Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價？

這命題 個人覺得大概這樣吧

結論就是 以目前的資金氾濫程度
大概率新推案把價格拉起來了
還沒降下來 通膨就把該跌的幅度吃光了

類似淡水重劃區2010年那些開價一坪25萬成交20的
十幾年也沒賣多好 但現在看起來對比開35萬的新案
很多都成交在一坪24 25 26

林口三峽很多一樣的例子 這還是需求相對沒有很熱絡的區塊

房地產巨觀來說 只考慮兩個因素

資金 這個會因為通膨長期向上
供需 該地區人口增減 和房屋供給增減

從這個角度看 股癌說的是增加供給
大方向是正確的 但忽略了時間維度
或是預設了餘屋會賤價出清

實際觀察市場買賣會發現
除了經濟大噴發或大崩壞的時期之外

我們討論的範圍維度如果鎖定在一個大概有可比性的重劃區裡
或一個城市裡面的某一兩個相鄰區/ 鄉鎮
這個區域內建商一直推案 因為通膨土地人工等成本上升
基本上就是越推越貴 這應該不用說明
這十幾年來不管該地中古屋是漲還跌
新成屋開價就是越開越高 差在議價空間而已

這個時候以目前的竹北或南科 甚至屏東潮州來說
需求量遠大於推案量+中古供給
造成的結果就是新案把舊案的價格一起一路拉上去

在比較短的時間維度裡 反而是推案造成房價飆漲
但飆漲期之後 會有高原期或是反轉

新莊副都心就屬於高點在2016左右
約略是比最慘的時候好 目前為止很可能還沒跨過前高
但青埔就顯然低潮後現在跨過前次高點了

結論
1. 在大多數人想買的區域裡 推案短期會墊高房價
2. 如果銷售不如預期或任何不利因素 房價會回落
3. 時間維度拉到十年以上 幾乎跌價都會被通膨彌平
4. 如果該區域一直有建商推案 反而會撐住房價
5. 屬於股癌預設的最後會賤賣 而且沒人要新開案的地方
我只想的到金山萬里這種鄉民不想去的區域
符合最後還是往都市集中化 資產價格繼續往上的特性

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