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Re: [請益] 關於預售屋貸差

看板home-sale標題Re: [請益] 關於預售屋貸差作者
mon567111
(傑傑)
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各位好,打給賀,借標題也來詢問一下各位意見:

1.小弟背景35Y未婚,目前無結婚打算,座標台南,年薪約90W,上市公司員工,文組有104年會計師資格,非科技業,穩定每年加薪2~3%,有1台國產神A,所以還有一台車要養,信貸餘額50W。

2.目前有1間高雄前金2房帶1機械車位,屋齡2年,2019底購入,目前按實登計算市價約1,050萬,較當初購買價漲幅400萬左右,另有1間小3房無車位在台南安南區,2020年底購入,目前自住,屋齡1年,按同格局往下2個樓層計算實登漲幅約305萬左右。

3.第2點高雄前金2房車出租中,租金可以打平所有房貸、管理費等一些費用,穩定出租中,此出租可以每年增加27W左右被動收入,另有股票市值約30W,股利每年約2W左右。

4.因工作調派因素,近期購入仁德預售大樓三房平車,購入價1050萬,按目前規定預計貸7成735萬,2027年中交屋,屆時交屋半年前會出售掉安南區無車位小3房給二等親兄弟姊妹投資收租,預計會賣比市價便宜1成,並使用重購退稅(會被先課35%稅),把這間貸款清掉,清完後手頭會多約170萬左右現金。

5.會賣給兄弟姊妹係因家電都還很新,屋況也維持的很好,在北外環沿線,附近會有匝道,賣給外人可惜,對面10公尺處有承租車位,也很方便。

6.第4點新購入的仁德三房平車,目前已繳交約100W工程款,其中50W工程款是以賣股而來,當初買股是借信貸買的,故會有到時交代金流時,可能會被質疑信貸投入頭期款問題(但有短暫過水股市)。

7.因近期看PTT文章大家有提到央行未來可能會有第二間房信用管制問題,從7成降到6成,雖說差額1成也是拿得出來,只是會想多留點現金在身邊投資存股。

故有以下問題想要詢問大家:

Q1:賣房給二等親適用重購退稅嗎?目前看法令是沒有規定,但怕這種人為認定,會變成到時被刁難的理由。

Q2:屆時會用賣房的錢來清掉信貸,那是不是就不會有信貸投入頭期款的問題,因為是先用信貸付頭款,再用賣房的錢清信貸,等於用賣房的錢付頭款。

Q3:目前安南區的房子確實是自住,有水電證明,自住事實認定是沒問題,2027年仁德三房車交屋時,高雄前金房貸款餘額會約剩456W,想請問若到時僅能貸6成,是否可用此間增貸,把因管制少的一成再補回來?這樣是否有增貸投入頭款問題?

Q4:承第3點,若可用增貸補那1成,那當時貸款金額會是高雄前金房餘額456W+仁德房貸630W+增貸1成105W,共1191W,是否可將高雄房貸做整合,共貸1筆1300W出來嗎?算出來收支比是絕對沒問題,多出來的錢也是預計投資存股。

小弟會買仁德房是真的因為工作調派,不然也不想這麼麻煩搬來搬去,再麻煩各位大大解惑,有問題小弟隨時補充,謝謝大家。

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angele06/07 10:21二等親金流要完整出示,如果被國稅局買方判定沒有能力購買

angele06/07 10:21會被罰,tax版有篇新聞「房產假買賣真贈與 得不償失」。真

angele06/07 10:21買賣應該是沒問題,就是一般買賣行為才是。

※ 編輯: mon567111 (223.139.173.232 臺灣), 06/07/2024 10:56:34 ※ 編輯: mon567111 (223.139.173.232 臺灣), 06/07/2024 11:01:13 ※ 編輯: mon567111 (223.139.173.232 臺灣), 06/07/2024 11:03:05

CIIIO06/07 11:20二等親買賣去a我文章

CIIIO06/07 11:20感覺哥也蠻敢衝的

PoBErLo06/07 11:29Q2 基本上不用擔心

※ 編輯: mon567111 (223.139.173.232 臺灣), 06/07/2024 12:02:38