Re: [心得] 高雄9年買賣6房次畢業再畢業再畢業文

漲哪裡就是看價差.

例如,如果今天,美術館60,大寮13.

那必然買大寮.

但是如果今天美術館35,鳳山27,大寮20.

你就再想想..XD

相對價格很重要.

就像萬華和大安就是喜歡差三倍.

所以當年(我是說2003後),其實你買萬華還是買大安,放到近幾年,漲幅其實都差不多.

因此除非他基期特別低,或是有位階的變化例如南港.

那才會有我以前講的一個大跳躍性的補漲.

但當那個大跳躍性的補漲跳上去後,這個區塊就沒有特殊戰鬥力.

會變成隨大環境起伏的地方.

因此在平穩盤,大家就是追捕漲.

這也是2016為啥我們都愛買老屋.

甚至2015為啥我跑去買林園..XD

因為2012的超級大漲產生很多價差被放大.

2013~2014蛋黃區漲幅停滯.

之後一路都是補漲為主的漲價型態.

但是現在是新一波的大漲開始.

2009的QE產生的超級大漲,在2012大幅發酵,2013~2014蛋黃區達到高峰.

那時候蛋黃區有和其他區域產生最大的價差.

因此為啥這兩年我還是建議各位買蛋黃區.

因為兩點.

1.你外圍價格並沒有夠便宜.價差太低.

2.資金氾濫必先噴蛋黃區,並且只要噴起來,就會是一個很誇張的價格拉開現象.

因此其實你透過建商的推案你也看得出來,蛋黃區的價格上跳幅度非常可怕的大.

因為,建商也很清楚,要炒做這個都市,你必然從蛋黃區開始炒起.

不然,美術館30好了,你市中心想要炒28.太難了.

人家會認為你區域又沒那麼好,28你賣盤子喔..美術館才30.

同樣的你市中心要是26,你橋頭真的想拚20...XD

你可以喊拉...但是買盤幹嘛買單?

但是有趣的一點就是.

你台中市中心30好了,七期50...有很奇怪嗎?

沒有!!!

大多數的人都可以接受..XD

這就是蛋黃區優勢,他不受比價限制...端看你炒作能力有多少.

所以呢,炒作必然先透過蛋黃區不受其他區域拉扯的優勢m先把蛋黃區炒到天上去.

例如你把美術館炒到50.

這時候生態園區和後驛可能才在30.

當你發現美術館開始炒不動了.

就開始把生態園區和後驛往40炒..當然也可能只炒到37達不到40.
(台中就是範例,正七期裡面和旁邊價差很大,不再裡面就不是,不是價格就明顯低)

但不管怎樣,你後驛和生態園區上37,這樣火車前站,高鐵,自然就可以上35~36.

那因此之後你橋頭要上30就輕而易舉.

so...沒有蛋黃區帶頭,那整個都市炒做就會很吃力.

要炒做必然先炒蛋黃區.

所以新一波的大漲幅,必然先發酵於蛋黃區.

蛋黃區炒不起來,你其他地方漲幅就都會被壓制.

而如果今天高雄跟台中一樣,在前年無限QE之前,蛋黃區跟其他區域價差就很大.

那你要不要進蛋黃區可以思考一下.

因為價差本來就很大,所以炒作依樣會先炒蛋黃區,問題是他不需要特別把蛋黃區炒太高.

也就是蛋黃區可能炒作漲個80%,那他自然就可以同時去炒旁邊的區域,先炒到60%.

之後捕漲盤整期再去補後面的20%.

因此這種本來價差就很大的區塊.

蛋黃區也是先漲,只是其他區域跟上速度快+比率落差比較少.

因此對於投資蛋黃區有財力問題,或是你還要兼自住你有空間或是地區性需求的話.

你不一定硬要先擠蛋黃區.

你可以退選二線區,不要太為難自己...

投資逼太緊是賭徒才幹的事情,凡事都要預留空間.

但是在高雄,2019的時候,我都在講蛋黃區都不蛋黃區,你家差最好只有那麼小..XD
(文章都有自己去爬)

因此大炒的時候,就跟那種蛋黃區落差很大的區域型態不一樣.

他必然先把蛋黃區例如漲100%,其他區域可能30%~50%.

