Re: [心得] 台中港區vs淡水新市鎮

其實.

兩者都漲很大..XD

市區很多可能漲幅都還沒它們大.

不動產講究相對價格.

一個A地方很好,他的價格例如是100.

另一個B地方普通,所以他價格是90.

在一個C地方很差,所以他價格是70.

那如果一個新的地區,他的地點很差跟C同等級.

問題是他第一批建案開賣價是40...

那你就會看到他之後,40瘋狂大漲到70...

而另一個新地方好棒棒棒的象神一樣,但她起跳價是95.

所以你只看到他95漲到100....漲幅5.

之後一個好棒棒棒的象神一樣的地方,漲幅被濫地方屌打,並且十年都追不上..XD

因此...

很多地方狠棒啊...問題是他價格多少??

很多地方很差啊,一樣問題是他價格多少.

價格才是關鍵.

漲跌則是判斷...他的價格有沒有在她合理的相對位置上.

當你相對價格過高...

你就會跌.

例如2016哪邊跌最兇??...是不是都是房價最高的地方然後最貴的案子..XD

台北大安區,信義區...台中七期,高雄新彎區.

地點有沒有狠棒...有...

有沒有保值...

沒有!!!!

然後你淡海新市鎮有沒有跌?梧棲有沒有跌?

沒有.

地點相對這些頂尖的地方有沒有很爛?

有.

但有沒有比這些好棒棒的地方保值??

有!!!!!!!!

所以幹你娘,不要一值拿那些價格漲不動甚至下修的地方幻想多保值.

然後說大漲的地方不保值.

根本精神錯亂...XD

漲就是保值,跌你就是不保值,不要跟我喇甚麼工作薪資捷運百貨公司居民水準..

難道你的保"值"指的不是價格?不是鈔票???而是你的優越感??

而..理由就很簡單,蛋黃區狂衝,但是後來被張盛和給冷凍.

因此落後的繼續補漲,但是衝過頭的回修.
(因此2016後是不是老公寓和老大樓狂漲,外圍狂漲)

之後大家向著一個穩定的比率去收斂..

而新區域....一開始定價被低估就會狂衝...

而一開始定價就很囂張...那漲幅可能就很弱.

高雄中都有沒有好棒棒,漲幅是不是也有.

但其實....你去翻價格.

漲幅還略輸華鳳特區和橋頭新市政以及中安路北邊七老爺那區.

為啥??

阿因為中都第一個建案興富發就很囂張地給你訂在25上下起跳...
(它們的人本來跟我說22~23害我很興奮,結果開賣決策價格嚇死我寶寶)

阿靠杯定那麼高,現在爬了半天,其他非景觀宅的建案才上26~27....還不到10%.

華鳳和橋頭新市政你看新推案跟幾年前比,少說都是10%up.
(以上比的是建商的新推案,而不是你買了變成兩年屋的中古屋...XD)

為啥??

阿橋頭新市鎮一開始是11起跳的,華鳳特區也差不多12起跳.

阿她蹲那麼低,隨便跳一下自然就很高拉...

在中都興富發推第一個案子的時候,橋頭新市正大概是全民萬歲13~14的時候.

華鳳特區那時候也差不多在13~14.

現在不要管鼎宇囂張的嗆橋頭要見2字頭,其他案大概也在16.

華鳳特區最新推案也是嚷嚷要16..

雖然漲幅沒很囂張,但...阿...不好意思,比你中都多一點點...XD

所以....房價漲跌..

重點在價格..

不要整天哪邊好哪邊的房價就要噴到一坪100萬美金.

哪邊差哪邊的房價就要跌到一坪10塊辛巴威幣.

更不是好地方就會漲,差的地方就會跌..

這些都是一廂情願的幻想.

實際市場根本就不是這樣子.

你不想住,你工作不再那邊,你有錢瞧不起那些爛地方..

那是你家的事情.

不要把整個台灣所有人都當你自己好嗎?

市場永遠都是對的.

所以要投資,你一定緊盯市場.

然後漲就是漲...這個地方漲了,跟你預測不一樣.

那100%就是你的錯...都是你的錯,不要找理由,不要找藉口.

你就是錯!!!!

市場永遠是對的...漲就是漲...他漲了你就是錯...董媽..

你不認錯...那你只會繼續把自己的鈔票放在錯誤的地方.

因此..

你可以討論這個地方潛力在哪裡.

例如我個人認為橋頭新市政"現在"並沒有達到18以上的價值.
(例如整個市區如果全面漲10%,那這個數字就要上修到20左右)

因為18的話我可以買到例如左營海軍官校那區,或是榮總附近.

除非橋頭科學園區工廠開始營運,那時候再另外來看到時候的價值應該在多少.

但是我只是不認同橋頭新市政在"現在"站穩18...
(因此我不認同鼎宇的20w/p...如果有人要買我都會建議不要.)

