Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎？

bustinjieber03/28 20:40雀食

bustinjieber03/28 20:40但太多人輸不起了

CaLawrence03/28 20:40年化20% 我記得相當於八年要變成四倍 有這麼容易？

s875213403/28 20:41樓上, 你要不要回去看我講的那篇 其實我看你上一篇

s875213403/28 20:41講那麼多, 我看就是沒看懂而已 = =

s875213403/28 20:41年化20% 是指你投入的資金(頭期+仲介費+裝潢...etc)

s875213403/28 20:42同樣歡迎股票也能用同等資金去槓桿拉

s875213403/28 20:42拉回測看看之前哪一年會被追繳而已 XD

flexin03/28 20:42年化20%很爛欸,NVDA都翻八倍了,少年股神一次就退休了,之後

flexin03/28 20:42也沒風險了啊,因為都出金去買房收租

CaLawrence03/28 20:42年化20%超級強了 我如果能有12%我就覺得做得很好了

flexin03/28 20:43咦?

s875213403/28 20:43對比飆股, 年化20%確實很爛啊, 所以下一檔飆股是???

CaLawrence03/28 20:44確認一下 你年化20% 是投入一百元 四年後變成多少？

s875213403/28 20:44180啊

s875213403/28 20:45你每年這20% 要再拿去複利投資那是另一件事

CaLawrence03/28 20:45...你那個不叫年化20% 年化是複利計算

s875213403/28 20:46我就單指相同的第一筆資金 去買股or買房的比較

CaLawrence03/28 20:46年化就是複利概念 沒有所謂不用複利的年化報酬率

s875213403/28 20:46再提醒一下, 貸款8成前題

CaLawrence03/28 20:47四年+80% 年化報酬率是15%

CaLawrence03/28 20:47我的問題跟你貸款多少沒關係

LINPINPARK03/28 20:47年化... 不是這樣算的，那是簡單報酬率

s875213403/28 20:47我那篇明明有註明 "無計算再投入" = =

empireisme03/28 20:48年化20趴，四十年後是1469倍唉，認真的嗎？假設無限

empireisme03/28 20:48寬限期，租金打平利息，然後房價每年漲5趴嗎？

s875213403/28 20:48總之, 你現在懂了. 當我說的不精準

a128054703/28 20:48台灣有哪個分析師四年前有講到華城的?10幾塊漲到700多塊

LINPINPARK03/28 20:48年化20%非常高，尤其長期五年 十年

CaLawrence03/28 20:48單利20%跟複利20%差異很大 你講年化20%很驚人

CaLawrence03/28 20:48我就覺得怎麼算都沒有20%

bustinjieber03/28 20:49如果真的要算IRR，大概第五年之後，

bustinjieber03/28 20:49年化就可以變成無限大了

bustinjieber03/28 20:49如果以初期投入本金+增貸提取本金的概念

CaLawrence03/28 20:49全世界預期報酬率最高的資產類別是lbo私募股權 他的

CaLawrence03/28 20:49預期年化報酬率大概才17%左右 20%是很扯的數字

s875213403/28 20:50我修正文章特別註明一下好了

bustinjieber03/28 20:50市場狀況好一點，不用五年就

bustinjieber03/28 20:50可以把初期資金全部拿出來了。

CaLawrence03/28 20:50年化無限大是不可能的 期初資產*年化報酬率=期末資產

CaLawrence03/28 20:50 你報酬率無限大的意思就是你的財富無限大

CaLawrence03/28 20:51你只是把損益表跟資產負債表混在一起討論

CaLawrence03/28 20:51就算錢全部都是借來的 資產報酬率一樣可以算的

LINPINPARK03/28 20:52呃，年化報酬率也不會無限大...

