Re: [心得] 台灣房價不可能崩盤

老話那句.

基本面不破,你整個"大盤"就不會崩.

租金比持有成本+利息還高,你是要崩個擔擔麵..XD

你會因為政府要抽你二代健保,所以你就不賺錢不工作跑去當乞丐嗎..XD

在可以"套利"的前提下,不存在任何泡沫崩盤的可能性..

借錢買房子收租可以賺錢還跟你崩盤..XD

一點金融投資概念都沒有..

不過這邊講一下回檔.

通常回檔都容易發生在精華區.

無論是2016的七期,新彎區,還是當年大安區公寓,信義計畫區大樓..

這幾年都有很多回檔的現象.

當然噴很大的重劃區也會產生...

這邊來解釋一下回檔的原因和狀況.

回檔很簡單,漲太多,然後籌碼凌亂..所以有人很早買又在尾盤時獲利了結把價格賣下來.

也就是,他漲了60%,有人賺了至少50%,然後他最後確定整個盤不漲了拿出來賣.

然後他懶得耐心等+50%買的買家出現,在+40%的買家出現時,他就獲利了結.

而如果只有一兩個這種買家,那行情要"確定回檔"並沒那麼容易.

因為其他賣家會"我家不一樣"死守價格..所以幾個破壞價格的成交效應很弱.

也因此在比較成熟的區域,老市區,甚至外圍之類的,都不容易回檔.

但是如果這種賺錢的賣家人數比較多+有神經緊張的菜鳥投資客.

那會因為市場上不斷有破壞行情的物件被丟出來賣.甚至還沒交易掉而掛了幾間在上面.

這樣就很容易產生確定性價格回檔.

所以回檔要素要同時滿足兩點.

1.噴超大.並且噴超快.

2.籌碼凌亂.

對喔補一下,噴大之外還要噴很快..

因為如果他是穩定上升,這樣會因為時間拉長而前面凌亂的籌碼也被穩定下來.

而這邊解釋一下籌碼凌亂的問題.

甚麼買家屬於不穩定籌碼.??

中短期投資者...

自住/長期/包租公..是穩定性籌碼.

所以一個區塊,中短期投資客比率過高,籌碼就會凌亂.

解釋現象我以前文章拿諾貝爾,正勤解釋過...

但是如果今天漲幅很少,或是是新一輪的進場者...

那沒關係,因為這還沒滿足"噴超大"的前提.

典型就像大寮輔英科大,之前帥過頭在高雄有進場一波.

但因為漲幅並沒有很大,所以你在那邊看不到回檔,反而這一年因為利多炒作而大噴.

而相對於正勤,400漲550..所以他在那邊整理了一段時間,現在噴到650又開始整理.
(不過550~650的交易量並不大,所以籌碼凌亂現象沒之前那次嚴重,整理時間不用太久)

諾貝爾,一坪8~9噴到11~12整理到今天...XD
(這邊就是中短期投資客超級多,所以才要整理那麼久)

但是這些都不是真正回檔.

真正回檔的是...摩天高雄,13噴到26跌回18..法國愛樂/恆上海悅,17噴到30跌回22~24

而摩天高雄,法國愛樂等...各方面條件當然都屌打正勤諾貝爾.

因此他熱炒的時候很誇張的噴到天上去.

然後再回檔一大波.

當然如果你在起漲點附近買的,還是都有賺

但如果你在後期追的,你就會吃回檔.

上面,是用賣方角度解釋回檔.

為啥有人會便宜賣,破壞行情賣.

另外再從另外一個買家角度解釋一下回檔現象

而買家角度解釋其實更簡單.

阿你摩天高雄條件再好,買家不認為你條件比31期好.

阿你摩天高雄噴到26,我31期平均價也才20...你憑甚麼??

同樣道理,你法國愛樂,恆上海悅噴到30,我31期才20,你憑甚麼??

所以穩定性買家就會去買31期而不是買摩天高雄和法國愛樂.

因此我當時買入16w/p的陽光情人,後來買入18w/p(這是買便宜撿到寶)的太普.

我是在新彎區蛋黃中的蛋黃物件在回檔的時候買入太普的..XD

結果...你蛋黃中的蛋黃在回檔,我買你附近條件也不錯的物件,我還可以繼續漲我的..XD

阿就因為...

