[閒聊] 房客的管理
去年ㄧ整年原本以為房客都不會有找我的需求
結果12月的時候 水龍頭壞了 gg
但今年過不到一半就破功了
房客前天開始開冷氣反應冷氣不涼
傳line給冷氣師傅得到的回覆是
那批接頭有問題 他會處理
今天就是來換街頭跟重灌冷媒
因為不是使用者的問題所以就沒收費了
我是只有七間會有樣本數不足的問題
但還是致力於如何讓管理房子更加的輕鬆
一般房客除了平常房租已匯外
大多只有修繕問題才會找上房東
這時候有兩種做法
一種是房客找人修 然後費用從房租扣除
一種是房東找人修或自己修
前者我不太建議
有可能會有亂修或者虛報費用的可能
所以我會找附近的冷氣跟水電師傅
有問題就請他們過去
基本上這兩個工種可以應付絕大部分房客的問題
如果目測或聽敘述自己有把握處理的
我會自己處理
如果找師傅有空我就會去現場
一是會比較清楚發生了什麼狀況
以及如果要申請補助需要前後照片
（不要說師傅會忘了拍 我都忘了拍 又把原本拆下來壞掉的裝回去在重新拍過）
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https://i.imgur.com/3Fb7yod.jpg
再來就是對賬問題
剛租的房客我會比較認真每個月對
所以我真的很難理解那種會給人欠租好幾個月的房東 你是當慈善事業膩
租約上有載明繳付房租日期 沒付就要去關心跟處理了
其餘租一段時間對都是想到才對 有時候一次對兩個月三個月的
每本租約上面會寫著租金 社區
還有房客的後五碼 跟匯款日期
然後我是不配合房客銀行的
統一匯款至我某個帳戶
除了對賬好搜尋外
如果有貸款需求
你只要匯出這本電子存摺或拍照
不用搞好幾本
房租一律透過轉帳不接受現金
除了有確切紀錄外 貸款也是個證明
（是聽過都市傳說 收現可以避免查稅 但我記得有租約就可以檢舉了 ）
是說我有比較漂亮的房客 換一次男友就會變成新的帳號匯款過來 這都換幾次了......
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https://i.imgur.com/Nnneql0.jpg
我會把所有房子的水號跟電號加進app
是不會去管房客用多少 反正使用者付費
但異常高或低就會瞭解一下
譬如我房客跑去跟新男友雙宿雙棲都沒回家
警衛還虧說她大概一週回來一次然後房租照付真凱
有的是房客去住月中或放寒暑假回國了
之前有遇到電費暴增的 加上警衛願意幫忙調監視器證明被拿去當二房東 我就直接攤牌解約 後面發現是挖礦（是說去年挖礦還有搞頭嗎）
這部分是偶爾想到或無聊會去看一下
=========
其實說到底事情還是要防範於未然
https://moptt.tw/p/home-sale.M.1643797955.A.ACC
租客挑選好過你在那邊想一些租約怎麼寫 要不要公證 或者透過警衛回報狀況
當然租出去後就是把複雜事情簡單化 簡單事情標準化
一開始整理好 用同品牌的家具家電廠商
出問題機率小 真的有問題也叫的到人
什麼事都有標準作業的時候
當房東是很輕鬆的
久了也是會遇到一些有趣的巧合
譬如我有一間「好命房」
租這間的最後都會去買房
還有一間「單身房」
租這間的不是單身最後也會變單身
看各位房東包租公婆們要不要也分享一下自己管理房客有什麼習慣或方法 大家互相學習
PS 最後幫社宅跟公益出租打個廣告 現在報稅月 我原本一百多萬的租金 光免稅額就有五間拿到90萬 在扣除必要費用60% 公益出租是43% 我今年的租賃所得免稅額就吃掉了 不過我現在上有老下有小扣除額高 加上海外所得門檻高 記得 合法節稅啊
--
推～
感謝分享
我也覺得當房東很輕鬆，不要太計較的話
一開始就要挑選比較合的房客啊 有些刺龍刺鳳感覺會跟你大聲的就不要租了 相敬如賓互相尊重不好嗎
※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 05/08/2023 18:05:23嘿啊...其實一切輕鬆大概都源自於挑選
我可以預約好命房嗎
2017買到現在 三組房客都買房了…..