如果橋頭新市證你現在給我推一個13w/p的建案...

那我就會說"買就對了,這個案子穩賺"

阿因為18是頂,但是13就是被低估...被低估當然可以買買了會賺錢啊.
(對喔,我只新建案,不是指中古屋)

so...那橋頭新市政這個地方到底我認為他好不好??

恩...我不是跟你說18超過不合理,14以下都有利潤.

所以15~17這個區間....就是以目前高雄市場行情反應他好不好的價格水位阿.

因此他有多好他有多不好,15~17就是我對他的評價...!!

因此討論一個地方好或是不好,應該是定位她一個價格水平.

而不是好就無限上綱無限保值無限增值.

差就是無限爛買了必套一定跌.

然後千萬不要很愚蠢的.

對著一個價格一直再往上拉的地方.

說他買了一定套,他一定跌.

阿靠杯他在大漲你跟我說他一定跌??

阿他就起跳價太低..所有缺點在價格上"已反映".

因此他必須漲...你跟我講他跌的理由是甚麼?

啥??交通不好?已反映,啥??機能不好?已反映,啥??空氣髒沒工作機會人口外移.

靠杯都已反映了....你在講廢話嗎?

要是他都沒這些缺點...那他價格當然是兩倍以上阿,還用你說..

但問題就是他缺點已反映價格被低估....那他當然必定漲.

阿這樣...你還硬要說他跌??

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這要看你跟哪時候比. 淡海從一開始1x/p狂衝到2xw/p.甚至踩到25. 之後衝過頭下修. 現在又努力要往25擠. 因此如果是跟一開始比,那其實漲幅有點超級誇張. 不過這也跟政府和建商以及投資客一起狂炒有關. 也因此,淡海有比較明顯的下修... 梧棲下修幾乎看不到. 因為市長換人..XD..外加炒作溫和非常多. 當然反過來看. 以一開始起跳價相比. 淡海漲幅遠遠海放台中海線... 淡海的炒作是近幾年重劃區最屌的地方之一. 價格噴的一堆人跌破眼鏡.

花蓮當年一度重點區域的價格超越高雄的老市中心..XD 靠的是陸客的觀光. 當然反過來,陸客消退對花蓮房價上漲產生壓制. 而現在觀光崩潰更是讓花蓮不動產進入低迷. 而甚麼時候在起來? 一樣看觀光就好. 觀光回溫,他價格就起來了. 因此花蓮自住最近一定是好買點...並且你可以爽爽的漫漫挑房子. 但是投資的話不會這時候進場...除非你是大資金要布局土地之類的.

這就是對合理價的定位在哪裡. 例如你認為是14... 可是如果他漲過14...並且沒有下修. 那就是你估算太低. 你可以忽略了它的一些淺在價值,或是對他的缺點過度放大解讀. 一般來講外圍要惡性炒作,類似產生淡海那種現象的比率比較低. 惡性炒作比較容易在市中心蛋黃區出現. 外圍的炒作大多比較溫和.. 漲很兇很多時候是基期低,而不是炒作兇. 因為外圍土地多,建商雜,外加小建商很多. 因此很容易進入建商削價競爭狀況. 不像市中心蛋黃區土地超級貴,所以建商比較容易串連起來聯合拱價格. 因此外圍大多數時候,只要他價格漲超過你預期價格. 那就是你估算錯誤...

那是包租公的定位. 但是你要知道. 市場不是只有包租公... 並且包租公通常不是炒作價格的主力投資客族群.

新竹版上不是討論很多很多..XD 竹北和新竹比較重要的區塊. 現在都是資金行情再推升它們的價格. 這個價格爬到哪是看這波資金行情到哪. 或是政府的干涉程度有多少. (目前局面應該是看政府干涉程度....決定爬到多少) 資金行情很瘋狂... 如果沒有阻擋,他會直接爬到超越基本面甚至到一個嚇死人的價格. 例如給你房價從30萬爬到100萬....出租投報率低於1%..然後你都呆掉這是甚麼世界. (中國很多都市的房價就是這樣漲過頭的) 直到資金行情消退,才產生不動產泡沫的問題. 也因此政府一定會踩剎車.. 而政府踩剎車,那就是看政府想要房價到哪裡....他有很大的影響能力. 因此最近重點都是關心政府政策.... 在政府沒有推新政策前,價格都還會繼續往上爬.. 只是第三間限制貸款確實會影響漲價速度....漲價速度減慢是必然現象.

苗栗我沒有去看過也沒有朋友在那邊買過. 判斷不准...XD

湖口楊梅也是... 判斷不准.

如果他之後其他建商繼續2x 2x的推案. 就是我該修正我對他的評估. 做投資永遠都要隨時修正自己的評估. 錢才是最實在的. 面子和自尊心是甚麼屁... 有錢拿去酒店撒,你要多少自尊心都滿滿送給你...