Re: [閒聊] 買房當包租公投報率好嗎?
我自己覺得是fair value啦
不過倒吃甘蔗是真的
房租這種東西 他就是跟著貨幣的通膨緩緩上漲
雖然房租當然跟該地不動產市場有關
但是如果你有仔細研究到很深層的話 台灣房租 只漲不跌
真的沒辦法解釋太多 因為解釋房租漲跌很學問了
你從 土地面積 持有稅 容積 建蔽 人口成長 產業 保險 人口分布
會非常深入討論
我舉幾個反方來解釋就好 房租 怕遇到鬼鎮那種
通常啦 房租會下滑幾種不動產特色
觀光 廠房 賭場 採礦產業 木材建築 持有稅高 很多原因
反正結論就是 台灣目前綜合因素評估完 房租大概就是緩漲格局
那你投資不動產 前面收租頭報一定很爛
美國那種一開始就很高 為什麼 持有稅高 風險高 要求回收快
投報正比風險啦
JAMO大已經講完勝率跟穩定的問題
我隨便舉一個例子吧
剛好最近山鼻要交屋 我查了一下租金 這價位地點 就標準抗通膨宅
成交1300 租金20000~25000 抓22500好了
假設是投資 只能貸款7成
那就是910萬 利率抓2.25
每個月利息17000 其他是本金 大概就是一個月房客幫你還本金5000而已
看起來是很難賺對吧
但是房價還會增值 房租也還會調整
我們討論房租就好
22500 三年一調 一次漲1000~3000不過分吧
有興趣自己敲EXCEL
大概20年後 這間房子就會成為你基礎資產
貸來貸去隨便用
股票這東西 你就很難當基礎資產去抵押 還有斷頭風險
你做生意 每天還要關注抵押品需不需要追繳 這種精神壓力 搞不下去
真的能類比的 大概就是2412 或者美債ETF可以去當基底資產
我可以直接講 我剛持有的不動產 前面五年 大概都只能打平利息
主要金流借貸跟資本擴張 都是20~30歲以上屋齡的房子 去跟銀行借
股票一直都是輸在人性啦
不然很簡單 跑回測也行阿
30年前買入2412 只買不賣 所有股利都繼續買入複利 應該也是爽退休阿
不動產還有一個巨大利基 撒錢時後會打出 critical hit 資產莫名暴增
說真的 誰知道會有疫情跟撒錢 2019之前持有土地 店面 住宅
現在去重估值都多少 即使用房租當地板去估值 也還是暴漲
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我給一個很簡單的 普羅大眾 能操作的結論
自住一間 假設1200 然後繳三年本利之後 (開寬限就晚一點)
再去買一預售 1500以內蓋三年 一蓋好 就去租 你原本1200這間大概也8歲?
1200這間理論上房租應該是能打平利息 本金也能涵蓋到
又過5年就可以再去買一間可能 1800~2000萬
1500這間再拿去租
最貴的自住 舊的養一養幾年後搬走拿出去租
當然 你要是金流夠 一開始就能4間起跳
我這一間一間買是給最一般的人能搞的理財方式
解釋一下 買預售是因為假設投資者沒有多的錢 那只有預售才有辦法
前提是 第一間大概要找抗通膨宅 地點很難非常核心
至於所謂的評估 就是現在租金對於現在房價 不要拿幾年前
那信義計畫區都有很好的投報惹
持有夠久 就是房租跟房價都賺
完全只想靠買賣投資賺錢 當然不會比實業賺
老了有3~4間收租 遊山玩水
如果遇到QE暴擊 就可以提前退休
大概是這樣
--
山鼻,不予置評XD
台灣如果像國外持有稅高風險高 那就不可能租金低了
抗通膨宅 通常地點就不會很好 沒辦法
要是去買青埔那種要投資收租 根本還要倒貼利息 很難搞
還好啦 我青埔每間成屋都cover本金+本息
好好挑好好操作一定有啦
房租最重要的就是租出去 租不出去報酬為0 T T
地點勝於一切
而且穩穩收租頭期款都要快繳完
所以才認真思考,一直進出,跟我這種放著的
隨時間回收不知不覺就收了一大筆進來
到底10年後年化報酬率會呈現怎樣的結果
能cover本息投保應該會很好吧 青埔居然有這種案件
感覺短期進出都瞎忙居多
桃園區也有 願意買中古屋的話
都是買預售屋,增值 租金都要
兩個都要有才下場玩XD
房租一點都不好賺,買房就是擋通膨而已,台灣人一般也沒
有其他的投資管道,買大家樂、玩股票,最後幾乎都是賠錢
山鼻好租嗎?會不會空很久?郊區不熟
不敢投資、又不太會花錢,最後就只能買房,房價3%、3%漲
突然就財富自由了
白話就是這些包租公是有閒錢去買房,不是去買房才有閒錢
你現在去買哪有 不能用現在租金對比以前房價啊...
青埔一定沒有啊...