LINPINPARK03/28 20:53他是一個期末本利和跟期初投入equity

kusomanfcu03/28 20:53租屋股神有阿很嗆耶

bustinjieber03/28 20:54無本套利囉，看你們要怎麼定義學術文字

LINPINPARK03/28 20:54經過幾年期的複利報酬率

bustinjieber03/28 20:54當然借來的也是本金我知道

LINPINPARK03/28 20:54並沒有，學術和實務都沒有無限大這件事

s875213403/28 20:55樓上b大, 我懂你的意思. 但你要思考一點

CaLawrence03/28 20:55年化報酬率並不是學術定義的

s875213403/28 20:55如果你把你的信用也當成你的資產, 那其實根本沒有無本

s875213403/28 20:56這件事情

bustinjieber03/28 20:56我只是用一種很多在看房地產的人，

bustinjieber03/28 20:56會用的一種說詞，

bustinjieber03/28 20:56實際上用excel跑公式，就算過程提領報酬

bustinjieber03/28 20:56大於本金也不會是無限大，這我知道。

CaLawrence03/28 20:57那說法 很麻瓜 沒事別用 對於投資決策沒幫助

bms03/28 20:58這篇重點在其實房地產報酬很高

LINPINPARK03/28 20:58年化報酬Internal Rate of Return

miauah03/28 20:59如果股神，當然覺得房子年化報酬低。但不是人人是股神啊！

LINPINPARK03/28 20:59有興趣去google. 他定義很嚴謹

CaLawrence03/28 20:59很高這種形容詞就沒意義 高是多高 25%很高 15%也很高

LINPINPARK03/28 20:59還有他的確是長期評估投資績效的方法之一

CaLawrence03/28 20:59但10年後的總報酬天差地遠

bms03/28 21:00就算搞不清年化報酬率的定義 照樣還是賺贏一票純股票仔

LINPINPARK03/28 21:00越長期的年化報酬率 是業界績效參考的指標

CaLawrence03/28 21:00無言 不是賺得多就可以胡說八道好嗎

bustinjieber03/28 21:01定義嚴謹是一當然啦，

LINPINPARK03/28 21:02借用一下股版我po 過的圖

bustinjieber03/28 21:02但對於一般人來說不拘泥於那麼多，

bustinjieber03/28 21:02尤其很多非商科的人根本就搞不懂各名詞，

bustinjieber03/28 21:02混在一起用就積非成是了。

LINPINPARK03/28 21:02https://i.imgur.com/NDhBOU7.jpg

LINPINPARK03/28 21:03這是各大投資傳說在長期對抗S&P 500

LINPINPARK03/28 21:04高出S&P500多少的年化報酬率

bms03/28 21:04不管年化15% 年化20% 對一般只做股票的都很難了

LINPINPARK03/28 21:04亦即超額報酬

bms03/28 21:04對只做股票的很難達成

LINPINPARK03/28 21:06台灣房地產槓桿後這十年應該有年化10-12%

bustinjieber03/28 21:10投報1x拉長到10年差不多，

bustinjieber03/28 21:102020入場至今的20%以上，

bustinjieber03/28 21:10後面會慢慢降下來，長期的結論差不多，

bustinjieber03/28 21:10我自己估算我手上的IRR也都抓1×%

bustinjieber03/28 21:12自住這間預計明年出售17%，

bustinjieber03/28 21:12剩下的大概分別是10% 12% 9%，

bustinjieber03/28 21:13如果專業玩短期買賣的要超過20%也不難，

bustinjieber03/28 21:13但就是偏向專業or體力活。

LINPINPARK03/28 21:17 年化儘量要拉到十年以上比較有意義

LINPINPARK03/28 21:18因為可以排除短期報酬的樣本

xra68603/28 21:18中肯 推

LINPINPARK03/28 21:18所以大家我是鼓勵大家要建表去算

LINPINPARK03/28 21:19到底 房地產賺到是多少 槓桿前槓桿後

x156w42303/28 21:19雙北這六年操作下來預估IRR 10-12%差不多

x156w42303/28 21:19符合L大論述

x156w42303/28 21:19粗暴20%算法, 未將稅金、持有成本及逐年下降的槓桿比率

x156w42303/28 21:19考量進去~

bustinjieber03/28 21:22短期也不能完全排除啦，

bustinjieber03/28 21:22有一派就不是走長期持有的，

bustinjieber03/28 21:22他們玩短期高週轉率，

bustinjieber03/28 21:22雖然這跟純置產投資不太一樣。

bustinjieber03/28 21:23以前紅單跟轉約真的爽，

bustinjieber03/28 21:23可惜太晚出生沒機會跟到。

