Re: [新聞] 內政部推租賃修法限租金漲幅恐罰30萬

支持這些法案.

尤其我們看起來有機率要大幅轉包租特化的..XD

打壓供給(空屋率一定上升,一堆人開始不出租,尤其作中期投資的以及那些老人和外地人)

增加房東成本(一定回灌,你關稅下去你看最後稅金是業者吸收還是回灌消費者)

然後搭配之前打壓建商(供給率又再度下降)

最後自用收回要延一年(同時再度打壓供給並且增加隱藏成本以及風險成本)

這下去會讓租金大噴漲.

而且租屋難度上升.

那這樣包租特化順勢炒作租金就變得很容易.

起風了.各位豬玀!!!

立這政策的人.

不是智障.

就是,明打暗炒....XD

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對喔,各位豬玀. 先不要急著計劃你的操作. 因為理論跟現實總是會有落差. 現實總是會有漏洞或是一些灰色空間. 因此不要看到理論就急忙著去邏輯推導. 這是理工最容易犯的市場錯誤. 這樣你會沒計算到灰色或是漏洞部分. 進而讓你所有計算都有問題. 政策下去大概1~2年市場就會產生一個型態雛形出來. 而敏感一點的應該可以在一年左右摸清楚這個型態要怎麼玩. 看是不是會延伸出甚麼押金必須繳更多,租金必續預繳,利用租金打折來回防風險. 又或者漲租金是否有甚麼非表面手段,以及對於房客不繳租金的處理法有哪些. 這些手段只要開始有規模化就可以拿來利用. 任何灰色,模糊,漏洞...都是市場上必須計算的重點之一. 這也是有大變化之後,通常會先觀察一段時間的主因. 看看那些結構會慢慢成形...之後順著這些手段才去搭順風車. 好好的炒作租金...XD 所以觀察很重要. 理論反而是,你觀察到甚麼變化,你可以快速理解他的成因和立基點. 就可以了... 順著市場走就是這樣一回事. 不用想著用邏輯去預測甚至想要創造市場.

其實重點會在於. "你要漲多少"...XD 租金有時候暴漲是很兇殘的. 所以你認為漲房租,結果過一段時間看到糟糕房租大噴了漲太少. 就變成會卡一輪"循環". 而你還沒漲如果又不再"漲幅租受CPI限制"或是"三年租約保障"內. 那代表,如果房租暴漲,這樣就可以有一手後發制人的大漲房租選擇. 因此這一手應該留一段時間作後手反制比較好. 不一定要先打掉.

另外,收回自用一年. 通常剛好拿來翻修房子. 因此...你懂得...XD 要包租特化. 重點會在於"租金" 怎樣擴大租金,其他手段都是為了租金而生. 也就是租金要用各種手段,想辦法炒作到緊繃...!! 而不像現在大家租屋很多都很隨便. 市場多少就租多少...XD 因為關注的利潤並不再這邊.

市場規模被打壓. 營建股要哭哭了. 建商要自立自強阿....

對,不過如果你有辦法在大漲中後期才新定義你的租金. 這樣就可以避開這"一輪"等待...就算你壓縮到兩年,也畢竟是兩年. 這種租賃修改,反映到市場也大概一兩年. 當然你可以先穩定的調高租金,然後觀望. 畢竟這個調高並不是直接把"手牌"打掉. 尤其你的租客可能已經租了快三年或三年以上. 而等到看到市場有大改變. 到時候你就有把房子收回來自用的籌碼去跟租客談大漲一波租金. 甚至這個籌碼就可以壓在手上,一直漲他租金...XD

外行人翻修房子的成本特別高. 因為包商會引導他們亂翻. 因此不用怕它們去翻新. 你一間公寓買400萬好了,本來出租一萬二. 他想翻修,莫名其妙被包商唬弄翻了一百萬. 他會甘心出租一萬五嗎?... 不,他會想要租兩萬. 而你才花15萬. 所以你本來想拉到一萬五... 然後你看著那個拉兩萬的. 就默默的把租金提高到一萬七....XD 從來不怕一般人跑去翻修. 因為他們很愛亂翻/. 成本都爆炸的高. 以及翻了一堆沒有意義的東西. 例如窗戶你包框就好了,你沒事要重新立框幹嘛. 地板本來木頭地板在地面有丁,所以地面磁磚有被鑽洞. 你要出租木頭地板去除,上面SPC直接下去就好了. 你沒是把地板打掉重新做水泥後才放SPC幹嘛. 電線你就直接抽換新就好了,你沒事找甲級電醬全屋配電幹嘛. 這些都還好. 有更多做了沒意義的事情... 難怪翻修費那麼天價.

當大家都不當的時候/ 我們就可以瘋狂炒作租金. 你看一下美國大都市. 租金和收入是怎樣. 一家兩個人上班,租金佔家庭收入6x%. 也就是一個人的薪水去填還不夠... 而美國就是一堆房子在資產管理公司手上. 你們一般人無法處理房客問題,黑人,吸毒鬼,或是房屋被破壞的天價維修成本. (因此美國其實很多爛屋...屋主無力處理,就只好拋到市場賣 他人工成本太高...所以除非自己去翻,不然單叫工的成本超級高外. 美國翻修工人的水平喔...恩...哈哈哈...) 因此資產管理公司來管. 風浪越大!!!.... 魚.....我們賣就好,你們退出市場我們舉雙手贊成!!

