[心得] 買預售屋的經驗

來聊聊我買第1間預售屋的經驗

記得那時是民國104年的時候(大約7年前了)

有一天跟H聊天說他最近有買了天天微笑(建商是鑫龍騰)
他大約再民國100年左右
因工作從台北下來到了楠梓
發覺楠梓公寓一間只要50萬
他就全掃
聽說他全盛時期時
在楠梓買了50間公寓

後來我就問他
是因為你覺得會再漲嗎
他悠悠地回答說
都50萬怎麼還可能跌
已經最便宜了
沒想到現在難以公寓都200-300起跳了
整整4-6倍
他當時帶了現金200萬下來不到10年變成2000萬

後來楠梓開始蓋預售屋 每坪約13萬起跳
跟中古屋每坪只差5萬 那當然買新的
所以他就開始買預售屋
他買這間是2房無車位 總價約280萬(每坪約13萬)
那時高雄市區新屋每坪約22起跳
相對便宜很多

當時我也沒買過預售屋
我就很好奇想看看 順便探探價格
看有沒有降價
我就找時間過去了解
建案在楠梓健仁醫院旁邊
代銷中心也在附近
詢問出最低價也差不多是280萬
就跟H說
他說那就再等等 如果之後賣不好
建商有降價時再買
重點是買得比其他人便宜
就立於不敗之地了

後來隔了1-2個禮拜
有一天晚上
我的電話突然響了
一看原來是H打給我
他跟我說天天微笑有人要轉賣
可便宜買到

原來是有個買家覺得楠梓不會漲
想解除合約 去買其他地區
但因為過了5天審閱期了
想退約需要負擔違約金(總價的15%)
280*15%=42萬
他已經付了訂金20萬了
需要在付出22萬
於是他就叫代銷公司幫他想方法

代銷公司就幫他連絡其他買家
看有沒有人願意承接
當然阿
承接方可以便宜買到
不然誰願意買

H原本就有買天天微笑了
所以代銷公司打給他
問他想不想買
可以便宜10萬買到
但想要就必須今晚
晚了就買不到了
但他人在台北
就叫我借他10萬去幫他簽約
若是我去了想買 就給我買

我考慮了許久
我依稀的記得那一天晚上天氣很糟
整個天空狂風暴雨(呼呼) 閃電雷電交加(轟轟)
我家隔壁的狗一直在吹狗雷(凹屋~~)
我默默淋著雨
心中吶喊著 莫非是天意
考慮10分鐘後
我打給我的金主
也就是我爸
跟他說明這件事
他說可以買

於是我當下馬上出門
去提款機提出10萬元
浩浩蕩蕩前往楠梓

在車上時
我也還沒打定主意
是要幫H付訂金還是就自己直接買下來
因為不知便宜10萬是否真假
人生第一次買預售屋
而且一個晚上就要決定
當然很陡
那時候我也才30出頭
還很稚嫩 ㄏ

到了現場
見到原買方跟代銷公司的人
感覺不是詐騙
當下就決定要買了
因為我想起一本書叫塔木德
相當於猶太人的聖經
裡面有句話是
當機會來臨時 不敢冒險之人都是平庸之輩

當場我拿出10萬給原買家

他本來要賠違約金42萬
現在他反而拿回10萬
一來一回
他少損失32萬
事後他包了5萬塊給代銷公司

原本買這間280萬房子
需要拿出訂金20萬
但我只拿出10萬就買到了
等於原買家幫我出了10萬
所以等於我270萬買到這間房子

沒想到一個換約
原買家 我 跟代銷公司共創3贏

問題來了
1.若是原買家加價賣我，他需要繳什麼稅?(財產交易所得稅)
他需要申報財產交易所得稅
但這個案例他沒賺錢 所以不用申報
2.若是現在被查到沒申報，會不會受罰?(稅§21：核課期間7年)
不會 因為這個契約是103年轉讓的
已經過了7 年的核課期間
注意
刑法殺人未遂追朔期間30年
稅法則有核課期間7年的規定
3.110.7月預售屋買賣，則須申報房地合一稅
顧名思義房子跟土地都要課稅
而舊制只需要申報房子的所得 土地免稅

這間預售屋因為去年台積電要來高雄建廠
已經噴到580萬了

下面我們來分析下報酬
報酬率就是收入-費用\成本
買價280萬
成本：頭期56萬+家具電20萬+代收款16萬=92萬
費用：貸款224萬→每月本息8,000(息3,000)
收入：租金1.5萬
報酬率：(15,000-3,000)*12月/92萬=15.6%

現在行情580萬
可拿回：580萬-280萬+（15000-3000 ）*12月*5年=348萬
報酬率：348/92=3.7倍(370%)

最後我想說說
我最近看的一部影集叫荒野獨居
只要在北極荒野待一百天
就能獲得百萬獎金
參賽者們砍樹或搬石頭搭建庇護所
射箭劣豪豬 松鼠
設陷阱捕兔子
編魚網捕魚
但要躲避熊跟狼

有個參賽者叫羅南
撒網好幾天都補不到魚
只能吃漿果充飢
估計撐不到一百天
正想放棄時
突然看到一支麝牛
這種社牛生長在北極
因交配季節時會散發強烈的氣味而得名
體長2公尺重400公斤

回歸正題
羅南抓住機會射中社牛的屁股
彈射牛的皮太厚沒感到痛
羅男不敢近身
只能在遠處等待設牛失血過多
經過5個小時的等待
麝牛終於感到不對勁
站都站不穩

羅南覺得機會來了
拿出小刀快步近身
快速刺了設牛一刀
桶完立刻逃走
麝牛心裡苦啊 反擊力氣都沒了
就這樣被羅南解決了
他非常激動
這牛至少提供400多斤的肉吃
如果處理得當
完全可以靠他撐過百天

這故事告訴我們
好的獵人是懂的安靜等待的

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○ PiTT // PHJCI

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