Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價？
容積率*2這個絕對是不會達成的
首先就是容積率*2只會讓蛋黃區價格瞬間又翻倍
然後其他城市甚至連高雄可能都直接炸開
這幾天看到有人在討論這東西
https://www.cna.com.tw/news/aipl/202107080073.aspx
配合看戶籍人口
日間活動人口 夜間活動人口 戶籍人口
北市 351萬 279萬 257萬
新北 376萬 440萬 402萬
桃園 254萬 253萬 227萬
新竹 124萬 121萬 103萬 (竹縣+竹市)
台中 310萬 308萬 282萬
台南 185萬 184萬 187萬
高雄 257萬 258萬 276萬
數據推估:
1. 北市<=>新北通勤族常日班大概70萬左右
2. 雙北有居住事實的大概就是700萬左右
3. 外縣市北漂、工作在北北桃但戶籍非北部的大概有80萬上下
4. 竹科工程師很少外縣市通勤，可能工時太長又要輪班XDDDD
5. 高雄隨便算都有20萬人在外面工作，設籍人數遠大於實際居住人數
6. 台南有點竹科感覺，設籍、居住、工作似乎都蠻穩定
簡單來說，有工作機會的城市要是容積率爆增會貴到靠杯
沒工作機會的區域可能還可以靠外溢喝點湯，但蛋黃區供給量起來以後
那邊根本沒人要住
尤其是科學園區群聚性太強，可能因為工作型態關係
北北基桃直接拿接近一半的活動人口數量，應該只會繼續往上
※ 引述《kusomanfcu (POE yea開始急速惡化了（)》之銘言：
: 容積率*2
: 就夠了
: 然後台灣未來就會
: 變成只剩六都+園區旁住人勒....
: 接下來要煩惱的是
: 都市捷運密度
: 停車格
: 還有偏鄉車站廢除
: 還有建築物強度標準
: 容積度也不能無限上去
: 還有交通問題啊
: 除非大改革市區交通
: 理論上會出現
: 六都車牌+車位 才能開車
: 不然經過都要收費
: 然後不可以騎機車電動腳踏車，只能單純腳踏車
: 捷運站光雙北要*3
: 公車網密度也要夠
: 接下來是持有稅是用使用者付費原則
: 偏鄉變成豪宅 高持有稅
: 如果真的能做到的話
: 土地釋出
: 規模農業搞不好可以在台灣重啟
: 當然土地最佳化利用是在台灣不可能發生的，關係到很多人的資產
: 全世界最容易發生的大概是大陸
: 實際上也真的在進行...
: ※ 引述《z520314 (知足常樂 多貪則憂)》之銘言：
: : 供給如果能無限量供應的確是能抑制房價
: : 台灣目前是需求太多，但總是有個上限，如果供給能提高能抑制房價這論點是正確點的: : 但這論點有幾個前提得去思考
: : 1.一塊土地的房子能供給量取決於遮蔽率、容積率等等，再衍生出來就是土地問題
: : 就算容積率提升好了，但土地永遠都只有那些，房價的上漲不光是需求的增加
: : 還有土地是蓋一塊少一塊這問題，沒看重劃區很多地主都惜售嗎?
: : 一個月租給代銷蓋展示中心，一個月40~50萬租金，年租金600萬爽爽收
: : 一邊收租金還能讓土地增值，反正土地也沒所謂的折舊問題
: : 跟老酒一樣，放越久越香
: : 2.幾個重劃區如林三淡，也是因為都會區人口過多而向外衍生的
: : 建商和政府要蓋也是要蓋在有人願意買單的地區，這也是土地問題
: : 再偏鄉土地再便宜沒人買建商和政府也不會想去開發，總不會有多少建商選擇台東長濱: : 這類地區去蓋大樓吧
: : 3.建商成本問題，土地成本越來越高，營造成本也越來越高
: : 建商蓋出後基本上也不會賠售，真蓋出後成本數字就在那，售價也會比照周圍建案去調: 整
: : 如果取得土地後認為不划算要嘛轉賣要嘛延後興建，看看淡水就有幾個案例是如此
: : 建商賺也是賺不少，但賺最多的幾乎是地主
: : 只要地主還想賺，房價就不可能低
: : 4.還有個方式能增加供給，就是都更，但台灣人民那性格都更真的太難辦了
: : 一坪換一坪，額外費用建商全買單居民不願出一毛，一戶還要配一個車位
: : 甚至還有權狀30坪，後面違建到50坪也要一坪換一坪
: : 甚至沒權狀的頂樓加蓋戶也要參與分配
: : 所以這條路也是無解
--
桃園外來人口比想像中多
那些數字是通勤量「淨額」實際人數肯定還高很多
因為雙向你看數字會抵銷 住台北市通勤新北桃園的也不少
新竹一樣可能通勤台北桃園苗栗 反向也不少
是淨額沒錯但看趨勢應該不會有問題
還好啦 生活指數太貴 產業會不須要那麼多人
會有極限
容積率破表也不代表居住會破表
總是會有人受夠了跑去當農夫
東部人口到時候會變成剩下不到一成
只剩務農
雲嘉彰也是
還有土地會貴但是房價不會貴，只要能生出地 要求老屋
維護或是被都更
理論上最好的方式就是都更到炸
山上的人就全部下山
山上使用者付費
山下也是
但是攤提看人數分母 水電相關維護還有警消
所以才說台灣做不到
大陸是進行式
規模經濟和高密度整合會減少浪費，其實是非常環保
還會釋出土地用於農業和造林
你覺得容積率暴增房價會貴是錯覺
要爆增也增加土地持有稅
有種你就持有的概念
最好搭配數位化法幣讓你現金交易大砍
土地持有稅隋當地容積率增加
只增土地不增房屋
房屋用成本估算 市價扣除成本*130%其他都是土地
很好估算的啦
數位化法幣很適用在這種高密度生活
老屋持有稅也要實質計算
用市價
論點錯了, 容積率*2 土地價格會接近翻倍, 但分母會直接翻倍
成本要計算 然後路段率要廢除，基本上實價可以算出最
佳解
房價不會比較貴
你沒考慮到需求阿 蛋白區直接空城 機能直接爛掉
不可能直接空城 會有人遞補上來
