Re: [請益] 為何再高的房價銀行也敢花錢買啊？

jeromeshih 發表於 2021/3/11 下午4:15:37

看板home-sale標題Re: [請益] 為何再高的房價銀行也敢花錢買啊？作者

(以謹慎態度來面對問題)時間Mar 11 16:15:37 2021推噓 4 推:5 噓:1 →:17

這邊比較好奇的是銀行如何估價的

因為目前看來房屋價值好像至少兩種方式
1.計算房價租金比
i. 台北市可以貼近央行定存利率
ii.台北市以外估在貸款利率兩倍到三倍，會受地點影響
2.針對土地價值+房屋價值來估價
假設地價150，容積率0.4-0.6
5坪土地+1車位+室內主跟附大小25坪
0年屋一坪單價15萬，車位假設150
10年屋8折，20年屋再8折

因此房價推估如下
新屋
150*5+25*15+150=1275

10年屋
150*5+25*15*0.8+150=1200

20年屋
150*5+25*15*0.64+150=1140

當然也可以說，市場賣多少就價值多少，
畢竟房價會受幾個因素影響
a.月暈效應:附近賣多少，會進行比價，因此漲價會有連帶效應
b.稟賦效應:當一人持有某項資產時，對資產的評估會大於沒有資產時

但是猜測銀行應該還是有內部一個比較合理風控的方式

不知大家覺得呢?

※ 引述《jasonlin2100 (jasonlin)》之銘言：
: 銀行貸款8成
: 代表銀行願意付出8成的資金買房子
: 這樣實際上房子根本就是銀行在花錢買的
: 只不過派個行員去大概看一看
: 就直接付8成的錢
: 如果是我我還真不敢買下去
: 銀行到底是看上房地產哪一點
: 願意砸錢下去買？
: 我買個便當都在那邊精挑細選了
: -----
: Sent from JPTT on my iPhone

-----
Sent from JPTT on my Samsung SM-A7050.

--

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.72.27.64 (臺灣)

推

KrisNYC03/11 16:17新成屋整批貸在土建融階段才會這樣算吧

→

KrisNYC03/11 16:18一般估價很蠢的就是拉附近類似屋齡類似戶型的近年成交價

→

KrisNYC03/11 16:18真的拉不到幾年內類似物件的估出來都很慘鄉下地方就這樣

推

s2649275503/11 16:21沒那麼複雜啦很多看實登估價的只是看近年的還是一

→

s2649275503/11 16:21直以來的

→

sdhpipt03/11 16:22大部分都是看實價登錄的

推

Ensidia03/11 16:26大部分都直接看實登不然北市老公寓怎麼貸8成

→

Ensidia03/11 16:26一個大學同學專門在銀行放房貸的

→

Ensidia03/11 16:27以前寬鬆的時候直接門牌查一查就核了

→

Ensidia03/11 16:28後來有人出事(貸款人跑了去現場查才發現無此門牌)

→

Ensidia03/11 16:28後來才改成一定要去現場拍照

→

Ensidia03/11 16:28你可能覺得很扯但以前真的就是這麼好放

推

bowenchen03/11 16:32我前陣子貸款是直接傳房子照片給專員，他沒到過現場

→

jeromeshih03/11 16:32假設土地8坪公寓，新房單價80/p，假設容積參數設0.4

→

jeromeshih03/11 16:3280/0.4*8=1600

→

jeromeshih03/11 16:32如此應該算符合台北市的公寓價格?

→

jeromeshih03/11 16:32還是跟實登有出入很大?

→

jeromeshih03/11 16:33所以公寓8成，如果低於土地價值，銀行風險應該更小?

噓

mark020403/11 16:34我也很好奇為啥你會好奇這啥怪問題...zzz...

→

abyssa103/11 16:49公寓持分土地銀行似乎不參考土地價值透天才行

→

gk132903/11 17:11現在銀行都嘛看實價登錄在放貸好嘛

→

gk132903/11 17:12實價登錄根本炒房急先鋒財團某區買好買滿就很好炒

推

Nightu0503/12 02:18實登/估價師

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