之後補漲其他區域也不一定會追滿100%,有可能會只漲到70~80%

然後產生一定的價差....這事本來就該還給蛋黃區的價差.

好啦,就算他不想產生價差,日後也是追滿100%大家都漲一樣.

但這種情況,因為一開始價差太少,所以後面補漲的價差就會比較大..

在這種情況下,價差那麼低的起跑點,你看到資金行情產生,不卡蛋黃區??

你投資觀念可能有大問題,你應該回去好好反省一下.

至於說漲幅可以到多少...

恩...無法判斷..XD

這主要還是政府的態度.

不然翻三倍都只是基本.

政府不去干涉市場,翻三倍很難嗎?

三倍是甚麼?

也就是2x年屋大樓上5x萬一坪..XD
(這樣還是比台北便宜喔)

你說買不起??

你上面看到"金融業台北悲歌"的文章.

你在想一下.

買不起是真的買不起,還是你買不起?

台北人怎樣買房子?

爸媽先拿房子去貸款1000萬當頭期款,小孩在貸款1000萬.

就可以買得起2000萬,一坪5x也就是35~40坪...很大了拉.

你以為一般人住室內25是常態喔??..

同樣的,當你非雙北的四都,房價都上2x年大樓5x萬一坪.

那買法就跟台北人買房子一樣而已.

不懂自己請教台北人怎麼做.

並且你這樣房價還是比台北低阿.

你比台北房價低你在抱怨甚麼..XD

剛好回到跟台北收入的差額而已.

所以市場並沒有甚麼買得起多少錢的限定.

市場會喜歡買1000萬以內,是代表.

市場1000萬以內的物件可以滿足市場的需求.

但當市場1000萬內的物件都只剩下鳥籠的時候.

市場自然會把主流交易金額拉升到1500或是1800.

市場是渾沌的,不是絕對的..

不懂市場才會拿偏向的數字來解釋市場的走勢.

另外,在世界各國.

都市和都市間的差價本來就都不會差很多.

所以,台灣遲早要習慣.

只是我們政府通常會干涉,讓這種局面不要太快速產生.
(要是不干涉,2014那一波早就把其他四都炒上新北價格..
你們要感謝十大惡人之首張盛和!!)

但是,干涉永遠都有的限度,市場還是會繼續朝著該有的方向前進.

so...你現在要思考的是,你還剩多少時間可以為未來的變化做準備.

因此.

世界上有兩種人.

一種是,為了未來的世界變化,而改變自己的人.

另一種是,想要改變世界的人..XD

像覺青,就是擁有偉大的抱負,理想,夢想.

它們是想要改變世界的人.

像我們投資客,就是一群渾渾噩噩隨波逐流,沒有自我中心沒有自我期許和追求理想的人.

因此...我們每天都忙著改變自己適應社會...XD

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重劃區在鳳林商圈那邊. 政府有重劃區,重劃區優先. 政府是莊家... 重劃區炒不起來怎麼辦? 給你Bot商場. Bot商場起不來,在給你捷運. 捷運在起不來,在給你高鐵.. 政府炒地皮就是這麼不講理. 當年高鐵剛弄起來,基本上只有台北和高雄高鐵站發展得比較好. 後來弄一個青埔...你看現在青埔怎樣. 在後來新竹六家,你看發展怎樣. 現在連台南都要炒. 政府要炒的重劃區起不來,政府財政會受到嚴重的重擊. 所以"必須"起來...XD 當然啦起來不代表他會變蛋黃區. 但是起來代表他會有一定的規模發展. so...中長期發展,必看政府態度...他老大他說得算. 不過有時候有些會遇到政治問題. 政治清算,政黨輪替,政治鬥爭. 因此也要注意,政府要發展的區域,是否有取代性或是"可延遲性" 興達港就是,楊秋興的勢力(包含金主進場布局),後來被教訓. 教訓手法也簡單,把你延遲發展...延遲個1x年差不多意思意思...XD 直到最近才爆發性成長. 但是當年進場的,大多都已經投胎過他另一輩子的人生了. 所以跑外圍,一定要注意政治變化...