政府之前就有意引導包租代管. 但問題是他沒開權限給包租代管. 例如怎樣趕走惡房客... 現在包租代管都是丟給屋主處理. 房子損壞或是耗材需要更換. 也都是叫房東處理. 阿靠邀,這樣請包租代管來要幹嘛? 幫我收房租之後轉匯給我!?!?!? 還是電燈泡不亮了...幫我傳遞房客的需求? 外加包租代管業者又不能自己買房子來出租. 因此政府在包租代管這邊. 既沒有給相對應的權限. 也沒開放相對應的操作空間. 這就是一個笑話.

軟裝!! 軟裝影響租金非常大...XD 這就是包租特化之後幾年的功課. 怎樣用最實惠的軟裝,換取最大收益的租金拉抬CP值. 搞錯也是花了一大堆錢,但是租金拉抬沒多少/ 搞對就是... 收入又要提升了.

可以把房子賣掉. 或是. 丟給包租代管阿..XD 然後包租代管就會幫你"整理問題"叫你做決定. 例如房客說洗衣機怪怪的,你房東要不要處理,我這邊建議你幾個作法. 1.買新的. 2.買二手的 3.找維修. 你決定我處理... 大概這樣一回事...哈哈.

其實正確的包租代管. 政府要開權限. 例如它們有處理惡房客的手段,並且可以在時間內有效處裡外. 還可以取回惡房客造成的損失(包含空租期的租金損失) 並且允許包租代管業者持購買住宅不動產,以及開放相對應的房貸. 這樣包租代管就可以成為二房東. 去跟無力解決房客問題的屋主承租房子. (也就是所謂租斷) 再轉租. 賺租金價差. 現在你權限都不開. 那包租代管自然也不想承擔責任. 這樣責任還是跳回屋主身上. 就成了笑話.

建議你很多事情不要靠感覺. 你拿筆去計算...XD 另外他們還差一個車位.

不好...XD 世界還是混亂一點好. 混水才能摸魚. 水太清的魚.. 他馬的是吃死皮吃到成精喔...怎麼魚可以那麼多,游泳還會被偷襲咬的皮膚刺刺的..

扣他押金. 押金不夠底可以讓他以後薪水來補. 你說打官司要很久. 阿她都趕跑了,你都從新出租了. 後續跟他追討其他錢,很久也沒關係,慢慢要就好. 外加那些東西的實際成本. 就說你要拿紙筆計算. 不要靠感覺.

這些成本都會計算在租金裡面. 外加房客一定打電話給房東. 除非東西是他自己的.

你可以拿紙筆計算一下.

包租特化應該會提升一點點品質... 但是大幅提升視覺效果...XD 這就是未來各位要努力的方向. 租客是視覺系動物!! 怎樣在視覺上找到最有效應的搭配軟裝. 而當你找到一套效應非常好的軟裝後. 就無腦大量複製到你每一間房子上. 這樣之後你好一段時間都不用思考這個問題. 值到市場個性再度改變,你在調整就好. 對喔沒事不要搞一大堆風格. 賺錢很簡單. 當你弄出一套很好賺錢的方式之後. 瘋狂的把這套方式用到爆就好. 搞一大堆風格大概就吃飽太閒房子又太多的. 當作人生的樂子.... 要是這樣,那開心就好...XD....

包租特化,家電當然要齊阿...XD 你先想想,上面你貼的,車位+租金差=6000. (車位算你3000一個月..沒很過分吧) 你就當5000整數. 一年6萬. 那你還是給他全套家具電好了...

就說上面你貼的空屋那間是含車位. 另外一間沒含車位. 他們租金差到6000.

好房子租金不是包租特化想要攻的. 那個租金都五六七萬. 那個給有錢吃飽撐著的人去出租. 包租特化搞這一區間效應很差,外加你軟裝變得很龜毛. 錢多的人就會龜毛,因為他們選擇太多,所以你做它們生意,你就變得很麻煩. 另外這些人市場也小.... 再加上你會遇到"做服務"的..例如某些集團,某些組織..它們做這些人生意是半服務狀態. 因為想要從他們身上取得其他利益.. 而你純粹逐利的,你去跟這些撞...那你不就被打趴...XD 所以不做有錢人生意. 包租特化會主攻1~4萬區間. 主力應該在2~3萬...

租客搬家很麻煩. 搬家成本會很高. 外加租客越來越多後. 就會更多租客不習慣自己買家具電. 而包租特化的屋主提共完整的家具電更多後. 他們也會形成依賴心態. 至於自己帶家具電的. 你就不要做它們生意就好. 做生意的概念就是. 市場有5類人. 你只要抓到一類人的生意,就可以了. 你沒事想要五類人的生意全包. 我嗆你做不到....XD. 就跟賣房子一樣. 這世界上只要有一個人願意用你要的價格跟你買就好. 其他81.42億人都不喜歡..... 但關我屁事..XD...我不賣你們就好.