青埔現在我也覺得沒有 租金還沒跟上
很單純說市場上還是有人這樣操作
租金增值雙軌並行,這種物件一直都有
就是要好好做功課
例如當初買預售屋時,就評估好屆時租金大約範圍
青埔成屋最後一間,是2021年入手的
就是2021入手預售屋,2023成屋交屋
因為山鼻也漲惹其實 這種都要再起漲前 或剛起漲買入
楊梅現在去買應該也沒惹
所以去年西門漢堡 也是這樣的機會
當然有些會去買2手 但是這就不適用資金有限的
我現在說的都是預售屋
我這招就是給沒有什麼閒置資金的
但機捷沿線看來,目前山鼻還是有受益凹陷啦
買進預售屋就評估好,交屋時的租金
我是在跟上面問的人解釋
其實現在還是有這樣的物件XDDDD
y大快說XDD
a大最會釣我話
其實也不用前幾年,2022買的預售 現在出租
也cover本金+本息
現在的話台北市中山區好好挑有機會
精髓在總價區間
這樣也不是沒什麼資金的人的操作,他自住就算寬限也
要利息,然後每3-5年再生個幾百萬出來當下一間的頭
期,本業收入還是要夠高啦,不然都卡在第一間而已
中山區的總價確實令我意外..雖然有些人會嫌XD
預售 總價5% 也還好吧
但收入夠的這樣做確實沒錯
1500*0.05
中山區還是要分小區小區討論
有些區塊是外商 有些區塊是八大
75萬 應該還好 本來就是要忍一下
租客群不同
做不動產 單純投資 沒有不忍的啦
你不忍 那就是成長的慢
什麼資產都一樣啊 你越能把省下來的錢 丟進去滾 就是快
看來山鼻要噴了
山鼻預售假日看屋還要排隊的
跟牛一起去吃草
山鼻好出租嗎?昨天去看了一下,覺得租客完全不會
考慮這邊
找社宅應該不難租
山鼻不就tpass紅利
謝謝m大分享
不論新舊,長租置產一律機能優先,穩穩的
寬限後會比較吃緊 除非無限寬限
決心寬限後出掉我才會用欸
D大說的沒錯吧,以一般公職國營百萬左右的年薪來說,第
二間頭期湊的出來很可能也貸不下來啊
跟風險比起來,這個不會fair value 啦
風險真的小很多,你看這兩天不漲回跌我少多少錢...
感謝分享 但後面的操作被卡貸款成數怎解 只能賣前面的
物件嗎 現在也在傷腦筋換大四房
本業年輕要衝一下 就可以達到你講的老了幾間收租爽
爽過 人生就是倒吃甘蔗!
山鼻靠背難租的啦
股票質押多的是 甚麼難當資產抵押 還斷頭哩
你沒開融資要斷頭甚麼
390萬頭款回收6萬利息,到底好在哪?
質押會有擔保品不足問題…
股價下跌太多要補擔保品或還錢
連質押會斷頭都不知道...可憐哪...
等等 是不是有個鍵盤股神啊XD
這真的超鍵盤的 質押有維持率都不知道喔
推薦一下山鼻站附近的獨咖啡,還不錯
欸靠 不營業了,好店總是消失得特別快
咖啡只推嘉義的名流啦
我說咖啡豆自家烘焙店
山鼻租2萬??? 哈哈哈哈
推 謝謝 這篇我正好很需要
權狀35坪+一平車 新房 20000正常吧
又開始發作惹
推推推
山鼻租金哪有這麼高 空租時間也比較久吧
少子化沒人念的大學附近房租也是往落賽走八
也對吼 我忘記學店惹 不過這就很特例 跟鬼鎮差不多
山鼻就新手村比青埔便宜 上次去看房隨便路上都是空姐
謝謝分享
感謝
應該是1200那間再拿去租? 是不是打錯了?