推
漂亮房客圖哩（滾走）
這種光降租給她都要家庭失和了 不要相害叫我貼圖啊
怎麼會有如此壞心的房東提供壞的水龍頭跟有問題的冷氣
用心險惡詭計多端想逼房客退租沒收押金是不是
說到退押金這件事啊 其實真的有賺頭耶 但不鼓勵都是房客提出的 目前有五組 多半都意思扣半個月而已 然後有的隔天無縫接軌租掉 當作我的清潔費 水龍頭15年了 壞掉不意外 看影片就知道墊圈老化 冷氣就真的非戰之罪了
感謝分享
怎麼會有如此腐儒拿著事物的無常說嘴呢
請教原po，7間房持有方式是.....？
包含我自己住的八間都我個人持有 所以你沒看嘴人頭的不會來我文章
推推 感謝分享
之前商辦跟住家都有，住家出租真的麻煩疫情期間處理
掉了，轉股票跟美金定存&美債了
疫情期間就找師傅去了 你找的會站你這邊 房客找的就難說了
又聽到租金4萬漲到7萬5的店面了，傻眼…
我上上週套房19500十幾組約也是蠻嚇人的 早知道漲多點
什麼年代了還挖礦wwww
我也很好奇 Luna幣爆炸後 不是什麼虛擬幣平台也炸了
新竹未來可以吃到更多連鎖店美食，真開心
恭喜 吃的我覺得蠻重要的
好奇單身房有什麼特色
對比其他間就裝潢更女性風格吧 前屋主留下的 主動約的也幾乎都是女生
一直提到漂亮房客也不附圖～
不要相害啊
謝謝分享，好房客按時繳租
心得有用
圖那麼多張結果都沒有漂亮房客
你們是不是很想幫我組上香團...
感謝分享
推分享
繳租金對帳還寫在紙本合約呀?應該考慮電子化了 有繳的當
下直接電子表單填一下
是會自動帶入還是在開網銀的時候要手動填呢
我找人代管,沒時間管理,學生妹租客可以每個月免費體檢
次數不限...這樣應該可以提高出租率?
我之前放兄弟群組 還有好幾個要幫我房客付房租的 不然就是說以後修繕他們去 還貼我錢 沒東西壞掉 他們就把東西弄壞再慢慢修 金靠北
單身房真恐怖
從買到現在 連續四組... 不過吵架搬家我算受益者啦 因為我每年簽一次 就算你是第二年或第三年沒有滿當下的合約就是可以扣押金 這個政府許可合法扣抵的 雖然我一般有商量會只扣半個月 但基本上招租不用半個月
※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 05/08/2023 19:52:42量體再放大一點 管理問題全部請個人處理 任何事都是小事XD
這個就錢不是問題 問題是沒錢
※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 05/08/2023 19:53:29s大問一下，交易之前的前屋主或房客的信寄來，會叫現任
房客丟掉嗎，不然叫他拿去郵局投很擾民吧。
我都說除了我的名字跟你們名字 其他全部丟了
※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 05/08/2023 20:13:15優質
感謝分享，希望以後會有寫租約的細節
寫租約沒啥細節啦 我後面都便利商店買最新公版 你遇到爛人 你寫一百頁都防不了 而且你寫的如果跟租客保護法抵觸 無效喔 例如常見的不得載明不可入籍報稅申請補助 其他要注意的就是審閱期三天一定往前寫 不然等下租客反悔浪費大家時間 然後我會勾退租恢復原狀 如果有好的東西要送我 我當然接受 很爛的 你自己帶走 還會勾不得提早解除租約 到時候房客違約主動權在我身上 也不准二房東 這些都是公版就可選的 最後除了承租人 還要追加保人 那個一樣公版有欄位可以填寫 大概是這樣吧
好，那我們作法一樣，反正這事也無法舉證，謝啦
我好像看過什麼把信丟掉違法還啥的 但你自己不改地址的 我當然丟爆 掛號那些警衛會攔截
※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 05/08/2023 20:27:00挑選房客還是所有最重要的!!
