Re: [問卦] 你家都更 一坪換不到一坪 你真的OK嗎
(非常粗略算一下，注意公設其實不算容積)
住三老公寓建蔽率60%
我假設地基1000坪好了，五層樓容積大概是
1000*60%*95%=570*5F(假設老公寓公設只有5%)=2850坪
現在要改建
我們用最優惠的原容積1.3倍去算
2850*1.3=3705
2850/3705=77%
也就是說建商要還原住戶77%的容積才能達到要求
當然土地夠貴能夠用那23%去cover成本利潤沒問題
問題是你土地沒那價值是要建商賠錢做嗎?
五樓公寓要一坪換室內一坪目前看來除了超級精華區以外真的很難
真的下去談過就知道人不能太貪心
至於很多人說室內變小生活品質變糟
只能說一堆人老公寓空間利用之爛，也只是堆雜物而已
老人光是爬樓梯生活品質就夠糟了啦，家裡一堆用不到的雜物生活品質會好哪裡?
※ 引述《xvited945 ()》之銘言：
: 比起建材
: 台北的土地才是價值所在好嗎
: 只要容積率獎勵夠漂亮
: 建商怎麼可能虧
: 5樓老公寓才幾戶？
: 你20幾樓電梯社區大樓可以幾戶？
: 建商分給參與都更民眾的戶數就是土地取得成本啊
: 蓋好以後還可以多賣停車位、公設
: 根本爽賺好嗎
: 不然以後都更的所有成本報價還有計算公式都公開透明提出來給大家檢視
: 如果沒有任何人能夠反駁建商會虧的說法
: 那就按照建商的規則走
: 不要你什麼都不提供
: 又一直說自己會虧
: 資訊不透明還真的你說的算？
--
一堆釘子戶背後都有綠的在指使的
gogobar正常發揮
當初一坪換一坪就說太滿了 導致現
在沒有拿到相同條件的 都以為建商
在坑人
1000坪 XDDDD你是要蓋啥東西
1000坪可能是一整排五樓公寓的地基阿
算那麼多…動動腦好嗎 算算1/1.3是多少
會動腦就不會問這問題了啦
※ 編輯: zzahoward (136.226.240.81 臺灣), 06/16/2023 11:57:55還好吧, 土地那麼貴吔
所以就別都更了
那就繼續爛吧
(土地面積*容積率*獎勵容積)+容積移轉
算一算就知道了，你太簡化了
何況還有免計容積這一塊
容積移轉通常都是開發商拿來的吧
一坪換一坪，但是土地持有比變小了
免計容積? 公設本來就不算容積阿
所以要算一算才知道，建商不可能不賺
歐歐歐看懂了
問題是出在五樓公寓容積本來就爆了
但是公設有算錢給你買
四樓以下還有機會 因為台北地價夠力
要看使用分區才能確定
大概65/35分建商會有賺啦 75/25誰賺?
建商會來整合都更前一定都算過了
你公設可以賣 但住戶比例過高也賣不掉
看看都更成功的案例就知道了
對阿 一般最好就是65/35 五樓公寓就不
可能室內一坪換一坪阿
空間大擺雜物我樂意啊，給你一坪換0.7坪
我雜物擺哪裡？
真的沒去談過的 都是用想像在討論
現在連6/4分都很難了 還室內1換1哩
用1.3去算 根本像是自建啊 多的23趴就
像原本5樓單戶樓變成6樓單戶樓啊
那樣量體夠大容積率有這麼低嗎？
土地
覺得爛就反對都更案阿
政府不能再多給容積獎勵去硬加到一坪換一坪
所以建商乾脆少做都更啊
爆
首Po剛剛有位阿北開示說 關於都更齁 台北人一坪換一坪的觀念要改 下面一堆鄉民認同 讓我大吃一驚 會不會其實是因為別人家的房子所以覺得沒關係 這樣好了 如果你家都更 一坪換不到一坪![[問卦] 你家都更 一坪換不到一坪 你真的OK嗎](https://image.cache.storm.mg/styles/smg-800x533-fp/s3/media/image/2022/10/04/20221004-031537_U4040_M798240_541d.jpg?itok=hYURl3Vl "[問卦] 你家都更 一坪換不到一坪 你真的OK嗎")
10
很正常啊 建商又不是做功德的 如果他評估一坪換一坪沒賺頭 幹嘛幫你都更… 他去弄塊重劃區的地2X
這什麼廢話 你一台車開40年 整天排放廢氣 還可能會因為爆衝爆炸傷害其他用路人 現在車商說 你這台車要淘汰 要換新車了 你問他: 我可以一台換一台嗎? 你現在是這個意思??????X
你有把完整的影片看完？ 還是看新聞標題發文 還是急著想發文帶不一樣的方向？ 我是不知道你心態啦 阿北明明是說：「我覺得我們台北市民有一個觀念要改掉，都更不能想說一坪換一坪，然後不用出錢、還附贈車位，興建的三年期間還幫你付房租，哪有那麼好的事？」10
其實這個牽涉到很多問題 最重要的就是容積率 一坪換一坪不是不可能，但五層樓舊公寓一坪換一坪室內坪數不可能 偏偏五層樓公寓就是台北市最多的建物，所以這個觀念是要改沒錯 而且老公寓容積率放到當代的法律一定都是容積爆炸5