我漲的比較少+我籌碼比你安定.

更重要的是...因為相對價格差太多不合理!!!!

所以你因為我的價格比你低很多而回檔,我因為你的價格比我高很多而被你拉抬..

你的燃燒照亮了我的鈔票!!!!

當然啦,對投資客來講,回檔會產生沒錯.

但不會因此而不去追逐以後會回檔的物件或是區域.

因為你自己看...

他回檔是因為漲太多漲太快,所以才回檔.

而這個漲太多漲太快,可是非常非常可口的.

另外,只要你是買在起漲點附近,無論你有沒有吃到回檔,你的利潤都非常非常的爽!!!

更不用說,如果你有辦法抓在回檔之前出脫,那還可以多凹一筆漲過頭的利潤.

所以現在資金行情,我為啥到現在都還建議可以卡入精華蛋黃區.

一方面是因為2016產生的回檔到今天已經五年了.
(但其實應該只算到2020年初,所以是四年)

對蛋黃區精華區而言,這是很長期的盤整時間..畢竟這些精華區的範圍不大.

另一方面因為資金行情追逐最強,所以會再度產生蛋黃區熱炒現象.

而且我們在2020年已經看到蛋黃區很囂張的瘋狂大漲.

所以這是起漲點附近....

現在切入蛋黃區,就是要賺他之後大炒一波起來的效應.

當然如果政府強力干涉讓大吵衰弱..

那也還好...因為他還是會漲,只是沒有2010~2014那麼爽的暴衝.

並且因為政府干涉的話,會變成漲不多或市漲很慢,所以不回檔...
(同時失去了漲太多以及漲太快的特性)

但要是政府只是演演戲做做樣子,干涉度很低...

那你就再度看到1000萬長到1800萬,可能會回檔到1600萬.

你慢一點進場買在1200萬,回檔也沒跑全吃到,但你後面還是可以盤整停在1600萬.

而其他地方,在你回檔到1600萬的時候.

同樣一千萬的物件,可能才剛爬到1200萬...(目標可能也在1500萬左右)
(因為蛋黃區炒作的漲幅會很快..其他地方甚至二線區都來不及補漲.)

你到時候1600萬獲利了結,再跑去二線三線買1200萬,在賺一筆到1500萬.

你就吃到兩輪....

如果你一開始就跑去二線三線買1000萬..

這樣你就只能賺1000漲到1500萬這一段...

你要知道買兩輪+開槓桿...利潤跟你只做一輪的差有多大.

這就是你要不要做專業性投資,還是只是無腦買了等漲的差異.

至於如果很厲害,1000萬買了立刻漲,漲到1800萬剛好賣在最高點.

再跑去旁邊才漲到1100萬的地方買,然後出脫在1500萬.

恩....不動產也許可以逼近這個現象,畢竟不動產反應遲鈍...

不過你還是要多拜土地公...因為價格掌握很簡單,但是買賣還是需要時間..

出高價的買家哪時候出現要緣分.

so...這不是技術問題...而是運氣問題了...XD

這就是不動產跟其他投資產品的不同...

不動產是同時具有"必須性物品"和"金融產品"的特性的雙棲生物.

因此在操作的時候,你要注意他現在是哪一種屬性在主導變因.

so....在今年我應該還是會建議各位有機會買入蛋黃區就買入蛋黃區.

你要知道,資金行情下,是無法預測高點的.

誇張一點講就是,如果政府不干涉,那七期,新彎區等.

直接飆上台北一般地區例如中山區松山區的價格...

也就是1x年電梯大樓大概一坪8x~100.

你也不要太意外.
(沒甚麼不可能,當年大安區也是4xw/p漲起來到120w/p的,那你3x漲到8x有很奇怪嗎)

就像股票,誰知道可以萬六...

你無法預設高點...你只能從市場狀況去判斷他有沒有要消停的跡象.

記得,炒作價格這件事情,不是穩定籌碼,也就是不是自住戶,包租公,長期置產主導...

所以千萬不要用穩定籌碼的態度看精華區炒作.