當然, 挑選房客的前提是...... 你的房子競爭力>其他
不然房子本身太爛, 租金拉不高, 吸引來的都會是阿沙布魯
拉高租金的確是蠻有效阻擋阿薩布魯的租客 在市區租屋需求高真的很容易幹掉其他對手 甚至沒有對手 我想這是出租時效性比較明顯 需要租都是快退租才找 而房東除非真的奇葩格局屋況不然都租很快 我上上週出租的時候 我這邊加我就兩個社區大樓的一房 我只要贏他就好了
海外所得好像是100萬以上要報，600萬以上才開始課
修繕問題，我都叫房客先拍片給我，需要的話丟廠商聯絡資訊
給房客，叫房客自己約，費用我自己跟廠商算
如果是原廠修繕的，那就是房客先墊，再從房租扣
對帳問題，我是用excel紀錄，誰沒繳一目了然
一直想要改成google doc版本，可以線上紀錄就好
但那真的有醜，也沒excel好用
我海外今年80而已 都不用申報了 你的方式也是使用自己的廠商 一方面篩掉噗嚨共半桶水的 二方面不會讓房客亂修亂報價 讓人經手真的要看人
前房客，陰道發炎竟然說要告我並賠償她醫藥費直到她的陰道
沒事
你這個就... 嗯 你是不是放了什麼東西進去 一下下也算喔
發文不附圖，此風不可長，漂亮的圖勒？！！！
其實你把受眾設定成年輕族群 漂亮女生比例大大增加
額...為什麼發炎要你負責，你幹了什麼好事！
真的不知道幹了什麼
獨立門牌低總做公益出租真的舒服，可以拉高租金又合法又
減稅
今天剛好社區門口遇到另一個包租婆 她說那你會不會擔心日後政府把這個免稅額拿掉 我是跟她說報稅比較不用擔心被威脅 而且你的客群就更廣了 其實我這邊像兩房以上 要求入籍的多 因為學校多 套房要求租屋補助的多 因為租金也是不低 而且政府還增加了免稅額喔
我是google gsheet 自己手動填 並開分享讓租客可以瀏覽
當成雙方有繳款的紀錄
其實房客會line跟你說 但是再額外登記就是比較一目了然 尤其要簽下一年的時候 日期數有12個完全沒爭議 我丈母娘跟房客收現金 有一次房客說有給 丈母娘說沒有 他們連簽收的習慣都沒有 就很有得揮了
回樓上..我…什麼也沒做呀…夏天吹南風，她就說是因為房子
害她發炎…要我賠她醫藥費直到她看好…..反正只能說….扯
我上次第一組房客就同意絕對不是因為房客漂亮年輕 我老婆也是不信 然後有次租我朋友女兒 絕對不是因為他放表特版會很多推 是看我朋友面上 也是沒有人 要? 啊 I KNOW
請問你不會吧水電改成房客的名字嗎？
最近想把一間比較好的房子出租，看到你上面提到的挖礦問題
，想說如果水電改房客名字會不會比較不用擔心？
（剛看了一下，第一句的文字太簡略，感覺像是質疑）
我不是質疑喔，是想詢問前輩建議^_^
會建議把水電改房客名字嗎？若不會，是什麼原因呢？謝謝
小事啦 我很歡迎別人質疑或對賭的 但都沒人要跟我賭 小氣 都是自身經驗很好舉證的 其實我一開始是想開app截圖裡面示意 但要遮名字要遮電號要遮地址 靠北 算了 水電換房客名字沒好處啊 房客如果真的跑了 你有兩個月押金可以扣 而且你換房客就要辦一次 我是都用自己名字 房客不繳就沒得用
不改的話比較方便斷水斷電？
這招我用過 水電瓦斯用我的信用卡繳 如果房客沒給租金 我就不繳錢 但我記得房客還是可臨櫃繳款 後面其他間就讓房客自己拿單去繳
※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 05/08/2023 22:07:34…眼神屎…她跟她先生兩個..一個說陰道發炎要我賠，一個
脫上衣拍照傳給我說過敏要我賠… 鬧劇一場，只為了要提前
解約拿回押金先亂一下…