bustinjieber03/28 21:25不過房地產的本金越大，

bustinjieber03/28 21:25可預期投報率就越低，

bustinjieber03/28 21:25所以我現在也只能轉股票了。

LINPINPARK03/28 21:27短期需要排除，因為至少要走過一兩個循環

LINPINPARK03/28 21:27你可以短期操作，但這不影響你長期年化

LINPINPARK03/28 21:28我的意思是 短期年化 參考比較低

LINPINPARK03/28 21:28你可以短期操作 連續十年 就會有個長期年化

buike03/28 21:28你們天資聰穎什麼都玩，我不懂只玩這個

bustinjieber03/28 21:32確實，我預估短期一般人前幾年應該沒問題，

bustinjieber03/28 21:32幾年後or資產到8位數以上大概就鈍化了。

mfcke03/28 21:33不是要刁語病 因為年化20%跟單純投資到那時間點結算報酬率

mfcke03/28 21:33天差地別 年化是復利 那很可怕

mfcke03/28 21:34所以我開頭就說20%不可能啊

s875213403/28 21:36回m大, 好喔, 是我文字使用不精準

s875213403/28 21:36下次我會特別註明是 "固定原始投入金額的20%+"

bustinjieber03/28 21:36其實這系列的話題一開始要比較的是，

bustinjieber03/28 21:36同一筆資金，假設200萬的本金，

bustinjieber03/28 21:36A拿來‘’買自住房‘’

bustinjieber03/28 21:36B拿來‘’投資股票+租房‘’

bustinjieber03/28 21:36‘’B的IRR‘’要超過20%以上，

bustinjieber03/28 21:36才能追上A的決策。

CaLawrence03/28 21:38.....你買房irr才15% 然後買股票要20%才超過？

CaLawrence03/28 21:38是怎樣買股票獲利要自動捐款是嗎

CaLawrence03/28 21:39irr 就是讓你比較兩個投資組合哪一個強的 如果房地產

CaLawrence03/28 21:39是15% 那股票超過15%你就買股票就好

CaLawrence03/28 21:39低於15%你就買房地產 就這麼單純

bms03/28 21:42你就說單利20%就好了啦XD 這要大家都懂

bms03/28 21:45樓上講的好像irr 15% 跟20%難度差很多一樣 阿不都靠北難 現

bms03/28 21:45在有房子15%給你選有這麼困難嗎

bustinjieber03/28 21:48沒看到是 B要加上租房嗎？

bustinjieber03/28 21:48不然你自己去精算一下嘛。

LINPINPARK03/28 21:52其實我覺的原po把年化拿掉就好，變成簡單投資報酬率每

LINPINPARK03/28 21:52年成長20%

LINPINPARK03/28 21:52但這樣也是很高的績效喔，如果維持長期

ActionII03/28 21:52這個年化報酬率是巴爺的功績捏，你有這個報酬率可以自

ActionII03/28 21:52豪一輩子，認真

LINPINPARK03/28 21:52雖然沒有統計過，但我認為投資台灣房地產

LINPINPARK03/28 21:53槓桿後大概十年10-12的%年化報酬率

LINPINPARK03/28 21:55大概就是十年前，2.5倍-3倍EM的區間

bustinjieber03/28 21:58A花200萬資金買X房自住。

bustinjieber03/28 21:58B花200萬20%，五年後變成500萬，

bustinjieber03/28 21:58加上五年期間B比A

bustinjieber03/28 21:58‘’800萬房貸本利和多的金流‘’

bustinjieber03/28 21:58持續定期定額投入，

bustinjieber03/28 21:58但要再扣掉五年的租房成本；

bustinjieber03/28 21:58看B過了5年是否可以用800萬的貸款

bustinjieber03/28 21:58買的到X房。

bustinjieber03/28 21:58ps. 如果A開寬限期的話，

bustinjieber03/28 21:58B的金流大概率是＜A。

NicholasTse303/28 22:06年化20%跟每年賺本金20%不一樣唷 大哥

NicholasTse303/28 22:11L大講的很清楚 完全正確 真的把年化拿掉就好了 我算

NicholasTse303/28 22:11過新竹09年到現在有這個數字 啊年化的好話 我用我自

NicholasTse303/28 22:11己長期掌握的標的 09年到現在差不多年化10% 我是指

NicholasTse303/28 22:11持有某一間 不是指預售開價 但未來15年還是不是剛好

NicholasTse303/28 22:11這個數字 感覺不一定 大家拭目以待

s875213403/28 22:11特別改成 "固定投入本金"了, 把年化去掉

s875213403/28 22:11我發現很多人 即便我加了 "無計算再投入" 也還是很糾結

x156w42303/28 22:11看各位怎麼算, 如投資房納入房租.

