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Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧

看板home-sale標題Re: [心得] 打預售轉約對一般買家應該還是好事吧作者
jamo
(hi)
時間推噓25 推:31 噓:6 →:50

※ 引述《xa9277178 (楓曦)》之銘言:
: ※ 引述《ggcrick (唱歌會走音)》之銘言:
: : 我自己幾年前買的社區,在開案不久就被投資客團購買下一半的戶數,尤其是高樓層和方位好的。
: : 我們附近社區大樓很少,等於你想要買這附近一定都會遇到投資客的頭。
: : Ceca大雖然提到建商籌碼控制在手的問題,可是以我自己兩邊談的結果,建商真的友善太多,主要可能是因為中間是代銷作為橋樑,代銷還是希望成交大於賣高價。
: : 投資客團主先不說那個態度囂張到極點,我聽到那種說話方式連看屋都不想看了,價格開的也比建商還高,他就是衝著只有他有高樓層,根本沒再讓你議價。
: : 這種投資客團購鎖籌碼的方式就是建立在可以換約,他們大多並沒有交屋的打算,畢竟量這麽多,人數也不少。
: : 在心理感受層面,被原始製造廠商抬高價格的感受比投資客從中賺大額價差的感受,前者還是比較容易接受的。
: : -----
: : Sent from JPTT on my iPhone
: 在那邊說建商比較難搞的你聽聽就好
: 這邊都只是一堆跟著黨炒房風向隨便嘴的投資客
: 就像之前股市高點的時候一堆少年股神 你就隨便他嘴吧
: 那也只不過是政府放縱這種行為 不然哪有他們唱邱的機會
: 歸根結柢 買房就只是一個資本主義市場
: 鼓吹投資客能幫助市場平衡 壓低漲幅 不就等於在說黃牛幫助市場的概念
: 還能跟風相信這一套的真的不知道腦袋在想什麼
: 投資客 完全 對於市場經濟 就沒有任何幫助
: PS5就算沒有一堆黃牛 也不會每個月+10%賣 這個很簡單的概念
是滿簡單的概念
只是一堆魯空不懂又愛亂套概念
把製造業的邏輯套用到不動產

ps5 不會每個月+10% 賣的原因是
只要產能上來,ps5要幾台有幾台
不會只能賣1000台就完銷
另外ps5 有需要搶占平台佔有率
才有軟體商願意跟進開發

建案是只有限量銷售,
幾百戶賣完就完銷了
也不用搶佔市占率

: 這些黃牛能做的事情 就是讓真的想要買ps5的人買不到
: 或是被高價剝削 如此而已
: 我講一個比較實在的
: 你說那些唯利是圖的商人 有沒有 肯定有
: 但你要說 所有建商能一起串聯 把價格拉到頂天高
: 先不說實務上根本不可能大家都這麼合群
: 真的操作下來民怨沸騰 政府也不可能放著不管
: 最正常的商業結構
: 就是你估算成本 制定價格
: 這個你有做生意真的就知道
: 我不是說那些炒房的 我是說真的有在做實業的
: 房子是單件產品 每年 每季 都有行銷目標要推動
: 誰在那邊無聊每天漲價
: 賣到估算的利潤就會出手了
: 還跟你搞那種 唉唷 沒有投資客 我賣方市場
: 那我們把房價崩頂天好了
: 哪有這麼閒= =
不懂就不用來發言貽笑大方
一堆沒創過業開過公司的人
在那邊指點江山
跟太監討論性生活有啥兩樣?
整案商業邏輯的評估哪有那麼簡單

所謂預售就是對資金妥協的作法
資本夠粗的建商像元利
幾乎都是先建後售根本不考慮預售

預售新案最重要的評估就是風險跟報酬
再來是資金成本,然後才是建造成本
至於利潤是這些東西決定後
才來看的

以前有vip/投客,把vip/投客看成盤商
所以在開發評估階段
可以直接計算有 10% 在開盤就先給vip
資金就可以回籠若干
潛銷階段再出 20% 給投客
這樣資金可以回籠若干,然後再繼續操作
盤商承擔風險獲得溢酬