你如果買新的有送家電. 那你就重點放在軟裝阿. 不過包租特化更多時候. 應該會在舊市區尋找中古屋. 這種利潤比較大. 新的利潤比較死. 你操作空間比較小. 所以無發"發揮你的專業". 新的你看就在一個租金20~30%左右震盪. 而中古的,可能可以差50~100%. 那當然做中古的生意阿. 混水才能摸魚.

你在市區好了. 新的可能租金都在三四萬. 那你去做中古1~2萬的生意. 新的市場不會跟你打到. 另外. 現在中期投資的人很多. 所以目前它們都還在處於隨便租狀態. 我說的包租特化就是阿龍繼續頭鐵下去. 這種情況會惡性打擊中期投資. 所以這一群隨便出租房子的就會凋零. 那自然後面炒作租金就很簡單. 至於中短期投資的. 會更多人選擇不出租. 然後把空租成本回灌在賣價裡. 市場如果只有你有成本,那你要吞. 但市場當所有人都成本提升. 就會轉嫁. 這是市場的基本個性.

那個租金還是有明顯的價差. 所以沒有直接打到. 你可以直接去市場看.

"視覺"是重點...XD 另外. 給你一件對岸買1xx塊台幣的衣服,和一件台灣買1xxx的衣服. 看不到品牌的情況下. 99%的人無法區分.... 摸半天也分不清楚. (我實驗過了...不要跟我說跳舞世界的人會對料子基本的分辨沒有概念 三天兩頭要訂製舞衣在那邊挑料子...) 除了台灣的東西特別貴外. 很多東西貴是因為它的品牌!! 而你只要不要降太多級. (降太多級還是有感覺,例如對岸幾十塊台幣的衣服. 那個就摸得出來,或是從裁縫的細節看的出來.) 但是視覺上有非常好的搭配. 就可以產生非常強大的效應. 這就是購物的奧億...XD 購物也是有學問的.

做生意麻. 怎樣可以賺最多錢最重要. 房客理所當然的付更多錢. 我ok的...XD

有人在嘗試. 用有品牌的家具出租看看租金拉抬效應怎樣. 全套有品牌的家具附證明... 我也好奇有多少作用...XD

我也會. 並且不外接業務(做自己的房子就好...XD)

之前我自由路店面冷氣裝日本原裝的日立冷氣. 結果. 保固時間一到,當年七台壞六台. 這就是工業技術阿各位. 工業技術. 絕對精準. 不像三星或LG,東西都不穩定,要嘛保固期內就壞了,要嘛都不會壞??? 所以現在都用第三品牌. 至於用對岸的,最近有不少鄉民用. 現在台灣有一堆掏寶配套,無論是電視,家具,冷氣... 掏寶下單,其他交給這些店家,他會幫你收貨+運到你家+安裝 (對,冷氣,電視,都會從對岸驗貨到送到你家幫你裝好...他們賺工本費 但是目前沒有大一統的,因此電視的做電視,家具的作家具,都不同店家...要分開找) 不過因為用對岸進口的是最近三四年才流行. 所以可以撐多久或有甚麼問題,可能多過幾年看看.... 現在時間還很短,大多鄉民知道的都剛裝個一兩年,所以沒問題正常.. 至於為啥最近流行... 沒辦法,大家都知道台灣除了少數幾家冷氣外. 其他的冷氣都是對岸貼牌的. 或是說有些..他本來是台廠MIT的,但是他老闆把工廠移到對岸後. 現在她就成了MIC,台灣貼牌...但是是同一個老闆同一家公司....XD 這種情況是現在滿地貼牌貨的主因之一...因為老闆把工廠移到對岸去造成... 至於說地板磁磚不敲直接鋪SPC. 基本上這種情況就是,地板磁磚不捧共,就永保安康. 而...你家地板多久會捧共,就要自己判斷了... 不過SPC卡扣式,你可以拆開把捧共敲斷,然後用凝固劑把破碎的磁磚她貼到地板上. 再把SPC卡回去. 就又一尾活龍,並且以後這一個地方就不會捧共了?!?!?! 你看,做地板一坪要多少,你做整間房子要多少. 但是你出租...你這樣處理...對租客來講,除非他把SPC拆下來. 不然他住一輩子也不會知道它下面是這樣處裡的. 那你這筆錢就可以省下來直到未來哪天你要賣房子的時候再把整個房子地板翻新. 這就是商人的算盤,不花無意義的錢,有替代方案就選擇替代方案. 對喔不要在站內信給我. 我沒辦法回信. 我又不是養團隊的網紅. 每天看新聞和有得沒有得都要幾個小時. 居然躺在瀑布泡水都在看新聞. 我哪有空回信阿. FB也是.訊息我根本不可能看得完. 有養團隊的或是要營利的網紅才可能有甚麼有問必答有信必回. 我又不是靠這個吃穿的...XD 沒那個能力.