x156w42303/28 22:12之前預估IRR有12%-15%

s875213403/28 22:12就當我用辭不精確吧, 總之我改了 QQ

LINPINPARK03/28 22:16沒事，其他觀點我都認同

LINPINPARK03/28 22:16只是我們在業界對這個詞比較敏感

LINPINPARK03/28 22:17可以說是 叫年化 大家就放大檢視

LINPINPARK03/28 22:18尤其我們在挑案子 年化預測太高的通通

LINPINPARK03/28 22:18會放大檢視，非常嚴格在看

jessicaabc9803/28 22:30巴菲特也來看這篇，樓主要翻成英文嗎？

yiliang110703/28 22:34推L大，至少要10年來看

yiliang110703/28 22:35一個景氣循環波段

gaulle197403/28 22:37年化報酬率也叫內部報酬率也叫幾何平均數

gaulle197403/28 22:38用72法則來算的化 20%的年化報酬3.6年就能翻一倍

gaulle197403/28 22:4310年12%年化報酬是什麼概念 大概是接近全球主要股市

gaulle197403/28 22:43第2名這樣

aq227235371203/28 22:4420%你要不要看看自己在說什麼

aq227235371203/28 22:45http://i.imgur.com/6AOqTDK.jpg

aq227235371203/28 22:51http://i.imgur.com/yoS0GGm.jpg

gaulle197403/28 22:51提到12% 突然想到這篇

aq227235371203/28 22:520050單筆投入200萬從2006到2024也沒有20%才9.多，上

aq227235371203/28 22:52次另一個還在那邊吹8%

gaulle197403/28 22:52https://reurl.cc/j3N2vn

aq227235371203/28 22:54樓上，你引用他的東西，要註明，不然他會告人

ActionII03/28 22:57都直接貼網站連結，還會想要告人喔？

ActionII03/28 22:59話說aq大那個圖，他是不是分批買入的啊？應該不算單筆

ActionII03/28 22:59投入吧？

aq227235371203/28 22:59好心提醒一下，他等等就站內信惹

diiiib03/28 23:00除了騷黏股神 沒買滿前不用煩惱太多

aq227235371203/28 23:00我網站選200萬，不每年額外投入喔

aq227235371203/28 23:02這個才是初始200萬每年再投4萬http://i.imgur.com/S

aq227235371203/28 23:02YZqOkW.jpg

aq227235371203/28 23:02http://i.imgur.com/oQ1xfK4.jpg

ActionII03/28 23:04喔喔，我理解錯那個表格標頭的意思

aq227235371203/28 23:08所以，上次那個8%看到，我都懶的說嘴~那麼神，早嘛

aq227235371203/28 23:08上全球股市封面

ActionII03/28 23:08那個「每年」有點誤導我惹，想說0050定期定額報酬統計

ActionII03/28 23:08才五趴吧

aq227235371203/28 23:12哈，你看看期末股數都一樣就知道，單筆啦

gaulle197403/28 23:16學術討論 這是學術討論

gaulle197403/29 00:528%其實不錯 還算在股票的長期合理報酬內 至於現在 嗯

RaiGend051903/29 02:0220%是怎麼來的呀？

RaiGend051903/29 02:05喔我懂了　你租金投報算比較高點

RaiGend051903/29 02:07不過現金投報會隨著已繳款項增多降低吧？

RaiGend051903/29 02:08雖然說是這樣說，但繳到一半仍然有個10%

RaiGend051903/29 02:09扣稅險管理費會再稍低些

micky8380203/29 07:3920%？？？？？？？？

xupmc03/29 08:30你有做過虛擬幣再來推薦人去做吧 不要自己沒玩叫別人去玩

z541103/29 09:57年化不看10年根本沒參考價值吧

speeddd03/29 13:47説年化20%很爛的可以秀一下歷年操作結果嗎

ChikanDesu03/29 16:23NVDA你現在投入翻八倍給我看==

ChikanDesu03/29 16:24房子隨時買幾乎都能這個報酬 NVDA你不是業內敢低點買

ChikanDesu03/29 16:24你長期年化20給我看

kyukyu03/29 17:20push