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[閒聊] 買房當包租公投報率好嗎?

看板home-sale標題[閒聊] 買房當包租公投報率好嗎?作者
tigotigo5566
(鐵劍5566)
時間推噓37 推:42 噓:5 →:88

https://www.youtube.com/watch?v=UPvgZCabBiY&t=278s

最近Youtube有跳出一個叫做張邁可的,有說到自以為買房租給別人讓租客幫自己繳租金,

結果其實投報率超差。他舉一個例子,

他一個朋友要買一間1500萬元的房,房仲說租金行情大概2萬5,買來租給房客可以讓房客

幫他繳房貸,30年後就有一間房了。房仲說1500萬元的房子,自

備兩成大概要先拿300萬出來當頭期款,貸款1200萬,分30年,利率年息2.06%,每

月要還貸款45000元。扣除租金25000元,等於每月只要還款20000元可以當成存錢,以

後房子就是自己的。


然後他就自己算了一下,1500萬的房子,要拿頭期款300萬,稅金和裝潢省一點抓50萬,

所以買1500萬的房子,貸款1200萬,自備款300萬加50萬的稅金裝潢,要拿350萬元出來。

另外貸款1200萬30年要還4097387元,總利息除以30年,再除以12個月,平均每個月繳給銀

行的利息要11381元。

租金收入的部分,租金1個月25000元,一年30萬。

但你真的每年都能收到30萬嗎?不太可能。除了房客到期不租後沒有馬上租出去的空窗以外,

把每年閒置的時間平均抓一個月就好,也就是每年房子平均會空窗一個月沒有租金收入,

然後還要算一整年的房屋修繕費用例如漏水、冷氣壞掉、馬桶塞住,

然後還有房屋稅和地價稅要繳,這些抓一個月的租金好了,

所以一年理想租金收入扣除閒置的一個月沒租金收入,再扣一個月的稅金及修繕,

只剩下10個月的租金收入,

所以一年的總租金收入是25萬。

一年租金收入除以12個月,1個月的平均租金收入剩下20833元。

扣除繳給銀行的利息11381元,

只剩下9452元來還貸款本金。

一個月9452元的正向收入,一年就是113424元的收入,投資350萬,一年只能賺113424元,

投報率相當於3.24%。

你以為3.24%太少嗎?3.24%還是高估的,根據全球數據庫2023市中心租金收益率資料指出,

台北市的投報率實際上只有1.1%,台中1.9%,高雄2%,新竹2.1%。

2023年全球市中心租金收益率最低的15個城市裡面,台灣就上榜了四個,

另外更慘的是,如果遇到惡意拖欠房租的房客,真的沒皮條。

未經同意打開門叫做無故侵入他人住宅,停水停電叫做強制罪,每天上門按門鈴還會被拿著租

約去檢舉房東逃稅。有些房東亂格格間有違建的直接給他檢舉到死。

看起來當房東還不如去買ETF。



這部片戳破了房仲讓房客幫忙繳房租的世紀大騙局了吧。

不知道大家有何看法?

嘻嘻

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拎北 鐵劍五五六六,乃天命之所歸,特從天降,拯救凡人。

拎北以元始天尊之尊,下凡普渡眾生。凡我信眾,務須三步一跪,九步一拜,

向拎北宣誓效忠。欽此,快叩謝拎北!

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※ PTT 留言評論
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YAYA665503/28 02:25用膝蓋想也知道,說法成立沒人會想租屋的

a9693200003/28 02:27那就去買ETF啊~~房子留給我們這些不會算的人買就好

Tattoo03/28 02:411500萬才租25000?

Tattoo03/28 02:42這是哪裡的行情,高雄幾年前大概700萬的房子就能租25000

Tattoo03/28 02:42

ice101503/28 02:50沒錯 租房就好

fo11ow03/28 02:50台北1500萬 好的區可能月租兩萬五都不到

menace03/28 03:04沒錯 買房虧死了 趕快賣房 五折收

hank920103/28 03:18重點還有賺價差啊,開五倍槓桿去拼價差,租金是加減還

a00000000003/28 03:45超爛 很不建議

s11475203/28 05:11投報真的不高 正常

ppnow03/28 05:25一開始就錯了啊,1500必須能租到5萬,否則不考慮,笑死,

ppnow03/28 05:25我一間在鄉下的老透天買700萬都能租到2.5萬了

snow380403/28 05:54[問卦] 寶林茶室好吃嗎?

piggywu03/28 05:58加上房價的漲幅,投報率不會差,除非倒楣到屋子垮了

drea03/28 06:56低總價才有搞頭,像我找到了離童綜合醫院(也是藍線B3站)30

drea03/28 06:560公尺的全新兩房(室內17坪)加車位,才700萬。這樣投報才會

drea03/28 06:56

CoachKuester03/28 07:20已知用火?