精華區炒作的概念是奢侈品,而非必需品.
(奢侈品,一顆5克拉粉紅色彩鑽多少錢?一顆3公斤乾淨羊脂白新疆和田籽料原石要多少錢?你無法用任何"實用性"角度去評估奢侈品....)

但是當然政府是會干涉,所以也要密切觀察政府干涉的狀況和市場反應的狀況.

不過當然反過來講,炒作到那麼高,之後回檔應該也會滿可觀的.

所以噴那麼多就要注意哪時候要跑.免得利潤被咬回去一些..會奇摩子不爽.

至於為啥自住戶也會建議買入呢.

阿很簡單,今天的價格都是你今天以後回頭看的歷史低點..

你這輩子基本上沒機會看到蛋黃區破今天價格的機會.

就算你今天看到的是15年的三房平車要900萬.

但是等30年後,也就是這棟房子變成45年屋...

他的價格都是遠遠遠高於900萬...XD

就算他精華區轉移,就算他整個環境都衰退...他45年屋的時候,價格還是遠遠超過900萬.

so..你這輩子不可能再看到這間房子低於900萬...

除非他這兩年出租有人在裡面自殺或是殺人,然後他變凶宅吃凶宅的30%折損.

那在這種情況下,蛋黃區畢竟是最好的區域最好的學區政府最大小眼的地方.

你自住現在不切入...那你以後要切入你要支付的代價太龐大了.

而你先買其他地方.

因為你自住,所以實際上你其他地方的增值以巨觀來講你換屋也沒比較賺.

甚至你要吃到換屋的損耗.

所以會比你直接現在覽趴壓著買蛋黃區在未來的損失還要大.

不過自住當然要優先考量剛性需求拉.

也就是坪數房間數...

不要為了買蛋黃區,硬是明明需要室內22坪的3房買成室內12坪的兩房.

這就本末倒置.

最後,哪時候不應該買蛋黃區呢?

如果你是比較菜鳥的投資客,你就看今年蛋黃區漲幅有多少.

如果今年再噴一個20%.

那明年你可能就要考慮買其他地方.

連續噴兩年20%,會產生很明顯地和其他地方的價差拉很開.

這種情況,安全牌打法自然就是開始去追捕漲...

畢竟你對市場的敏銳度不足,你無法精細的判斷...所以安全盤就是轉頭去追捕漲.

但是如果今年噴在10%內,明年就是優先觀察政府態度..看政府還有沒有要出招之類的.

如果政府都還在搔癢...那明年還可以再切入蛋黃區...

畢竟這一波資金行情太囂張...這個不是搔搔癢可以擋的起來的事件.

至於如果今年都不漲了....

那...其實其他地方也都不會怎麼漲...XD

所以你買其他地方也沒比較好...

資金行情蛋黃區領漲,蛋黃區都不漲...那其他地方也沒補漲可以補....

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沒人想跟你講話,你不要一值臉貼我屁股..很噁心.

71期主要是貿易用地. 不過鐵路局那一塊日勝生得標,他要蓋10棟樓...9棟住宅一棟商場. 所以不存在其他建案可以買. 至於日勝生的住宅有沒有投資效應. 要看他要賣多少錢才知道. 沒有價格無法判斷.... 投資永遠永遠都是先看價格... 沒有價格,建商地點利多,全都不重要... 價格不對你沒有任何一種東西可以讓他有投資價值.

補漲跟資金行情炒作都分不清楚的工人..XD 算了你愛怎樣打隨便你. 反正...當你笑話的人越來越多而已..

適用... 現在只有台南不適用. 因為台南漲的地方很分散,造成沒有明顯精華區. 不像其他幾都都有特別的精華區... 台南在這個方面市場跟其他人不一樣.

台北的市場要問台北投資客. 因為投資你要顧慮到交易成本和時間投報率. 精算要台北投資客比較清楚. 畢竟台北市場跟其他幾都又不一樣. 所以是否精華區是最好的投資標的,那個要另外判斷.

市府到現在都沒規劃出來. 先看規劃..

中都也不算噴,他就直接開美術館打九折價.. 所以他也沒啥好回檔的...XD 興富發在中都第一案的定錨價取的很巧妙...