我之前帶看一組 進門開始挑東挑西 我就回現況出租 你也可以選擇不要租 真面目才露出來 說降500馬上簽 換林北不要 我的房客啊都是用商量或拜託的方式 我就會減免 甚至有一個是媽媽進加護病房 這個我就全退 都不懂這種爛招誰教的
當初也是黃色房仲出租的，最後才知道一開始留的資料：名
片、工作證、連身份證都假的。吵吵鬧鬧，能破壞的都破壞：
廚房水龍頭、客廳燈飾、廚房廚具等。超撒狗血的經驗…
後來整理完換家房仲公證出租給在台工作日本人，結果，在
裡面開趴夜夜笙歌，不到一個月那位日本人竟被追債烙跑出
境…..嘆氣…
所以我個人都不介意讓房仲招租 看我過往文章就知道我不仇仲 但在租屋上面 都讓我感覺不太重視 只想做買賣 每次關心你招租最後都是想問要不要賣 另外連社宅這種不收費媒合的我也常常拒絕 除非我覺得可以 多半還是要親自面試 就連包三年的 也是我面試完 社宅業者問我覺著這組可以嗎 再分享一個例子 我有一次招租 半夜兩三點有一組傳line 說她可以馬上匯款三個月（都不怕我詐騙膩） 但? 堅持 不行 我要看到你的人 然後對方說不管時間 她都要當第一組 結果他就當第一組 我覺得可以 她也馬上租了 租兩年 不曾拖欠過 挑房客最好不要假手於人 然後有名字可以稍微查一下刑事案件跟臉書 有的人名字很特別 一查就中
自己的廠商也是花錢試了幾間，遇到ok的才行
分租的也可以做公益出租阿，不過免稅額就是15000在那
只是報稅系統沒寫好，唉，就乾脆不報公益出租了
有的師傅真的雷啊 我遇過把排水管接去污水管的 幹 你鼻子是壞了是不是 不知道這樣很臭嗎 還有油漆要漆腰帶 看他沒雷射 我說我回家拿 堅持說目測就行 結果眼睛都看的出來斜的 ? 完叫他回家 先跟客人道歉並承諾會處理 多花錢叫別的師傅來漆
專業，你跟政府拿了不少補助喔。XD
懶得去找梁家輝梗圖了 真的謝謝政府 主要像保險 修繕 納稅都是原本會花的錢 結果現在有人幫你出錢 超爽 保險部分 沒補助的我保兩千多 有補助當然是3500以內 有多高保多高
※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 05/08/2023 23:08:25
政府政策是直接每間每月1萬5的免稅額 三年後就不知道了..
.
以前還只有一萬勒 結果現在還通膨成15000 我想這個政策跟居住正義有關 政府大概會扛 著 沒有的話以前沒入社宅前 我也是報啊 畢竟做這個就是不想找麻煩 等下留把柄給別人
※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 05/08/2023 23:25:54可是我比較喜歡宅宅啊，女生不用漂亮就一堆毛，連換
個燈泡都要打給你。宅宅只要網路順暢有外送，外面就
算世界末日要來臨也與世無爭，很棒的。漂亮妹子看看
就好，如果你有去女生宿舍看過，你絕對不會在招租上
寫「限女」！XD小家庭也很讚，搬家超級麻煩XDD不過前
提是都要慎選就是，確認過眼神。
你這個真的老司機 我後面也覺得阿宅好 雖然我的阿宅跑去買房了 乾 單身你買什麼兩房…. 然後女生尤其漂亮又一個人住的 真的比較有機會找你過去 可能從小養尊處優工具人多 我有個女房客租兩年 找過我四次吧 有一次還我到了 機器就正常的 裝肖維 反而租阿宅或租有男生的 到退租都未必找過我 還有漂亮女生外務比較多 一般般的生活單純多了 我這次招租 什麼漂亮的 做直播主的全排去後面！
※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 05/08/2023 23:39:41感謝分享~~!