河堤就是看未來政府到底要先重劃自立中華那一塊工業地還是自由民族那一塊. 如果先重劃自立中華那一塊,那河堤會慢慢老化,沒辦法銜接上. 所以河堤就普普,跟著大環境走. 投資的話有更多有競爭力的選擇. 但如果先重劃自由民族那一塊. 這樣河堤可以跟新的"王者"重劃區有一定的貫連. 會有比較明顯的拉抬效應. (類似巨蛋商圈拉抬巨蛋北邊中古屋的效應) 所以河堤必然先觀察政府到底要重劃哪一塊工業地為主.

高雄蛋黃區. 北邊之前是農16帶頭,現在是美術館帶頭. 美術館+農16. 巨蛋(指明誠路和裕誠路夾住這一塊,非這一塊會淪為二線) 則是黏緊跟隨,巨蛋不具有領導效應. (所以我稱巨蛋是1.5線,不具有一線蛋黃區的特權,但是跟一線跟得很緊 不像二線會有明顯的落差.) 南高就正新彎區. 三多目前已經其實不太算正二線代表. 三多不夠強,文化中心和後驛和中央公園民生二路到愛河的這一段都壓制三多. 硬要算的話就是二線尾端... 要知道,蛋黃區有特權. 也就是他價格不受其他人拉扯. 你文化中心,很強,但是你價格無法超越美術館農16和正彎區. 所以文化中心沒有特權. 他價格一定看人臉色. 2012年開始那一波,文化中心就已經把王者地位交出來了. 2013~2014都是看農16在表演... (放話周杰倫來買房子也是放話農16而不是文化中心) 這就更不用說這一波.. 這就像台中西區,當年也是王者,但是也在2010後很明顯的王者就是七期.西區被幹掉. 以至於後來發展出,七期價格輾壓西區的現象. 當然未來王者還會繼續輪替. 只要你這邊空地被蓋得差不多,政府就會準備下一個王者來取代這一區. 空地是燃料,有燃料才有辦法突破大氣層. 不過話又說回來,市中心尤其像高雄這種被港口綁住的"港都" 你不像台中市中心可以搬家. 台中市中心往西邊搬,以後要是政府爽,他往北邊搬,你也不能說甚麼. 但是台南阿高雄阿台北阿這些就是市中心無法像台中這樣大幅轉移的. 因此政府勢必就會在範圍內找空間出來打造蛋黃區. 空間必然就是從工業地和農業地找. 把這些工業地農業地重劃,就可以在原市區找到下一個可以拿來做王者的蛋黃區. 而一個蛋黃區大概可以稱30~40年 (當然跟他規模也有關係,例如同樣2003發展,七期的土地蓋要光了,高雄美術館還有50% 因為七期和美術館的規模差很大,外加高雄是美術館+農16,光面積就三倍 更不用說高雄南北兩蛋黃區,南邊還有一個新灣區在瓜分市場 所以七期必然支撐王者時間比較短,因此台中才急急忙忙把水楠弄出來. 但是反過來說,因為七期比較小,外加台中唯一 所以資金集中話題集中炒作集中. 因此同樣2010~2014這一波,七期表現亮眼度輾壓高雄美術館+農16+新彎區). 因此在高雄就不用幻想蛋黃區會跑到橋頭,大寮... 這八輩子都不可能的事情. 你光上面我講的,自立中華的工業區,以及自由民族的工業區. 就夠北高雄在玩個60年...XD (南高雄更多,205兵工廠,中島,凱旋新境...並且新彎曲自己發展都在初期) 60年後核融合發電突破,交通如果有大幅變化,例如公共自動飛行載具之類的. 那人類可能就進入另一種生活模式. 到時候不動產怎樣變化可能還要看科技側的表現. 而炒做. 炒外圍和炒蛋黃區. 會是不同時間點和不同型態. 因此你要知道你今天投資外圍該怎樣玩該怎樣看. 又,你要投資蛋黃區,哪時候要進場,哪時候出場. 不要混亂投資,不知道為啥,就買了再說.. 外圍主要就是從基期很低跳上來那一段是重點,吃到就跑了. 蛋黃區就是每次大漲的時候那一波大炒作,也是吃到就可以跑了. 而如果你是中長期布局未來的王者. 那自然就是你要耐心地等到你這個區域幹掉上一個王者變成王者,之後又拉開一波價差. 那時候才要跑. 所以例如你進中都,你是要做中長期的. 那你必然會等到你的房價幹掉美術館並且產生價差一兩成以上,你才會離開. 如果你不相信中都會幹掉美術館,你不相信水楠會幹掉七期. 那你不適合做這種中長期布局未來蛋黃區的投資...你會進出判定錯誤而少賺很多錢. 你就去選擇適合你的投資比較好. 另外你要知道,時間做得越短,越考驗眼光和對市場的判斷. 但是投報率也越好. 當然風險也越高..壓力也越大. (當然不動產的風險和壓力相對其他投資產品,還是非常無敵低) 目前蛋黃區投資,主要是資金行情的炒作先行者. 所以例如台中或是新竹,適合做中期. 也就是你看到蛋黃區這一波會一直漲,領漲. 漲到漲不動就要跑. 不要傻傻地留下來等死魚盤的到來. 至於高雄則是要觀察他價差有沒有打算要拉開. 有要拉開,那後面悶燒時間會比台中或是新竹久. 主要原因是高雄蛋黃區價差太低,所以這邊有一個價差拉開的額外利潤bounce. 不確定會不會產生,也不確定產生後效應有多少. 這邊只能走一步看一步...因為市場是渾沌的,外加有外力因素干擾. 如果有悶燒bounce,那自然就可以留久一點.. 這個效應不會輸給你跑去追之後的其他區域補漲. 然後你又不需要"換物件",所以可以省去交易成本的支出部分. 台中新竹就不用羨慕了,你們不是沒有這個利潤. 而是你們之前就把這個利潤給發酵吃掉了...XD 因此如果當初,2003可能有點早,2005好了,你有農16和七期可以選. 你選七期,你不就賺多很多. 這就是因為你吃到這個利潤. 因此你吃到後你再把錢轉到未來會產生這個利潤的地方,你就爽上加爽有倍數成長利益. so...應該是高雄蛋黃區投資者羨慕你們,而不是你要羨慕高雄蛋黃區.

