Re: [閒聊] 在驗屋公司驗200間房子心得分享

同樣 本篇文章依舊為個人觀點 不代表其他驗屋公司之立場
這次想分享的點有兩個，也是對於新成屋的部分
1. 該如何與建商溝通缺失改善的部分
2 .該請驗屋公司驗屋嗎?

與建商溝通的部分 基本上圍繞著兩個想法
1. 相對嚴重的以及影響範圍大的是必要修繕的部分，相較輕微影響甚小的尊重建商的判斷 基於此原則 我會跟屋主溝通後主動與建商提出那些比較輕微可以不用處理 至於我們所列的缺失都是相對嚴重請建商這邊處理 像地磚這種很有爭議的修繕 實際我們也是這麼做 一些較輕微的我們不會去標示 去造成雙方困擾 那標示的部分就請建商修繕 別再說甚麼5點3那一套
2. 提到其他建商都會修 實際上這樣的建商也有 比較少 像是昭陽 合康
都不錯，那過程是我會先問建商那邊會怎麼處理，如果聽不到想要聽到的
就提這一點以及第一點 基本上都能溝通的

那我建議除非真的很懂或是真的沒招了 不然不要去提法規這一塊 沒好處的
原因是法規變化的速度太快 前兩年可以用現在不能用但建照是兩年前取得
現在去爭取似乎會沒交集 且 驗屋是針對外觀及功能做檢測 外觀這一塊不太屬於法規的範疇

要不要請驗屋公司的部分 我個人是覺得如果願意花點時間 如果按照我前幾篇的步驟或是網路資源驗屋及做報告 8小時內應該是可以自行完成不用請驗屋公司
我這邊也提供另一個觀點 將準屋主會遇到的重點缺失以及出現的比例列於下方 看是不是你們在乎的 來去回答這個問題 有些人是不在乎的 像豪宅坪價百萬左右以上我所遇到的都不是很care 也很合理 這些房子基本上不存在這些缺失 比較有印象的是潤泰敦峰 全落地窗 根本不會有窗框滲水的問題 因為沒有窗框 而且落地窗的底部在室內地板之下 很細膩

滲水
窗框滲水 10% (同建案有滲水該建案窗框滲水比率自然比10%高)
面盆 洗手台 10-15%
通風管道 汙水管 < 5%
濕區門扇底部 對應室內牆 < 5%