Mithra03/28 07:21原來如此,還是租房好,感謝大大分享

Mithra03/28 07:21好人一生平安

instratos03/28 07:25果然還是租房好!

paunch03/28 07:27台灣佛心房東多,真是功德無量

abyssa103/28 07:31投報率不好 租房真的比較划算

abyssa103/28 07:31很多隱藏的成本 房東超難賺 根本做公益

hahaha8103/28 07:38買增值件呀 房租當零用錢就好

hahaha8103/28 07:39撐過一次大漲 租金什麼的都能忽略囉

kenny225403/28 07:44推樓上!撐過一次大漲就值得了

jkduke03/28 07:53現金會通膨阿 債務不會阿 都不考慮30年後的通膨嗎?

jkduke03/28 07:5330年前的1200萬 跟 30年後的1200萬 是一樣的嗎?

jkduke03/28 07:54就像樓上說的 撐過一次大漲 就夠了 何必撐30年

scitamehtam03/28 07:59雙北不划算啊,太貴了,外縣市還行

scitamehtam03/28 07:59雙北租比買划算正常

kobe74110703/28 08:00投報率不好不代表租房好= = 推文的有些邏輯真的是...

destroyss03/28 08:01我的物件廢墟透天+整修差不多1400萬 總共租4萬

destroyss03/28 08:04扣掉房成本投報率是沒多高 但至少在蛋黃區卡位不至於

destroyss03/28 08:04被洗到外圍去

morrishh03/28 08:174 你現在才知道房東都是佛心來的?

IBIZA03/28 08:24租金抓30年都是2.5萬就知道是廢文了

qscNERO03/28 08:30真的很棒

flexin03/28 08:38突破盲腸了

studylance03/28 08:40兄弟你還沒買房吧?通膨沒算吔

abdd12341303/28 08:401500萬的物件租25000哈哈哈哈哈 難怪要當YT沒辦法當

abdd12341303/28 08:40房東

dophin33203/28 08:46沒錯 租房就好 台灣房東真是太佛了

ceca03/28 08:47看來只好租金漲2000了

nothing053103/28 08:53我有一個朋友也是這樣想 買了一間快1500的新古屋 整

nothing053103/28 08:53天找人 問能不能幫忙找租客

clamperni03/28 08:57台北租金太便宜

zzz5012603/28 08:58雀食 我要繼續租房

ChikanDesu03/28 09:17你要轉職租房你就一定要選投報率更好的物件 沒什麼好

ChikanDesu03/28 09:17講的 就跟你做吃的不會去把自己食材成本弄到7-8成一樣

ChikanDesu03/28 09:18 他那計算就是邏輯合理數字有問題 這種房買在對的地方

ChikanDesu03/28 09:18通常都是拼快速增值 不然你想是不是機能不成熟的地方

ChikanDesu03/28 09:18才會賤租別人

XMASRICCCH03/28 09:18房租39年不漲房價也是嗎?