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首Po最近Youtube有跳出一個叫做張邁可的,有說到自以為買房租給別人讓租客幫自己繳租金, 結果其實投報率超差。他舉一個例子, 他一個朋友要買一間1500萬元的房,房仲說租金行情大概2萬5,買來租給房客可以讓房客 幫他繳房貸,30年後就有一間房了。房仲說1500萬元的房子,自24
只用現在的觀點當然難以理解 就像重劃區第一個案子也會被笑 野狗比人多 每次蓋捷運都會有白痴笑沒人搭 事實就是發展10-20年後滿滿人潮14
所以你不覺得很奇怪嗎 依照這種算法 房東根本賺沒幾毛錢,投資報酬率超弱 但在罵房東的時候,又在罵房東是吸血鬼 既然賺沒賺多少,那吸血也沒吸多少啊4
嗨 早安 這阿良我啦 你這問題吼 看你現在在什麼要的包租公等級 而且別忘記你可以開貸款槓桿 只有1-2間房出租的新手級25
其實要比投報率 買房真的是大輸股票啦~ 股票現在投報率沒有 8% 都不敢吹高股息了 甚至還有10%的... 你買房出租36
拿2.x%的出租投報率說要收租為主,這就很有趣. 收租特化不都5%以上? 另外講到收租,真正收租特化搞錯方向的. 應該是那些買店面的. 金店面0.8%出租投報率買來說是為了金店面收租?51
投資最主要看的就是兩點 1:風險 2:報酬 這是最核心的概念 剩下的就是一些不同資產60
其實我之前就有講過了,如果真的完全只看報酬不看風險的, 我一律建議去玩虛擬貨幣合約,給你開 100 倍 150 倍槓桿都可以。 一夜致富都沒問題,只是暴倉就是跳樓而已... 我是沒印象從哪時候房版開始冒出買股不買房 or 寧願租屋玩股票也不買房的聲音, 我的態度一直是 "你爽就好",只要下好離手盈虧自負即可。7
股房雙棲菜雞也來分享一下經驗和觀點 結論是除非你有特化專長裝修、水電、室內設計...等等 或是很能借錢?! 不然當房東的投報率真的不怎樣。 我自己股市的年化報酬率到現在為止是20%
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Re: [請益] 該不該買房請益1.放棄我的理想住宅是室內15坪總價1000-1500萬這種天真的想法 你的理想應該是40歲的時候, 全家住進7000萬(豪宅線)的房子 你現在才27歲, 沒對象沒小孩, 根本沒必要談甚麼理想住宅 2.我不知道你現在是租房子還是住家裡 住家裡就算了, 如果租房子住雙北的話, 可以拿一點錢去買500萬左右的套房24
Re: [閒聊] 大家都忽略了居住是有成本的對吧?大家忽略的可多了 假設你100年前買了一棟新透天 100年後 你得到一棟100年屋齡的透天 加100年的房租收入34
[請益] 該出租還是賣掉第一次買房,仲介很會說,就不小心入手了一間高於實價登錄10%的15年小套房,無特別 裝潢,貸款核發中。 位置不錯,在雙北捷運附近,不太會跌但漲幅慢 原本預計要自住個幾年買貴就算了,但後來有了其他住所,這間變成無自主需求 目前沒有其他急需用錢的地方,但這間中古屋房租投報比大概1.9%,很差,如果要裝潢拉22
Re: [閒聊] 下一波會是租金大漲嗎?新房的租金反映會比中古屋快一點,但同時新房的投報率通常也都會最差。 即便新房的每坪租金 > 中古屋的每坪租金,但因為購入價格上揚太快的問題, 所以租報率多半是這樣: 新大樓 < 中古大樓 < 老公寓 < 隔套 但要搞清楚一點!租金漲幅的慢不是因為漲租大家租不起,而是以下因素導致:17
Re: [請益] 2千萬流動資產沒房沒車能靠投資過一生嗎【前言】 一直對於存夠錢,靠被動收入這件事很著迷 來做個表格討論一下 假設有2000萬現金在手上 想靠FIRE 4%理論來退休15
Re: [請益] 收租 vs 收股息?剛好這兩塊我都蠻熟的, 週末閒聊一下, 先說結論, 炒股算機率, 炒房算現金流, 炒股買具有壟斷地位的成長型公司,10
[心得] 先買房?先買股? 用買房的現金流投資!以大多數我們7-8年級這一批的朋友,一般平凡小資族,工作幾年辛苦存到200萬,且人生也開始面臨轉捩點時,這筆錢買房/投資 該怎麼做決定? 首先最大的結論是:若有居住的剛性需求,你就買房,計算上租房的租金還是遠大於利息的。 若有可用於投資的閒錢,在<合理且合法>的情況下,數學分析怎麼投資效益最高? 【設定參數】12
[閒聊] 是租金跟房貸打平還是跟利息打平就值得買如提 標題長度有限 只能打個大概 是說阿 以前觀念上都會說10
Re: [心得] 全租制度就能實現居住正義吧!推 jc761128: 你有275萬 幹嘛不自己買一間 拿去全租? 07/14 14:36 這就是標準台灣人 所有什麼都吃就是不吃虧 日本人房價便宜租金很高,利息便宜 還是不會買房租就好8
Re: [請益] 關於現階段台北小換大 (新手)剛剛的推文讓我想到一些事情可以補充 我常看到很多人看不起房租收入, 覺得房租普遍只有3%甚至更低, 不如賣掉投資別的 但其實房租收入比大多數人認為的要好用很多 首先, 房租收入其實是一個你增加貸款幅度, 投資效益就能大幅提高的東西 表面上的3%, 你把貸款貸滿, 就變成15%, 扣掉利息大概十趴出頭
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[閒聊] 台北網聚取暖27
[閒聊] 哭啊! 青埔5字頭了 我快死了7
Re: [閒聊] M1A2T幾乎全部要部屬在北部QQ5
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[閒聊] 30年 老透天 漏水 是不是真的無解?2
[閒聊] 淺談本季台北、台中、台南漲幅8
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新青安利率的註記2
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