現在直接斷了投客/vip來
分攤風險快速回籠資金的操作
整案在評估階段就直接胎死腹中
改成不自行開發了
直接盤土地出去給有錢的建商搞
有錢的建商承擔了資金風險
那溢酬歸誰呢?
消費者嗎?
呵呵~
會這樣想的人真的好傻好天真啊~~~

最後市場只剩幾家大建商vs消費者
不懂的人表面上看起來的確交易整齊乾淨
但後面隱藏的是很多中小建商都消失了

至於市場上中小建商多,
消費者比較有機會買到便宜
還是只剩幾家有錢的大建商
消費者比較有機會買到便宜

嗯....一樣就是個智商問題~~


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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.34.190.4 (臺灣)
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xa927717801/11 11:24產能上來 房子不是要幾間有幾間= = 什麼邏輯

F9393501/11 11:28土地又不是無限大安區是能再蓋多少

Arnol01/11 11:281F...You can do better

buike01/11 11:28可憐每次都拿中小建商祭旗,偉哉勞進黨

Arnol01/11 11:29房子要幾間有幾間 是能蓋到平流層是不是

kusomanfcu01/11 11:29產能長期是高速萎縮知道嗎?

xa927717801/11 11:30ps5要幾台有幾台嗎 你開外掛無限資源哦 笑死

buike01/11 11:31夢到機台壞放著不修還裁員,新聞不敢報

buike01/11 11:32要講回跌不是打房而是景氣,DPP提前收割

kusomanfcu01/11 11:32你認為的產能都去蓋工廠 商辦了,之後還有一堆捷運

kusomanfcu01/11 11:32 體育館 還有南部蚊子館

buike01/11 11:33DPP打房有成好棒棒,不景氣不關他們的事

kusomanfcu01/11 11:33然後那些相對於住宅 勞力密度低

kusomanfcu01/11 11:34住宅是勞力密度最高的

supereva01/11 11:34房子連同建案不同方位 價值都不一樣了 你ps5這台和那

supereva01/11 11:34台有何不同? 說房子能對比ps5的 可以去買山區的破屋

supereva01/11 11:34 反正都是房子 便宜得很

KrisNYC01/11 11:34元利是真的開外掛阿 他的金流源頭是全聯耶知道全聯一年

KrisNYC01/11 11:35有多少營業額嗎 超過1800億台幣再加掛px pay的金流

supereva01/11 11:35拿量產的東西比房地產 真的很好笑XD

jaricho01/11 11:37房子 ps5 ? 我到底看了什麼

tfct01/11 11:37大建商比較不會爛尾也不錯啊

這就看啦 有個比較近似的比喻 iphone vs 安卓 前者一統江湖,品質很好 管理很好,但很貴 後者群雄並起,選擇多 但要做功課不然容易踩雷 你希望看到 iphone 統一天下 把安卓全部打趴嗎?

supereva01/11 11:38大家在吵房價貴都是吵各位想買的地點 也就是相對精華

supereva01/11 11:38區 限量就是限量

piliwu01/11 11:40基本上一路打擊供給就是智商問題

CK1901/11 11:40推一個簡單明瞭

iamala01/11 11:45消費者能買便宜不是好事,所以現在政府在整頓這塊。未來

iamala01/11 11:45無論誰上位,方向不會變的。台灣要邁向更高層次,讓有錢

iamala01/11 11:45人持有房產才是對的。所以精華區的開發要盡量讓優質建商

iamala01/11 11:45來,廉價產品的則表面態度說國家不歡迎。

tfct01/11 11:46真的 蛋黃區精華地蓋那種小基地 公設比高 真的是浪費土地資

tfct01/11 11:46

tfct01/11 11:48應該給大建商整合基地大一點 蓋個dimond tower 那種 才不會

tfct01/11 11:48浪費啊

piliwu01/11 11:48對啊蛋黃區都是4、50年老公寓才是正義

piliwu01/11 11:49你的台北之星一坪250以上…

F9393501/11 11:49沒辦法啊 我也想都更啊 其他戶又不簽

F9393501/11 11:50我隔壁巷都賣130了 臭老人都不簽 說搬家很麻煩

piliwu01/11 11:50而且實登是不是又被地政局做掉了,超機車假實登

Best556601/11 11:50事實上有投客的建商都是大建商,小建商根本沒投客,投

Best556601/11 11:50客也沒興趣,一大堆小建商也是先建後售不要再唬爛了

dreamdds01/11 11:52黃牛真的很垃圾

ssiou01/11 12:00阿就淘汰投資客

insense01/11 12:00辛苦了解釋這麼多 但有些人的智商就是聽不懂...