遞補上來那些人消費力可能很低落 經濟水準直接拉開
我知道你的意思是收入條件卡在那邊 供給增加價格會掉
不會拉開 因為工業區都在你說的蛋白以外
問題是高容積率建商大概會用樓地板面積去平衡單價
容積率*2的話 原本買在五區外的就會往五區移動 然後新北
就補到南港內湖大同士林 基隆桃園再補到新北
這種解法簡單 就越蓋越小就好了 建商沒那麼好心....
工業區外面 工資低落 廠商發大財 可能嗎 別笑死人了
就算工業區現在房價本來就很慘了 觀音之類的本來差很多
可以更低阿，住工業區旁 去工業區上班 存錢會不容易
嗎
絕對比蠢到在台北市拿最低服務收入高
住工業區去工業區上班的存不了蛋黃房價的
你要是認識工廠高階主管薪水還不錯的 沒人住工業區
多數寧願租遠一點的比較接近蛋黃區
覺得窮的地方找台積電蓋廠不會喔？
不過就別和高雄一樣 別人就是不理你
看不懂 你是說現在人是買不到蛋黃所以才去蛋白？
但事實明明就是買不起蛋黃 才去買蛋白
單價阿 只是蓋更多小坪數而已
認真回 容積率變高 土地會噴 請你以自己如果是地主的
立場去想
土地爆噴+1
我覺得喔 有些人就是完全搞不懂![Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價？](https://i.imgur.com/tFdgNzUb.jpg "Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價？")
2
針對通勤部分，已經看過不只一次國外每天通勤超過三小時很正常的說法了 看資料，下面是平均來回時間 東京：120分鐘 倫敦:80分鐘 紐約:110分鐘（大眾交通） 70分鐘(開車)1
這命題 個人覺得大概這樣吧 結論就是 以目前的資金氾濫程度 大概率新推案把價格拉起來了 還沒降下來 通膨就把該跌的幅度吃光了 類似淡水重劃區2010年那些開價一坪25萬成交20的6
個人淺見的確需要考慮多一點，只談供需不只是房子 還有土地，這才是影響房地產的「地點」重要因素 台北的地是不是越來越少？土地又是房子很大的成本 那即使多蓋的情況下，價格就不可能低 其他市區也是差不多![Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價？](https://img.youtube.com/vi/jb6Z23vzoZ4/mqdefault.jpg "Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價？")
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其實Jamo講的東西就是城市經濟學的範疇.... 以城市經濟學的效率來看，效益最高的方式就是把城市容積放到最大 公共設施這種永遠都是規模型經濟，規模越大回本越快 無論是軌道、電力輸送、下水道、馬路、汙水處理設施.....等 一個公共建設能不能回本是要看使用率![Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價？](https://i.imgur.com/oKXsVWGb.jpg "Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價？")
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這我有不同看法 ※ 引述《Sam27 (Sam)》之銘言： : ※ 引述《zzahoward (Cheshire Cat)》之銘言： : : 容積率*2這個絕對是不會達成的 : : 首先就是容積率*2只會讓蛋黃區價格瞬間又翻倍
我們學智障數學的人 告訴你智障數學怎麼算 台北市總面積 271平方公里 總人口257萬![Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價？](https://i.imgur.com/6L4Vfuyb.jpg "Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價？")
6
你說的減壓 其實不太存在 並且效益很低 怎麼說呢 1.台灣交通建設計畫牛步26
其實減壓最快的方式就是靠資產PR值把人洗出去 什麼建設、什麼前瞻都只是政府搞擴大支出的一個說法而已 實際上買不買台北是經濟問題而不是選擇問題 反正買不起台北=>買新北=>買桃園 這就是最快且最有效的減壓方式了![Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價？](https://i.imgur.com/rb9NQUrb.jpg "Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價？")
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勞保不一定會包含非勞動人口，建議以健保為主，眷屬一般會跟著家裡主要經濟支柱納保， 所以實居人口都會被納入，也不會因為戶籍所在地補助多而移動 這是兩年前做 今年五月的資料![Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價？](https://i.imgur.com/NJoKxg7b.jpg "Re: [閒聊] 股癌說希望建商一直蓋才會跌價？")