最主要是房子都更雖然變新了 然後公寓變大樓的話等於送你電梯 一換一的話如果是從實坪(以前公寓趨近0公設)換權狀坪 等於縮水1/3(以公設比33%來估) 30坪公寓還好住人 主建18+陽台2就不好說了![Re: [問卦] 你家都更 一坪換不到一坪 你真的OK嗎](https://img.youtube.com/vi/P1IIZ4A2dqE/mqdefault.jpg "Re: [問卦] 你家都更 一坪換不到一坪 你真的OK嗎")
3
一換一從來就是價值上的 當初徵收你值2000w的房地 重劃重建後發值2000w的部分回來給你 誰跟你面積上一換一 徵收，重劃，公共設施改善3
問題是舊公寓都更後的新大樓建商根本不好賣 住舊公寓的人八成是是又老又窮的 本來就住不起大樓的年輕人都更後還是買不起 反之本來就住的起大樓的年輕人 哪會想會跟又老又窮的人當鄰居？17
老屋屋況差但擁有店面、土地所有權更有價值好嗎 拉皮、裝潢很便宜 要不要而已 說別人窮人等地震倒了怎樣的 他的土地值錢的嚇死人 況且住的好好的 移到新大樓又要多繳管理費 台北市土地價值隨便都一坪百萬30
其實我比較好奇的是說，一換一為什麼會那麼難？ 台北市都是舊公寓，我們也沒奢望要停車格什麼的， 就原地重建公寓或華廈就好，跟以前一樣不需要 多餘公設，這樣的想法在台北人當中算是多數， 為什麼會那麼廠商或政府會那麼難做到呢
32
[請益] 都更合建一坪換一坪？都更地點在大安區捷運附近的住三老公寓 查周遭實價登錄及建商品牌 都更後應該130～140萬一坪沒問題 但建商初步分配給地主65％ 走都更條款，容積公設比1.55，獎勵1.517
[心得] 台北老公寓物件挑選 - 認識改建價值(以下皆以台北市的計算來說明) 我一直以來在報給仲介收物件的條件其實很簡單，最好是商二商三 4F 以下公寓， 仲介只要幫我篩選這種基礎條件，剩下的改建價值換算或是收租投報我自己會算， 但過去到現在有蠻多仲介報物件給我的時候，都說是商用土地很有改建價值，但事 實看來根本是仲介不懂。 (已排除仲介想框我，因為那些仲介都知道我懂這些)14
Re: [請益] 200%容積率的民生社區還有救嗎?有無辦法都更不是單看容積率 雖然容積率高機率也高 其實要分辨你會不會都更 尤其是一坪換一坪 (主建物-2坪)/土地持分＊10010
Re: [閒聊] 老屋現在是不是要回投資主流了除了5樓以上公寓不要，樓層數越少的公寓越好，持有30年以上老屋 若能順利進行危老改建...獲利驚人... 舉例北市最一般的住3容積225%，4樓公寓的4樓30坪，土地大約30/0.7/4=10.7坪 若能整合到基地200坪以上進行危老改建(可符合營造經濟規模,與可設計坡平車位) 目標一坪換一坪的成本，用單戶概算X
Re: [問卦] 你家都更 一坪換不到一坪 你真的OK嗎直接上實例啦 我家這邊就是目前正在整合中的 雖然大部分的住戶都同意 但就是有幾個老雞掰卡在那啦 他們所謂的一坪換一坪5
Re: [問卦] 為什麼會有住戶不支持都更數學問題還是要回到數字來看 一個危老都更案先假設都更前的樓地板面積1000坪 蓋新房一定把公設蓋好蓋滿 大約會變成1500坪 (公設比33%) 危老條例最多再給40%獎勵 就變成2100坪 原住戶不貪心 只要求室內一坪換一坪 那原住戶要拿走1500坪 建商只剩600坪4
Re: [問卦] 雙北5樓老公寓 都更一坪換一坪又不用出錢用數學算看看有沒有利益 先假設前提是一個舊市區的公寓 大約兩棟雙併公寓的大小 公寓原本一棟五層樓共十戶 兩棟共20戶 室內總面積500坪 如果政府願意推動危老改建或都更 室內一坪換一坪 剩餘獎勵容積歸政府 原住戶土地持份都不改變 獎勵容積的部分當成地上權來看1
Re: [閒聊] 為何建商比較不願意收老公寓都更這邊一開始設定就有問題了 200坪的基地 5樓公寓一般不會只蓋10戶 所以說你設定的 每戶房屋權狀30坪 土地權狀持份20坪 兩者比例是 1.5 : 1 這本身就有問題![Re: [閒聊] 為何建商比較不願意收老公寓都更](https://i.imgur.com/GSnmNhNb.jpg "Re: [閒聊] 為何建商比較不願意收老公寓都更")
![[請益] 都更合建一坪換一坪？](https://lh4.googleusercontent.com/wjc23GFImerWW8AT0Oi4NAA5W8jcJVD5oSROz5p7GP7Eq4ckG9JkZRdYe2Mv4kS_fJ276Ce3aymMuCHe1efEosE9yBwmBsx48fIljknJv7_gd00Tmdqt84DqKA=w16383 "[請益] 都更合建一坪換一坪？")
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[問卦] 40%滿意度會動搖嗎？爆