地排
異物(泥沙泥塊工程殘渣)待清潔 90%

地磚積水(洩水波不足) 10-15%

冷氣排水
堵塞 1%

磚 (地壁磚、二丁掛)空鼓
少於5片 10%
多於5片 80%

迎風牆及梁柱
空鼓20%

電
相位異常 10%
配電箱內缺單線圖 端子絕緣套未上 50%

室內水平
高低差顯著 1%

外觀
太多項目 不細列 刮傷污漬填縫變形破損高低差不平整大小縫 100 %

※ 引述《sp004305 (yo)》之銘言：
: 延續上篇文章，想多分享一些驗屋細節提供給想自行驗屋或是只能自行驗屋的準屋主(少: 部分建商不讓驗屋公司代驗)，同樣是個人觀點，不代表其他驗屋公司立場
: 除了上篇文章的驗屋內容，這次想要聊聊驗屋前屋主需要確認的幾件事
: 1 購買之建案是否能實施窗台灑水？
: 這件事不一定，但超過八成遇到的建商都是能接受這項測試，而有些建商會在合約提出限: 制窗台灑水這件事，或是在驗出缺失後不讓做這項測試，遇到類似的問題我覺得最好的解: 決方式是訴諸住戶群組，讓該社區之住戶重視這件事，群體要求建商接受這項測試，因為: 碰到很多案子在抵達案場時才知道窗台不能灑水，屋主跟建商起爭執，這點能先行確認會: 最好，有些屋主可能覺得找驗屋公司就一定能做，其實這件事跟驗屋公司無關，建商接受: 的話屋主自行測也可以，端看建商對這項測試的態度，我會覺得驗屋公司的檢測都是十分: 基本的檢測，並無刁難的意圖，若是建商提到防水保固，可以問問看建商在日後發現滲水: 情形是否有相關附則提示多久會修繕完成？
: 在管委會成立後試水的部分會很麻煩，在修繕及測試的難度都會提高，還是在初期就做這: 項測試對消費者最好
: 2.前後陽台是否有施作防水？
: 這件事也不一定，但應該每個人都覺得有，現在衛浴都有，但前後陽台其實
: 不一定，要先跟建商確認
: 法規並無規定這一塊，那其實老房子大部分都沒有做防水，在無防水或簡易防水(滾邊，: 僅在四周使用防水材料滾一圈)的情況下，排水孔要保持格外通暢，像是就不建議種植物: 或擺盆栽在排水孔周圍或放在排水孔上，或是更換好一點附過濾異物功能的排水孔蓋
: 回到檢測上面，我們會因有無防水施作調整檢驗方式，在聊檢測方式區別之前，必須先講: 到溼區(衛浴、前後陽台)積水這件事，溼區積水檢測是將排水孔封死，積水至半個指節的: 高度，主要是觀察排水是否順暢，以及在洩水後是否會因為洩水坡度不足造成地面積水，: 還有很重要也常會忽略的一點，就是在積水的同時也可以觀察是否會造成室內的滲水，像: 是主衛連接臥室的那道牆，這道牆也需要灑水來觀察是否有滲水情形
: 那積水24~48小時這個，是對防水進行檢測，在樓上及業主所在樓層進行積水24~48小時，: 這點在實務上比較困難是因為樓上樓下產權確實還未過戶，以及在戶數多的情形下，要每: 一戶做這件事會很困難，我只遇過兩個建案願意配合做這件事，那屋主能要求做到這件事: 當然是最好，若無法的話，做到上段提及的積水測試應該是足夠的
: 回到前後陽台有無施作防水檢測的差別就會是，在無防水的情形下，不會進行長時間的積: 水，積水是用來觀察排水流暢度及洩水坡度是否有作用
: ※ 引述《sp004305 (yo)》之銘言：
: : 不專業驗屋文
: : 以下是在驗屋公司待了一年，驗了大約200間房屋的經驗分享
: : 都是我個人的觀點，不代表任何驗屋公司觀點
: : 驗屋公司所驗的大部分是新成屋，本篇也以新成屋為主
: : 會特別說明是因為新成屋相對單純，其實屋主是可以自行驗屋做到
: : 驗屋公司的9成左右，剩下1成還是有儀器的差異
: : 那會這麼說很重要一點是因為現在建商超過一半(我是想說8成，但保守一點說一半): : ，都是很願意配合修繕的，那我覺得這點跟有沒有請驗屋公司並沒有差別，只要
: : 屋主本身知道要做的檢驗項目即可
: : 接下來對比較大的項目說明
: : 1.滲漏水檢測：最主要的是窗台滲漏水，那驗屋公司會拿熱顯儀來做
: : 這東西5~50萬不等，差別在解析度，但熱顯儀的缺點是不能透視，拿張紙
: : 隔著就知道了，因此有些隔著磁磚的就...
: : 但為什麼還是說屋主沒有熱顯可以自己做呢？
: : 幫要驗屋的準屋主問個問題，滲漏水是肉眼先看到還是熱顯儀照到的呢？
: : 答案是9成以上是肉眼先看到(請帶手電筒)，最後再用熱顯儀補上照片
: : 我只有遇過一間是用熱顯先看到，那因為真的不明顯要看得很仔細才看的到
: : 2.空鼓：驗屋公司針對這點做檢測是很正確的，有些人可能不懂這樣敲打要幹嘛
: : 空鼓包含磁磚以及梁柱牆壁，有這樣的情況容易產生裂紋、破損，潮濕一點就會發霉: : ，最糟的情況就是滲水了 那曾經在台北驗過一間近億的豪宅，整間只有一處窗框附近: : 有空鼓的情形，很難得，但很剛好那邊就是有輕微滲水的情形，舉這個例子是想說明敲打
: : 的重要性
: : 有些驗屋公司只敲地磚，不敲牆壁的其實不太好，在選擇驗屋公司時要問一下這個細節: : 3.電：其實剛進入這行業很擔心這個，電我都不懂，但到現在會發現
: : 最沒有問題的就是電，只要台電220V有接近這間房子，剩下的問題都是很小的問題
: : 像是配電箱沒有中隔板、單線圖、清潔，稍微嚴重一點插座相位異常，相位異常的情形: : 斷電是無法作用的，那檢查斷電的位置都在有水的地方，廚房前後陽台衛浴，用儀器驗: : 會最好，約3-4000，簡易的就按一下配電箱黃色按鈕再複歸即可
: : 4.地排：新成屋滿多都會有缺失在這，有泥沙泥塊，用管道內視鏡，自行驗屋的話這可能
: : 要買
: : 約2000左右，其實新的大樓的排水管都做得很好，很好的意思是說維修方便，堵塞的情況
: : 下去樓下
: : 將管帽打開維修，很方便的
: : 5.報告：有些建商現在甚至會在您驗屋當下拍照，趕著修繕，
: : 驗屋單是一定有的，那可以在驗屋單寫下以屋主提供之報告為主
: : 將拍的相片做整理說明，位置很重要 ，遠拍近拍都要，並說明缺失
: : 會想分享這些的原因是自己也開了一間驗屋公司，希望客人是在懂的情況下去選擇驗屋公
: : 司，
: : 因為很多是因為不懂想請專業的來驗，那這工作主要是需要時間及細心，那有問題可以再
: : 詢問我
: : 謝謝!

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