s26大會租有神明廳需求的嗎
絕對不會 我還會合約上寫禁止 比抽菸還夭壽
※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 05/09/2023 00:11:23個人經驗分享，開放養貓租金可以再衝更高，名下幾間原來
只能租2萬出頭的套房改開放養貓都衝到3萬上下，反正出租
也沒差寵物條款簽一簽真的有問題就押金扣一扣（我是還沒
遇過，感覺養貓的人反而更愛乾淨）
一般沒把握還是建議禁拜拜 抽菸 寵物 不過也看人喜好 像我自己養了兩隻狗 所以我會通融乖巧寵物 目前有一間有養 我的狗定期美容比我還乾淨
怎麼說比抽菸夭壽XD 放祖先那種也很排斥嗎
主要拜拜會燒香啊 家具冷氣也容易殘留味道 跟抽菸一樣 甚至比抽菸更嚴重 以前幫客人處理過 油漆上去還會吃色 整個油油的 後面批土批掉 因為客人不想漆油性 蠻多人禁拜拜的
有去過廟裏嗎？神明上下左右一百公尺四週都看看，再
轉換成你房子內，你得到答案了。
宅宅也會有春天的，買兩房是未算勝先慮敗，凡事豫則
立。
其實我幫他一起看房子的 哈哈哈
推S大分享~ 小小包租婆也分享:除了職業,入住成員的觀
察外,如喜歡這組租客,會請對方喝茶,並花一小時聊天,以
證心中的感受是否正確,另外合約會再參考S大和鄉民分享
有點像是互相面試,透過長聊去表達和溝通雙方的期待>>
我發現自己比較喜歡(理性70%+感性30%)型的承租方,若對
方能仔細討論居住需求,既注意大方向,又能討論小細節,
->方能討論居住需求大方向,又能注意很多小細節,我就會
->我會覺得是長租型的好租客 ^^
我現在有一組 其實超過我設定的40歲年齡 一開始我是沒打算租給對方 只是剛好我還在整理他們就來看了 邊整理邊聊了一陣子 對方也蠻有誠意的說會幫我顧好房子 後來就簽約了 但因為要去接老婆 房子沒整理完 然後隔天我打疫苗不舒服 等到好一點要去整理時 對方已經整理的乾乾淨淨的 所以有時候條件歸條件 還是要看實際上的相處 就像我之前幫同行面試人一樣 學經歷不一定能反應一個人的全貌 雖然有的真的很爛 我嘴HR你發面試都不認真考慮的嗎 結果HR回我 你不多發幾個 做點事情 其他部門主管都覺得我們是冗員
社福類的東西很難取消
感謝大大分享
S大分享的事情都好實用 又充滿畫面感! ^^
好用
感謝分享
我自己養貓，但自從乖寵變惡貓，到處亂尿，清到天昏地暗後
……未來對新房客也很禁寵了。
主要還是自己有養 以前還在租房的時候 也因為寵物不好找房 加上大部分狗友也都是當家人一樣在照顧的方式 是說 十年來 房子還我最乾淨的反而是養了一隻臘腸的 求租的時候說他有潔癖 我還想說 反正弄壞弄髒扣押金 結果退租的時候 乾 我信了 完全不用打掃 直接拍照招租
這樣S26大算很愜意，7間房平均算15k*7=10.5萬月收入，
這樣就已經很舒服住郊區退休生活了.....QQ看來我需要
降低收入安全感
其實均價差不多17000了 同一組我的原則不漲 但換組我必漲 但還要扣掉利息啊 稅金啊 一年大概加其他的200多 最後淨利差不多150 停業前有認真全部收入跟花費都再次細算 目前停業剛好滿一年還過得去 鵝子沒出生前 確實一週住4-5天農地 然後每週回新莊 產檢啊 寵物美容 跟我媽吃飯之類的 目前是回到一開始的模式 假日去 一週兩三天這樣 我是覺得追求的目標不同 如果是時間上的自由 降低點物慾可以的
※ 編輯: s26492755 (49.216.21.196 臺灣), 05/09/2023 19:22:20我找的房客都是同事介紹的 所以都沒拿押金 都沒問題
爆
[難過] 租約剩不到一個月被房東趕出去了現在的租屋處到8/31就要租滿一年了，此前房東完全沒有不續租的跡象，所以我認為就是最近再找時間簽明年的約就行了，於是8/1匯完8月份房租的時候順便和房東說要續約。房東還好聲好氣的回了貼圖跟好喔他再跟我說時間。一切非常正常。 但是 但是 但是 偏偏最近職涯不順被炒魷魚… 所以希望新一年的租約能申請租屋補助 於是我跟房東講完續約後，還順便跟他說我會要申請租屋補助，提前跟您說一聲。還傳了一堆政府的條文QA對他有什麼影響的圖片給他參考。62