2010年的時候. 高雄主力是600萬. 給你參考一下. 台灣收入落差沒各位想像中那麼大. 雙北買房子大多都靠父母. 之後就所有縣市都比照而已. 沒甚麼買不起的. 爸媽的房子漲價了,你就買得起了. 這就是不動產印鈔票永動機的概念. 不動產自己可以印鈔票來繁殖自己... 你有一棟房子,就可以靠她繁衍另一棟房子.

台積電一項都只是一個炒作的話題..XD 他本身實際影響很低. 另外台灣薪資落差本來就不大. 再來,買房子不是只看薪資的. 只看薪資,台北跟其他幾都市的價差只會在20%內. 並且新竹會變最貴的. 但實際市場完全不是這樣一回事..XD 所以不要錯誤解讀. 把小訊號解讀成大影響力. 這會嚴重影響你們投資布局.

這是供給的問題. 高雄老房子不少. 所以當你市場還有東西可以滿足剛性需求的時候. 就還沒逼著買家硬往上買. 但是當你老房子被惡性大炒一波. 那新房子自然就有很大的揮灑空間去挑戰大氣層. 另外其實高雄和台中房價也沒差多少. 你不要用全部房子去看,因為高雄老屋很多. 你用同屋齡的去看,價差並沒多大. 所以討論非雙北的幾個都市,討論的好像一邊天堂一邊地獄. 結果市場反應出來的價格,還是半斤八兩..XD 所以市場本質還是供給和需求. 因此看籌碼很重要. 不要靠理論和基本面去看. 這樣很多時候市場怎樣變化你會無法解釋. 例如.為啥新竹的房價是台北的1/4?? 沒道理阿...不覺得嗎?

我們這種玩那麼多年的投資客. 沒啥陰影..XD 但是看到很多人有陰影,滿有趣的. 例如,南部要崩盤了,結果,去年漲幅冠軍是潮州,今年六都冠軍是台南. 那...新竹薪水不是屌打台南??更不用說潮州..?? 然後,在台北買房子不看薪資,跑到中南部就變要看薪資?? 很多時候事情不是這樣看得. 市場永遠是對的. 你要先看清楚市場. 跟市場的反應不一樣的理論,都是錯的.