Re: [新聞] 內政部推租賃修法限租金漲幅恐罰30萬

※ 引述《kcy05785 (肥宅一號)》之銘言：
: 看到這次修法的第一個反應
: 就是學日本，但學的四不像
: 如果原汁原味通過
: 租屋市場一定大地震
: 來看日本的租賃制度
: 房東：
: 1. 有修繕重大缺失義務（如漏水、管線老化…etc)
: 2. 漲租必須與租客協商
: 3. 租約2年起步
: 4. 有重大事項才可以解約

日本的借地借家法, 是以不定期契約為普通, 定期契約為特例
定期契約的時間必須大於一年, 不足一年者都視為不定期契約

普通契約, 終止要提前六個月通知, 有正當理由才能終止
正當理由則必須考量出租人及承租人對建物的需要、
租賃關係的情況、建物的使用情況、出租人是否有給予一定補償
通盤考量之後, 來決定是否有理由

租金變動的部分, 則是雙方都可以因為
土地或建物負擔的增減、土地或建物價格的增減、經濟情勢變動、鄰近租金的比較
提出要調整租金, 無法協調可以請求仲裁
仲裁或法院判決有結果前, 承租人跟承租人可以先請求以某個數字支付
不足的部分, 等仲裁或法院判決有結果, 再一次支付並補償年利率10%的利息
相反的, 若超過的部分, 也是等有結果, 再一次退還並補償年利率10%的利息

定期約的部分, 未在到期前六個月通知對方不予更新
則到期後自動更新並變成普通契約
若要在簽約時即約定到期不予更新, 必須作成書面, 電子紀錄也適用

法規沒有排除定期約不適用租金變動條文
所以定期約應該也是可以因為上述理由要求調整租金

實際使用上, 日本慣例是用普通契約
定期租約的比例在10%以下, 而且租金會打八折
因為定期租月對房客比較沒有保障

: 房客
: 1. 負責小規模修繕（如燈泡等日常耗材）
: 2. 給房東禮金（退租不還）
: 3. 必需加入房屋保險（租客負擔）
: 4. 續租需支付房屋更新費用
: 5. 需有連帶保證人或專業保證公司
: 可以看到這次修法是強化房東的義務
: 但對於房客的義務是白紙一張
: 只有個輕飄飄的租霸下車條款
: 但就算租約公證
: 租客不繳房租4個月才能強制執行
: （2個月押金+2個月白住）
: 還不包括房屋被惡搞的回覆費用
: 惡搞房屋到法院
: 租客多的是兩手一攤，老子沒錢
: 房東只拿到一張沒用的債券憑證
: 擦屁股都嫌硬
: 制定這法律的大概沒出過社會

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