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Re: [閒聊] 高雄是全六都最宜居的城市內政部首度全臺人流統計 發布日期：110-07-08 10:00 單位：統計處 內政部今(8)日首次發布電信信令人口統計，有別以往的戶籍統計，這是首度和電信業者合 作，運用基地台的訊號，進行新型態人口統計 內政部統計發現，臺北市平日的日間活動人口數為350.8萬人，較夜間停留人口增加71.8萬![Re: [閒聊] 高雄是全六都最宜居的城市](https://i.imgur.com/U388P1tb.jpg "Re: [閒聊] 高雄是全六都最宜居的城市")
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Fw: [情報] 六都與新竹之實居人口與戶籍差距作者: timeaftime (楓) 看板: Gossiping 標題: [問卦] 桃園實居追高雄 台中超越高雄50萬人 時間: Fri Jul 9 05:53:27 2021 「根據內政部」最新全台人流統計，桃園實際居住人口緊追高雄，而台中已比高雄多出50 萬人。![Fw: [情報] 六都與新竹之實居人口與戶籍差距](https://i.imgur.com/RUTWUY6b.png "Fw: [情報] 六都與新竹之實居人口與戶籍差距")
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Re: [閒聊] 持續下降的人口vs持續上升的房價我覺得這個問題啊~ 可以用單一城市的狀況來參考啦~ 整個台灣 是這1年人口要開始往下掉 但有個城市 人口下滑已經非常多年了 ... 沒錯 就是又老又窮 北漂青年的 高雄![Re: [閒聊] 持續下降的人口vs持續上升的房價](https://i.imgur.com/87LY3Z6b.jpg "Re: [閒聊] 持續下降的人口vs持續上升的房價")
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Re: [新聞] 高雄勞動力下滑 議員促市府謀策依內政部發布全台人流統計 日間活動人口和夜間活動人口 其中全台平日比較 雙北首都圈就不拿來比較了 拿其餘四都來比![Re: [新聞] 高雄勞動力下滑 議員促市府謀策](https://i.imgur.com/cTkujlRb.jpg "Re: [新聞] 高雄勞動力下滑 議員促市府謀策")
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Re: [問卦] 台北人其實嚮往南部生活吧有沒有嚮往我不知道啦，但從數據來看 全台灣除了新北、桃園、台中、基隆、新竹(縣市)是人口增加的，彰化以南則全員出逃 如果南部直轄市這麼有吸引力那多少應該也是正成長才對。 說道這，我猜等等會有人嘴台北人口外流阿~~~ blah blah blah![Re: [問卦] 台北人其實嚮往南部生活吧](https://i.imgur.com/uS32Uk1b.jpg "Re: [問卦] 台北人其實嚮往南部生活吧")
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Re: [請益] 上次sars房價最低點，是在疫情爆發多台北資料 以前整理的和新北有連動 其實也接近新板特區價格 供參考 近年低就是2016![Re: [請益] 上次sars房價最低點，是在疫情爆發多](https://i.imgur.com/eF1johgb.jpg "Re: [請益] 上次sars房價最低點，是在疫情爆發多")
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Re: [新聞] 被高房價逼走！ 台北人口流失最嚴峻對台北人來說反而是好事吧 人多只是降低居住品質 經濟活力並沒有因此下降 內政部首度全臺人流統計 臺北白天比晚上多72萬人 臺北市平日的日間活動人口數為350.8萬人，較夜間停留人口增加71.8萬人(+25.7%)
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Re: [閒聊] 本來以為寶咖咖近年品質有提升 結果![Re: [閒聊] 本來以為寶咖咖近年品質有提升 結果](https://i.imgur.com/TiEru5Xb.jpeg "Re: [閒聊] 本來以為寶咖咖近年品質有提升 結果")
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[閒聊] 本來以為寶咖咖近年品質有提升 結果還是![[閒聊] 本來以為寶咖咖近年品質有提升 結果還是](https://i.imgur.com/YIE4slcb.jpeg "[閒聊] 本來以為寶咖咖近年品質有提升 結果還是")
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Re: [閒聊] 有沒有十年左右社區架設充電樁心得3
Re: [閒聊] 有沒有十年左右社區架設充電樁心得3
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1
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Re: [閒聊] 房東再過幾年就完蛋了吧？
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