:48應該給大建商整合基地大一點蓋個dimond tower 那種才不會

→

tfct01/11 11:48浪費啊

推

piliwu01/11 11:48對啊蛋黃區都是4、50年老公寓才是正義

→

piliwu01/11 11:49你的台北之星一坪250以上…

推

F9393501/11 11:49沒辦法啊我也想都更啊其他戶又不簽

→

F9393501/11 11:50我隔壁巷都賣130了臭老人都不簽說搬家很麻煩

→

piliwu01/11 11:50而且實登是不是又被地政局做掉了，超機車假實登

→

Best556601/11 11:50事實上有投客的建商都是大建商，小建商根本沒投客，投

→

Best556601/11 11:50客也沒興趣，一大堆小建商也是先建後售不要再唬爛了

推

dreamdds01/11 11:52黃牛真的很垃圾

→

ssiou01/11 12:00阿就淘汰投資客

推

insense01/11 12:00辛苦了解釋這麼多但有些人的智商就是聽不懂...

推

mitic102901/11 12:01投客最大貢獻就是把房子變成商品，拿剛需住戶的錢養活

→

mitic102901/11 12:01大量房仲跟代銷，少了他們很多人都要失業的

→

piliwu01/11 12:01小建商蓋的地點空空連看都不會看啦

有時候我看台灣, 真的覺得中產越來越慘一堆豬隊友, 把中產翻身的路一一堵死還洋洋得意還好我已經脫離中產很久不然真的會氣死~

※ 編輯: jamo (1.34.190.4 臺灣), 01/11/2023 12:07:30

噓

Best556601/11 12:03會幻想小建商死光的投客準備被打臉，大建商比較困擾，

→

Best556601/11 12:03整個獲利模式要重新來過

推

efbnm75301/11 12:04瞎掰你沒資金成本跟營建成本怎麼估獲利

→

Best556601/11 12:04Nosense就是nosense

推

haydou01/11 12:04一樓XDDDD, 製造業跟不動產一個最根本的差別就是

→

haydou01/11 12:04每一間不動產基本上都是有自己的獨立性

→

haydou01/11 12:05同一個社區同一個樓層同一個面向都只有一戶而已

→

haydou01/11 12:06而這個月生產的PS5跟下個月生產的PS5基本上沒有差別

推

esproject01/11 12:07房子要幾間有幾間的怎麼不去請師傅看看

→

haydou01/11 12:07你覺得台北市信義區的房子跟屏東的房子可以拿來比較嗎?

噓

robert12301/11 12:07少了投客建商比較會蓋像樣的格局

→

robert12301/11 12:07這才是自住者想要的

推

LonyIce01/11 12:11但我會拿 iPhone 而不是安卓…

推

ray383913901/11 12:20好兇喔...

噓

SFMAndroid01/11 12:21還有人用安卓噢

→

lazarus112101/11 12:25事實上安卓除了幾家，其他都垃圾，倒了也不會難怪

→

Arashi073101/11 12:27小建商怎麼可能死光，只要營建景氣好，建商就會一直冒

→

Arashi073101/11 12:27出來，台灣人是真的很怕公司倒耶。

推

F123981001/11 12:32就問...選舉時小建商出多少錢? 開馬自達開會遲到，沒出

→

F123981001/11 12:32錢還想分大餅。

推

tfct01/11 12:36開馬自達XD 嘴角失守妨彿看到周朝先的臉

噓

slazengerfig01/11 12:37怎麼會斷投客還有vip？可以抱到交屋啊。這也是智商

→

slazengerfig01/11 12:37問題吧？

推

smallkop01/11 12:53市場把這些散籌碼清掃光，以後就是莊家盤了

推

jaricho01/11 13:00陶朱也是莊家盤阿。法案只是把投機客掃出預售屋市場而

→

jaricho01/11 13:00已大驚小怪還有廣大的中古屋老屋市場可以自由買賣阿。

→

jaricho01/11 13:00。。

推

lagadidi01/11 13:09投客建商跟格局有什麼關係XD 魯空不斷突破下限

→

darkholy01/11 13:10就有智障拿通膨便當比房價了

推

robert12301/11 13:24前幾天就有人在分析了，新警察？

推

jeromeshih01/11 13:29房屋受限精華區土地因此不能量產，但是PS5工廠生產反

→

jeromeshih01/11 13:29而生產越多增加市佔，這兩個應該有些差異吧

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askachage01/11 15:55推，jamo大神

推

s2649275501/11 16:15天啊一樓邏輯….

→

s2649275501/11 16:15土地無限膩

推

wingtoya01/11 17:32能不能量產取決於你的財力，有本事整個重劃區包下來要蓋

→

wingtoya01/11 17:32多少有多少

推

Tylose01/11 19:00這就是我覺得這次修法最恐怖的點

→

Tylose01/11 19:01競爭少，價格操控容易，而且都市發展或更新的速度減慢

→

Tylose01/11 19:01如果這些有錢建商不增加建設數量，還會有失業潮

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