mitic102901/11 12:01投客最大貢獻就是把房子變成商品,拿剛需住戶的錢養活

mitic102901/11 12:01大量房仲跟代銷,少了他們很多人都要失業的

piliwu01/11 12:01小建商蓋的地點空空連看都不會看啦

有時候我看台灣, 真的覺得中產越來越慘 一堆豬隊友, 把中產翻身的路一一堵死 還洋洋得意 還好我已經脫離中產很久 不然真的會氣死~

※ 編輯: jamo (1.34.190.4 臺灣), 01/11/2023 12:07:30

Best556601/11 12:03會幻想小建商死光的投客準備被打臉,大建商比較困擾,

Best556601/11 12:03整個獲利模式要重新來過

efbnm75301/11 12:04瞎掰 你沒資金成本跟營建成本怎麼估獲利

Best556601/11 12:04Nosense就是nosense

haydou01/11 12:04一樓XDDDD, 製造業跟不動產一個最根本的差別就是

haydou01/11 12:04每一間不動產基本上都是有自己的獨立性

haydou01/11 12:05同一個社區同一個樓層同一個面向都只有一戶而已

haydou01/11 12:06而這個月生產的PS5跟下個月生產的PS5基本上沒有差別

esproject01/11 12:07房子要幾間有幾間的怎麼不去請師傅看看

haydou01/11 12:07你覺得台北市信義區的房子跟屏東的房子可以拿來比較嗎?

robert12301/11 12:07少了投客建商比較會蓋像樣的格局

robert12301/11 12:07這才是自住者想要的

LonyIce01/11 12:11但我會拿 iPhone 而不是安卓…

ray383913901/11 12:20好兇喔...

SFMAndroid01/11 12:21還有人用安卓噢

lazarus112101/11 12:25事實上安卓除了幾家,其他都垃圾,倒了也不會難怪

Arashi073101/11 12:27小建商怎麼可能死光,只要營建景氣好,建商就會一直冒

Arashi073101/11 12:27出來,台灣人是真的很怕公司倒耶。

F123981001/11 12:32就問...選舉時小建商出多少錢? 開馬自達開會遲到,沒出

F123981001/11 12:32錢還想分大餅。

tfct01/11 12:36開馬自達XD 嘴角失守 妨彿看到周朝先的臉

slazengerfig01/11 12:37怎麼會斷投客還有vip?可以抱到交屋啊。這也是智商

slazengerfig01/11 12:37問題吧?

smallkop01/11 12:53市場把這些散籌碼清掃光,以後就是莊家盤了

jaricho01/11 13:00陶朱也是莊家盤阿 。 法案只是把投機客掃出預售屋市場而

jaricho01/11 13:00已 大驚小怪 還有廣大的中古屋老屋市場 可以自由買賣阿。

jaricho01/11 13:00。。

lagadidi01/11 13:09投客建商跟格局有什麼關係XD 魯空不斷突破下限

darkholy01/11 13:10就有智障拿通膨便當比房價了

robert12301/11 13:24前幾天就有人在分析了,新警察?

jeromeshih01/11 13:29房屋受限精華區土地因此不能量產,但是PS5工廠生產反

jeromeshih01/11 13:29而生產越多增加市佔,這兩個應該有些差異吧

askachage01/11 15:55推,jamo大神

s2649275501/11 16:15天啊 一樓邏輯….

s2649275501/11 16:15土地無限膩

wingtoya01/11 17:32能不能量產取決於你的財力,有本事整個重劃區包下來要蓋

wingtoya01/11 17:32多少有多少

Tylose01/11 19:00這就是我覺得這次修法最恐怖的點

Tylose01/11 19:01競爭少,價格操控容易,而且都市發展或更新的速度減慢

Tylose01/11 19:01如果這些有錢建商不增加建設數量,還會有失業潮