ChikanDesu03/28 09:19他說的如果成立那就好笑了 代表房東其實是做功德 怎麼

ChikanDesu03/28 09:19會是吸血鬼咧

alanbread03/28 09:19買房出租,你要賺”買房增值”還是賺”租金投報” 不要

alanbread03/28 09:19混為一談

alanbread03/28 09:20要兩者兼具,要做租金優化物件,阿就變成買家客群少,

alanbread03/28 09:20都會有缺點的

alanbread03/28 09:22什麼都覺得別人無腦賺,功課不做,腦子不轉,就是兩頭

alanbread03/28 09:22

ChikanDesu03/28 09:22對啊 隔成租屋件人家買家就勢必是投資客 投報率回推大

ChikanDesu03/28 09:22概就是房價 所以這種物件價格只會跟著租金走 一般正常

ChikanDesu03/28 09:22格局就純出租投報不好看 但有包裝增值潛力

ChikanDesu03/28 09:23會去買1500租人2.5萬 然後持有期間又不增值 那就是眼

ChikanDesu03/28 09:23光錯了 買的地點很爛

alanbread03/28 09:26租間特化物件的買家比較偏置產客、包租公,他們非常的

alanbread03/28 09:26保守

ChikanDesu03/28 09:27你可以想想租金完全cover本利合的不過也是4%左右投報

ChikanDesu03/28 09:27但你等於丟頭款進去白領錢 無壓力 高槓桿 房價房租漲

ChikanDesu03/28 09:27的基數都是總價

ChikanDesu03/28 09:28就是要管理 那沒辦法 因為同樣無腦投資股市你只有頭款

ChikanDesu03/28 09:28曝險 但房子是總價曝險

alanbread03/28 09:29有的人單純要賺增值,隨便租放個3-5年賣掉,持有期間

alanbread03/28 09:29能打過”利息”就好了

ChikanDesu03/28 09:2910年一個單位含槓桿報酬都是15%上下 逐年減少 因為槓

ChikanDesu03/28 09:29桿愈少 所以才要增貸

ChikanDesu03/28 09:30炒話題重劃區大多都是這樣吧 租金一定難看的

mark72091003/28 09:351500萬租2.5萬 或 5萬 這都是真的

mark72091003/28 09:37沒什麼好爭的 買新大樓2房 租2萬多

mark72091003/28 09:37買破大樓2間2房也是1500萬 也是一間2萬多 2間5萬

mark72091003/28 09:38租金跟房價本來就是低度相關

mark72091003/28 09:38同一個區域租金會差不多

mark72091003/28 09:38但是同區域的舊大樓和新大樓總價可以差一倍

nnyc03/28 09:44感謝張麥克,租房賺爛,傻屌才買房

nnyc03/28 09:44假和尚來了

ChikanDesu03/28 09:50張邁克是厲害的業務 但真的不代表他懂房子

jerrylin03/28 10:02看你租誰 改裝租外勞破10%你敢不敢

jerrylin03/28 10:03重點是當房東 租客一天到晚打電話給你很靠杯

jerrylin03/28 10:04等於要24小時on call 又不能隨便請假

jerrylin03/28 10:04反正覺得好的去當幾年房東就知道了

SouthEast6203/28 10:05零分!細節算了半天結果最關鍵的房子本身的漲價沒

SouthEast6203/28 10:05有考慮進去。還有,投入房子的資金不會永遠卡在房

SouthEast6203/28 10:05子底下,真的有長期收租打算就會定期透過增貸的方

SouthEast6203/28 10:05式把每個月投入房子的本金再提出來活化使用,假設

SouthEast6203/28 10:05一樣是丟ETF好了,這部分的資金收益=房租收益+0.5x

SouthEast6203/28 10:05ETF收益。言下之意,除非ETF收益率大於房租收益兩

SouthEast6203/28 10:05倍以上,否則投ETF的獲利只能被出租房子按在地上摩

SouthEast6203/28 10:05擦。另外,房子漲價的收益也不見得需要到售出時才

SouthEast6203/28 10:05能實現,我一樣可以透過定期增貸的方式,把理論上

SouthEast6203/28 10:05約獲利的七成金額貸出來投ETF,這部份一樣有純投資

SouthEast6203/28 10:05ETF至少150%以上的獲利能力。所以說買ETF勝過買房

SouthEast6203/28 10:05出租的,是因為你假設比較對象是無腦不懂資產運用

SouthEast6203/28 10:05的房東,但如果每個房東都跟房版上的一樣知悉各種

SouthEast6203/28 10:05資金操作工具,那只買ETF就等著被打趴/外拋了……

Expend03/28 10:10所以有算到房價只漲不跌的漲幅了ㄇzzz

Expend03/28 10:125倍槓桿的成本也沒算到啊...融資也有額外利息欸

Lenon456103/28 10:16怎麼沒想過六年後賣掉賺價差?

PTTMAXQQ03/28 10:23好棒喔,所以30年後房子價值0元嗎?土地不用錢?

Dnegelyks03/28 10:23資本利得沒算,光房子這兩年爆噴幾十%到2倍,這才是重

Dnegelyks03/28 10:23點吧,很多新竹房東還懶的出租收租金,直接放個幾年原

Dnegelyks03/28 10:23屋況賣掉

PTTMAXQQ03/28 10:23難怪只能當租屋族呢真夠棒的

PTTMAXQQ03/28 10:24當個快樂的租屋族,啾咪

Dnegelyks03/28 10:26你只看到現在1500萬的房子,殊不知5年前1500萬的房子

Dnegelyks03/28 10:26,現在都變3000了

sspider082903/28 10:41太長 差評

cities51603/28 11:30台灣房東真的做功德 應該頒發諾貝爾奬

diiiib03/28 11:34雀食 租房才是王道

CjackC03/28 11:47沒算到精華區房價漲幅吧

Steinadler03/28 12:37沒什麼功德不功德 不管房價或房租 一切都是市場機制

frank11103/28 17:04單純收租金會餓死,主要還是等房子升值

frank11103/28 17:051500萬在台北只是中下的房子而已,這房子只是租給中下階

frank11103/28 17:06層的人,中下就是月薪4萬左右,這是大部分人喔

frank11103/28 17:07賺四萬拿兩萬五出來租房,等著餓死吧

oppech03/28 18:12草漯買460萬三間套房就能租到22500了

encoreg5798503/28 19:40租金會漲 投報沒那麼差

mithuang03/28 20:10所以你就知道房東都是被剝削的一群了吧~打擊無良房東,政

mithuang03/28 20:10府果然不遺餘力,居住正義在台灣完全實現!

siamese03/29 10:38怎看到房東.房子漲2倍賣出

zino03/30 02:46房貸一定要繳完嗎?投報率要用350萬算,再看每年繼續投入的

zino03/30 02:46金額,當定期定額,房價噴發不就可以賺了嗎?