Re: [情報] 重購退稅退稅被駁回借題請教各位房東們怎麼看全面合法報稅呢 想理性討論房東房客的優缺點 一般人多數人是房客，直覺只會想到自己可以申請補助設戶籍，爽 房蟲你就乖乖繳稅，爽 我的理解是平均狀況來說![Re: [情報] 重購退稅退稅被駁回](https://i.imgur.com/FGRCJzlb.jpg "Re: [情報] 重購退稅退稅被駁回")
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Re: [請益]漲房租房客要報稅這串討論看下來，不知為什麼這麼簡單的道理，還需要討論 任何東西加上稅，跑到終端消費者上，一定就是變貴(這基本常識吧!) 對房客: 只要房東誠實報稅，你的租金就是必漲，如果你喜歡租金高一點 那鼓吹房東誠實申報也無彷 對房東: 就是上調租金，房子變難租，更挑房客。19
Re: [請益] 包租代管業者請益以我在高雄的自身案例來說 我前面有說過我找過好幾家代管 我沒有加入包租 就是因為那個後面的稅金太可怕了.. 但是我找了幾家代租代管 (兆X 大X家 X居) 幾乎都是業務租出去就不管了然後要我有事找管理組![Re: [請益] 包租代管業者請益](https://i.imgur.com/ogRIMEOb.jpg "Re: [請益] 包租代管業者請益")
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Re: [請益]漲房租房客要報稅小弟不是房東，也不是房客在租屋，但還是想了解一下房客報稅與否對房東的繳稅影響，租 金該怎麼漲才合理 單身租屋列舉扣除額上限12萬，夫妻合併列舉扣除額上限24萬 意思就是說國稅局會認定房東收入最多會增加24萬？而房東收入57%要報稅，所以是13.68萬 ，再根據房東自己的所得稅率去看實際影響，是這樣嗎？![Re: [請益]漲房租房客要報稅](https://i.imgur.com/68low6wb.jpg "Re: [請益]漲房租房客要報稅")
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[問卦] 好房客好找嗎同事最近要搬家 原因是房東要調漲房租 同事自認是好房客 這5，6年房租都準時繳交 從沒延遲過13
[討論] 租客付房租總是要三催四請，有什麼好辦法如題 房子是長輩的 因為長輩上班沒空 所以與租客的聯絡都是我在負責 租客是一家三口8
Re: [閒聊] 我們就明說吧，房東是不是很怕繳稅房東收到稅單 房東Ａ “啊，今年怎麼忽然多２千塊的稅。” “成本上升明年漲２千租金。” 房客Ａ6
Re: [閒聊] 解約，房東刁難！怎辦(律師經驗分享)一些資訊跟各位分享 1.其實依照原PO的狀況 在法律上原PO是比較站得住腳的:房東是先跟前房客訂約，在 租期內又另跟原PO訂約，也就是租約有兩份，存在於(1)房東跟前房客間；以及 (2)房東與原PO間。契約的效力只會拘束當事人，所以前房客回復原狀的義務自然 與原PO無關，房東不能拿與前房客的契約來對原PO主張，除非房東、前房客及原POX
Re: [問卦] 課徵空屋稅有什麼困難之處？這問題也炒很久，包含租屋、空屋、囤房稅都是問題 1.租屋問題 這對於房東和房客都是問題 房東: 在台灣租屋法律面保障是偏房客，有租屋甚至當房東的都會發現這問題
![Re: [問卦] 課徵空屋稅有什麼困難之處？](https://i.imgur.com/ftMmvy6b.png123.195.196.130 "Re: [問卦] 課徵空屋稅有什麼困難之處？")
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