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50
[問卦] 烏克蘭打了兩年的戰爭獲得了什麼58
[問卦] 找一部把眼睛挖出來給瞎子又挖掉的戲44
Re: [新聞] 勞動部霸凌案 死者母淚崩「我可憐的28
[問卦] 清大要併中華大學？？？![[問卦] 清大要併中華大學？？？](https://i.imgur.com/sgZbFVyb.jpg "[問卦] 清大要併中華大學？？？")
爆
[問卦] 青鳥：禍不及家人28
[問卦] 如果謝宜容堅持足不出戶呢？28
[問卦] 周杰倫如果沒被吳宗憲挖掘，還能大紅嗎?![[問卦] 周杰倫如果沒被吳宗憲挖掘，還能大紅嗎?](https://imgpoi.com/i/XERH8E.jpg "[問卦] 周杰倫如果沒被吳宗憲挖掘，還能大紅嗎?")
20
Re: [新聞] 勞動部霸凌案 死者母淚崩「我可憐的孩子27
[問卦] 找一部踩到地雷，屁股飛到樹上疼的電影26
[問卦] 怎麼發生職場霸凌的案件都是女生佔多數呀![[問卦] 怎麼發生職場霸凌的案件都是女生佔多數呀](https://i.imgur.com/2lUckaZb.jpeg "[問卦] 怎麼發生職場霸凌的案件都是女生佔多數呀")
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[問卦] 因應「霸凌零容忍」創新部的話,要叫啥部?71
[問卦] 佐憲弄死人萬人上街，為何分署長就沒有？![[問卦] 佐憲弄死人萬人上街，為何分署長就沒有？](https://i.imgur.com/0fuV6dpb.jpeg "[問卦] 佐憲弄死人萬人上街，為何分署長就沒有？")
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[問卦] 謝宜容明天記者會要做甚麼大家才要原諒她![[問卦] 謝宜容明天記者會要做甚麼大家才要原諒她](https://i.imgur.com/nSU9R21b.jpeg "[問卦] 謝宜容明天記者會要做甚麼大家才要原諒她")
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[問卦] 外送平台合併真的會漲價嗎？6
[問卦] 所以現在是要把謝遺容逼死就對了![[問卦] 所以現在是要把謝遺容逼死就對了](https://i.imgur.com/tatAm3Db.jpeg "[問卦] 所以現在是要把謝遺容逼死就對了")
40
Re: [問卦] 勞改部死者母親採訪影片出來了19
[問卦] 勞動部是在忙什麼?![[問卦] 勞動部是在忙什麼?](https://i.imgur.com/FTSyFY5b.jpg "[問卦] 勞動部是在忙什麼?")
20
[問卦] 周華健最紅的歌是花心?20
Re: [新聞] 通知參加考績會「不讀不回」 謝宜容已與18
[問卦] 現在社會以暴制暴才是王道吧![[問卦] 現在社會以暴制暴才是王道吧](https://i.imgur.com/EteiU4xb.jpeg "[問卦] 現在社會以暴制暴才是王道吧")
14
[問卦] 富堅又在畫打牌了 掛???????????????????![[問卦] 富堅又在畫打牌了 掛???????????????????](https://i.imgur.com/22p5lODb.jpg "[問卦] 富堅又在畫打牌了 掛???????????????????")
16
Re: [新聞] 「通靈確認死者安詳」是家屬轉知 謝宜![Re: [新聞] 「通靈確認死者安詳」是家屬轉知 謝宜](https://i.imgur.com/K13UsVlb.jpeg "Re: [新聞] 「通靈確認死者安詳」是家屬轉知 謝宜")
![[問卦] 40%滿意度會動搖嗎？](https://i.imgur.com/8ygDN7Bb.jpeg111.243.142.195 "[問卦] 40%滿意度會動搖嗎？")
![[問卦] 烏克蘭打了兩年的戰爭獲得了什麼](https://i.imgur.com/tNVknJMb.jpg36.229.119.5 "[問卦] 烏克蘭打了兩年的戰爭獲得了什麼")
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![Re: [問卦] 勞改部死者母親採訪影片出來了](https://i.imgur.com/drQ1IrBb.jpeg111.252.114.128 "Re: [問卦] 勞改部死者母親採訪影片出來了")