炒作中後期是抓最後一隻老鼠. 但是炒作前期,基本上閉著眼睛買都是賺,無論哪時候賣都是賺. 所以要分清楚切入時機點和切入價格. 你很抵制炒作,因此你明知這邊會炒作不進場,那你會少賺很多. 但是你太菜鳥亂追高,追到末期吃回檔,那就人家數鈔票你洗地板.

中都目前就跟美術館... 美術館怎樣跑,他就跟... 因此他非獨立性的區域. 就不需要單獨討論他...

收租有一個奧義是. 如果你是炒作區 那你可以在炒作到最高價的時候去跟銀行辦轉增貸,或是做理財型房貸. 這時候銀行對你的房子估價會最高. 之後回檔..他也不會要求你追加擔保. 因此你在那時候可以套出最多資金槓桿效應.

樓上那個各位版友不用回她..XD 冷處理就好.

河堤就是二線等級,你看一線飆多少,目前市場是跟上8.5~9折. 但是是一線飆上去後又回檔的價格,那個才是穩定盤. 例如一線很誇張,1000飆到2000但是他後面慢慢花三年回檔到1700. 你要用1700的85~9折去算 並且是目前的市場. 也就是說如果哪天高雄跟台北有類似區域價差放大的現象. (也就是買家對不同區域的學區或是環境有更強烈的要求以及貧富差距更大) 那時候要另外估算.

你要知道,學區會落後10~15年. 例如文化中心已經被農16和美術館超越好多年了. 但五福國中到2020年才差點被七賢幹掉. 理由很簡單. 你要"房價超越後"的家庭的小孩,才比較優質. 但是這些人的小孩如果剛出生或還沒出生. 那他要考高中要15年後. 所以學區會是落後指標. 這就是自住悲慘的地方. 你要的最好最完美,通常對投資而言都是落後環境.

你是誰m我幹嘛跟你交代..XD 另外是我愛瞎掰. 還是你..比較科科.. 在本版這麼久你還沒答案..XD 那你也真是後知後覺. 你當本版的鄉民都是笨蛋?? 阿你最聰明?? 當然啦你可以試看看. 那我也不會跟你交代,反正你先準備去跟檢察官法院見. 中華民國是一個講法律的地方. 你去慢慢跟法官解釋,你為啥人家告知你違法,你還依然故我?? 你以為你在第三世界國家??....拜託你在台灣....告訴你違法你還硬撞進來. 8+9和黑道都沒這麼笨..

阿就. 有人大腦空空沒東西說. 就只好講一些五四三的..XD 習慣就好. 這種人社會一大堆. 然後就...科科~~~~ 有能力的人忙著進化自己到市場撈錢. 阿就有一票人把時間拿來打嘴砲,攻擊別人以免讓自己發現自己太卑微..XD

這就看資金態度.

這就是投資大忌諱..XD 對於次等資訊過度解讀...XD 這樣解讀你就無法理解為啥鄉下現在新透天都要一千萬. 而..反正犯投資大忌的是你....反正不是我的錢,你開心就好..XD

宜蘭同時有,台北人的後花園和觀光效應. 目前觀光效應掛掉不看. 那就是台北人的後花園. 而台北人的後花園一般詬病點在於"塞車".. 假日尤其連續假日都塞的很嚴重. 所以高鐵通宜蘭會對宜蘭有很大的利多優勢 台北人是真的有人會在宜蘭買房子度假,然後都搭高鐵過去的. 但這現象在其他縣市的效能差很多....台北周遭限定.

這次打房有點針對他. 不過發哥的特色就是很會轉彎. 因此要看它之後要怎樣變招. 之前我買大悅的時候是他推10%交屋還要早一兩個建案. 剛好沒跟到他的10%交屋方案. 因此其實後來回頭看,如果跟到有10%交屋方案,會是更好的投資選擇. 因此你先等發哥出招..再進場... 不要錯過了...

這就是尷尬的地方... 同樣情況在很多重劃區都一樣. 無論甚麼北屯還是橋頭新市政還是哪邊. 因此投資很多時候跟自住衝突. 好投資的地方不一定好住. 等到他好住的時候又不好投資. 因此為啥自住這時候切入蛋黃區是非常好的機會. 你要知道,要不是因為有十大惡人之首張盛和. 否則今天你看到幾都的蛋黃區價差,早就跟其他地方價差拉到大非常多的地步. 這是政治上外力干涉讓蛋黃區提早進入整理. 但是整理了這幾年,又開始噴... 那這次不上車,下次很多人就一輩子失去上車的機會... 當然對投資而言,只要你有辦法賺到更多錢,自然你不用煩惱這種問題..

