Re: [心得] 預售屋合約教戰守則2

※ 引述 《NovaShin》 之銘言：
: 第一個章節講的是甲乙雙方的標的物
: 第二個章節大致上講的是細節，權利，跟保固
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: https://imgur.com/JpyHxEn
: 第十條比較簡單
: 敘述權社區的法定空第跟約定使用歸誰使用
: 1:約定共用
: 比方說中庭花園，人行道退縮
: 大廳，管委會使用空間，健身房交誼廳等等
: 有使用權也代表未來有維護的義務
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: 2:約定專用
: 有買露台的就要特別注意這點
: 露台，一樓庭院，都是約定專用空間
: 在後面合約書的附註會標示出來
: 只要有簽合約書，都清楚明白該公共空間
: 已經約定給該戶使用
: 非該戶之區分所有權人不得使用
: 但由於該區域為公共空間
: 有時候會架設逃生器材
: 或是洗大樓的吊架
: 若有必要狀況需開放給管委會及區分所有權人使用
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: https://imgur.com/nL5CFGK
: 第11條消費者常會問的問題
: 就是為什麼建材附件上面要寫這麼多的品牌？
: 櫻花？豪山？林內？喜特麗差很多耶
: 這是因為廚具，衛浴都是等結構體完成
: 磁磚貼完，鷹架拆除，室內隔間與地磚
: 都舖設完成才會開始進廚具
: 所以距離預售屋簽約時間大多3~4年後的事情了
: 建設公司如果一開始就把型號寫上
: 要是三年後該廚具衛浴停產，建商就違約了
: 而一次兩三百套廚具衛浴也不可能先買來放著
: 所以在第11條上會明定
: 如果有不可歸責於賣方之事由(比方停產或是廠商倒閉)
: 導致無法供應原材料
: 賣方更換的建材，需要以價值，效用，與品質
: 不得低於原建材，或是以補償價金的方式給消費者
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: 但一般來說，建商為了希望消費者快快交屋
: 一般不會在這個地方動手腳
: 我自己愈過大多都是更新到最新的型號甚至加碼
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: https://imgur.com/7P1naGk
: 第12條就是吵的沸沸揚揚的延遲交屋
: 合約書上的起造時間，以及取得使用執照時間
: 都是以建照上為主
: 如果建商延遲交屋
: 每日會被扣已繳價款的萬分之五
: 為什麼現在建設公司都會寫6~8~10年
: 這麼長的時間要蓋給鬼住？
: 理由很簡單，對於建設公司來說
: 從整合，買地，洽談，到找代銷，找營造
: 開始興建，到交屋短則5~8年
: 長則10~20年
: 對於建商來說，這段時間都是資本支出
: 直到交屋撥款後才會有資本利得
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: 對於建設公司來說
: 他希望今天簽約，明天撥款，後天交屋
: 但遇到世界級的疫情與缺工缺料
: 延遲交屋誰也不願意
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: 延遲交屋的罰款對於消費者來說好像非常的輕
: 以2000萬的工程款20%=400萬
: 延遲利息為400萬x萬分之五=2000元
: 一般來說延遲交屋不會是一天兩天
: 大多是半年一年
: 以200戶的中型集合住宅
: 200戶x2000元x30天x6個月＝7200萬
: 會缺工缺料，一下DELTA，一下Omicron
: 誰知道後面還會有什麼奇怪的病毒
: 所以建商乾脆把時間壓個8年10年
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: https://imgur.com/OlZ1Fn0
: 驗收，就是驗屋了
: 以前還會有交屋保留款5%變5萬的狀況
: 現在主管機關罰爆應該沒人敢了
: 比較會有疑問的是瓦斯外管
: 108年11月一日內政部地政司正式施行
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: 新版契約規定
: 自來水及電力的內管或外管線費用
: 均由賣方負擔；至於天然瓦斯的內管費用
: 由賣方負擔，而基地範圍外的管線費及相關費用
: 則由買賣雙方議定之
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: 內管是有歷史故事的
: 早期的瓦斯內管費也是要買方出
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: 內管就是陽台到瓦斯爐那根短管
: 103跟105年內政部都有討論過
: 今天建商房子蓋好了，瓦斯爐裝好了
: 中間那一段要是建商不出錢
: 等於瓦斯爐無法使用
: 所以107年後就要求建商要將內管費用吸收
: 以現在200戶集合式住宅來說
: 一戶1萬就是快兩百多萬
: 這個費用現在沒有爭議，就是建商出
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: 但若瓦斯外管，則由雙方議定之
: 也就是說沒有強制規定買方出
: 也沒有規定賣方出
: 雙方講好就好了
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: 一般來說還是會給消費者出
: 主要的原因是使用者付費
: 如果心理那一坎真的過不去
: 價格多議一點捕回來就好
: 這點一般都不太有討論空間
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: 也因為瓦斯內外管問題
: 有些建商所幸不做瓦斯爐了
: 少了內管費支出
: 也沒有外管費的爭議
: 但沒瓦斯真的比較沒這麼方便
: 就自己斟酌
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: https://imgur.com/Iay5ODa
: 最後四條問題不大
: 記得移轉，通知交屋的時候趕快交屋
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: 其中這點很多人會搞錯
: 公設點交的對象是管委會
: 也就是說新成屋剛交屋時很多公設還不能用
: 不能用的原因並不是不給你用
: 而是因為公共設施為全區分所有權人都可以使用
: 那該點交的對象是誰？
: 全社區早上九點到大廳集合驗收公設嗎？
: 當然不可能
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: 所以社區需要有一代表人來驗收公設
: 一般來說公設要點交的前提
: 就是社區成立管委會
: 由主委，副主委，設備，監察等其他委員點交
: 若委員沒有足夠的人力或是相關知識點交
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: 可委請第三方檢驗單位
: 如SGS，太古華電等
: 所以要用公設可以，趕快開區權，趕快選出主委
: 等管委會成立，就可以點交公設了
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: 而保固也相對簡單，主建物與結構保固15年
: 防水大多一年，有些會加碼到5~10年
: 器材如瓦斯爐，抽油煙機等大多保固一年
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: 而各器材的窗口
: 會在交屋時由建設公司業務
: 連同鑰匙，磁扣，還有器材保固說明書
: 以及廠商聯絡電話一起交付給屋主
: 結構磁磚漏水有問題找建商
: 廚具壞了找廚具廠商
: 馬桶壞了找馬桶廠商
: 一切都很清楚
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: 上面是定型化契約比較容易會有的問題
: 基本上對於合約的疑慮都是出自於不了解
: 但如果了解合約
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: 合約就會幫你
: 大guy4這樣

基本上預售屋的保留款就是5%
現在很多建案會做75%一部分是工程款價金
一部分是房價太高 銀行鑑價趨於保守
所以無關建商的手法

早期條件好 談10+5+80+5%交屋都有
現在大多是10+5+5+75+5%

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