桃園市中心的精華區就藝文特區阿. 青埔是另外一個市場,青埔要問青埔的投資客細節比較清楚.

逢甲算水楠周邊,吃的到水楠的外溢效應. 但是不具有水楠如果以後當奢侈品炒的奢侈品炒作效應.

8~10年...一直到30 40 50 60年.. 長期投資以...增貸轉貸為主. 物件買了沒特殊原因不賣.

這講到爛了. 行情就是三個星期內租掉的金額. 你租不掉就是你租金太高,高於行情.

你應該沒在不同縣市做過投資..XD

你也是沒在其他縣市做過投資.. 你過度把小落差解讀成天大落差..XD

蛋黃區最簡單. 你直接看建地,哪邊最貴. 土地最貴必然就是蛋黃區..這沒啥好爭議的. 目前台南如果沒搞錯,還是安平五期最貴.. 只是建商都還沒大量推案炒作,因為他們也知道目前沒這個能量去炒作安平五期. 台南其他區域的話題太強勢. 你無法在安平五期產生焦點.

你們有興趣多去幾個縣市投資比較好. 不然你會陷入很嚴重的投資大忌諱思維區中..XD 建議你至少北中南都要有個房子. 再去對比市場和一些狀況. 不要窩在電腦前面亂想. 不過如果你也沒要投資不動產. 單純就是在自己喜歡的縣市買個房子自己住. 那...當我沒說..XD 不過這樣,那怎樣投資也跟你們無關就是了.

行情就是你脫手的解答..XD 行情1000代表你大約可以在半年內用1000萬賣掉. 行情500代表你只能大約半年內用500賣掉. 所以脫手困不困難...沒人再這樣講,沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格. 所以直接看行情多少就好... 行情漲你也可以當作你脫手變容易看待. 12期貼著水楠,也是吃水南外溢效果. 所謂外溢效果就是. 七期被炒上一瓶35的話,那跟七期差500公尺外的房子,怎樣也會跟到28.. 但是七期有可能給你炒上50又跌回38. 但你...只會跟到30...七期炒上50在回檔回38中間的變化跟你無關... 因此,通常投資會優先追蛋黃區,而不是外溢區. 因為我可以撈看看炒作上去那一些撈不撈的到. 等到蛋黃區出脫後才回頭看外溢區目前價格跟到多少. 再決定要不要切入外溢區吃補漲. 但是你自住,又不會有價格被炒到最高的當下跑去做轉增貸. 那你買外溢區沒差...之後漲幅不會輸給蛋黃區太多. (我是指漲幅非價格..價格會有明顯落差)

外圍通常是一個壓一個. 也就是,非重劃區範圍,目前情況要期待它超越小港是不實際的. 除非政府瘋狂的在大寮那邊做開發. 並且不是只有產業,要全面性開發. 否則目前小港在各方面條件還是比大寮好. 所以大寮怎樣漲都還是會被小港壓製. 目前那邊主要就是產業園區+一個重劃區. 重劃區因為整體新環境,所以純重劃區價格會比小港一般同屋齡的貴是有機會的. 不過其他重劃區外的中古屋,基本上就是因為這兩個因素,可以快速拉到靠近小港的價格. 因此中古屋的話,你看他衝一波到小港的價個左右就可以跑了.

你已10年來看,兩者差異小到你可以忽略...XD 其實還可以加上巨蛋. 三種不同型態的區塊. 至於細節差異. "可建築住宅"空地多的優先..記得

蛋黃區從來都不看薪水...XD 任何縣市都有一拖拉庫身價破十億的人. 薪水這種東西一直都不是奢侈品的注重項目. 奢侈品只看資金態度...

外圍的投報率超好. 就是因為懶所以不去賺..XD 外圍尤其在擴張的工業區附近. 通常會有很明顯的缺房子現象. 這在市區是無法想像的狀況.