Re: [新聞] 批都更「一坪換一坪」是魔咒 李四川:不
※ 引述《wei816 (SW)》之銘言:
: 這位大大說的比較是台北老公寓無法都更主因
: 台北一坪換一坪反而不是太大議題
: 台北很多地方都做的到
: 尤其是捷運附近的,實坪換實坪都可以,搞不好還有車位
: 但是為什麼連這些地方都很難都更?
: 因為違建不拆
: 像是頂樓加蓋,一樓佔據公有地,這些才是主因,才是都更難行的原因
: 不信,找個捷運附近公寓,統一拆除違建,再問要不要都更,你看效果會不會好
: 但李四川為何不敢提?
: 因為是事實,而且公寓屋主很多都認識立委議員什麼的,他提出來會害蔣被罵
: 所以啊,先做都更效益大的,一坪換一坪,帶動都更風氣,永和大陳都更不就是二期帶出來都更風氣,三四五六七才會順利啊
: 所以,老李,不要老看錯問題點,你這樣子會事倍功半啊
: ※ 引述《qw5526259 (B.K)》之銘言:
這兩篇都是搞不清楚狀況
台北難以大規模都更的原因, 就是因為容積不夠
違建的問題有, 但很次要
真正會去說甚麼我違建也要一坪換一坪的人, 有, 但很少
而且真的貪的人, 也不用靠甚麼違建要坪數
直接要求一坪換十坪難道不可以嗎?
大部分人都還是會有合理的期望跟要求
但台北難以大規模都更的原因
是因為台北是從民國72年起分區實施容積管制
實施容積管制之前, 台灣都市地區是採用建蔽管制
這兩者的差異是, 容積管制是直接限制你多少土地就只能蓋多少室內坪數
而建蔽管制是管制允建面積比例跟高度
民國72年以前(依各地實施容積管制時間為準)
一般住宅區的允建建蔽是60%或70%
高度的部分是以6+基地境界線到道路中心線*3, 也就是6+道路寬度一半*3
所以, 以台北市一般有建築線的最窄巷弄6米來講, 允建高度就是6+3*3=15公尺
這個高度, 一般來說就是五層樓, 所以巷弄建築常見就是五樓公寓
而這種在巷弄內的五層公寓建築的容積使用, 大概就是 5*60%=300% or 5*70%=350%
但進入容積時代之後, 這種巷弄內的住宅用地, 大多編為住三, 容積率225%
和原有建築物有75~125%的差距
如果以都更最高獎勵, 原容積120%計算, 300%可以蓋到360%, 350%可以蓋掉420%
要一坪換一坪的話, 建商就必須以360%的建築費攤在建商分到60%房子上
若都更成本30萬(一般大概30-35萬), 那建商就得賣到一坪180萬才能回本
如果只能賣120萬, 那分配比例就得用270% vs 90%分配
如果只能賣100萬, 那分配比例就得用252% vs 108%分配
而且這還都還沒有考慮銷售成本跟利潤, 考慮進去交換比會更低
台北市五層公寓, 沒有得到特案大幅提高都更獎勵的話, 是幾乎不可能做到一坪換一坪
這才是台北市難以都更的關鍵
其次則是一樓店面, 因為建蔽率從60%變成40%, 減少1/3面積, 造成的價值減少問題
這使得大部分都更往往都會卡在一樓店面屋主
至於違建的因素不能說沒有, 但很次要了
--
有道理!
其實就直接說做不到就好了,因為新的
消防法規把公設堆更高
法規要求的公設都會多給不計容積的面積, 跟這個沒關係 像法規要求雙梯, 就會多給5%面積, 但這5%不能用在室內, 只能用在特定項目
最好笑的就是容積率幾百年不提高XD
如果容積率每年都跟著通膨
早就搶著都更了
唉 政府是發展的阻力
加上電梯梯廳通常也會吃掉一部分
電梯梯廳, 面積夠大的建案, 主要都是吃額外給的不計容積的面積 小建案比較有可能吃到容積
建商騙人簽同意書 然後暗槓獎勵容積
所有容積都得寫入計畫書, 送公聽會, 然後都審會審查 要怎麼暗槓你可以教一下嗎?
卡死容積率就是政府的德政QQ
會吃啊,專有部分的會計入總樓地板面
積
梯廳是小公, 怎麼會是專有部分
感謝 這個說明就很有說服力,但不能一
坪換一坪還是滿讓人失望的,該上調容
積率
比照眷村改建政府直接公辦都更發包
最近隔壁幾間透天地主在問我要不要一
專有部分我是指機電設備,打太快沒注
起都
意...抱歉
機電設備是大公, 不是專有面積 機電設備法規一樣有給不計容積面計 和安全梯梯間、緊急升降梯、排煙室、管委會 等共用10(單安全梯) or 15%(雙安全梯)面積
這篇專業!
都審會幾乎都建商養的x?
透天三層,縮店面真的有點影響
專業
其實就跟當初國宅一樣,公辦營建就好,每
個都更都一樣設計、統包採購,不讓商人賺
問題就在資訊不對稱 建商騙東騙西
一個都更案幾百住戶, 自己不懂, 不要覺得全部人都不懂啊
推專業
簡單 找黑衣人擋住路口不給進公聽會
開放蓋更高就好了 政府就是圖利財團
不是高度問題, 是容積問題
請問大大,在捷運附近都沒辦法嗎?像大安
森林公園?等等超精華區預售一坪都快180萬
能賣180萬的地方, 他成本(含建管銷)要多少?
啊,這些不也是無法都更,為什麼呢?誠心
這招興建焚化爐我看過
問
都更估價事務所3家全由建商委託 哈
都更制度放任建商亂搞 沒人信任牠們
幾個地主搞懂協議合建跟權利變換?
好啦好啦, 我知道你不懂
都審會的成員跟建商沒關係嗎?笑死
哈哈 你懂個屁啊
都更問題不只容積率啦
好啦好啦, 一邊說自己不懂, 一邊又能分析都更問題 八卦板就是不缺你這種人
講到容積,牽涉更多了,容積如果全面
提高,讓一整區5樓公寓全面蓋成7樓,居
再說一次, 跟幾樓其實沒有關係, 重點是允建容積 另外, 現代每戶住的人口也跟當年不同了 以前的五樓公寓住一家7口, 現在有多少家庭還有7口人?
住人口會增加多少?公共設施夠不夠?
台北市都市計畫, 是在沒有捷運的時代, 計畫給350萬人居住的 蓋了捷運, 又只有250萬人口, 沒有理由不能增加?
甚至供給太大造成房價崩盤?這不是鍵盤
都更主要是制度設計爛和資訊不對稱
打打就好的,還是說你是指只有少數幾
戶才可以享受容積提供的特權?
哈哈 我沒說我不懂啊 自己在那胡扯
好啦好啦, 大家都看到你的高見了, 感謝你分享
容積率提高還是無法解決資訊不對稱
原本30坪實際使用27坪變20坪還要貼幾
哪像你以為自己很懂? 可憐啊
誰可憐是顯而易見
※ 編輯: IBIZA (111.240.195.108 臺灣), 04/25/2024 01:01:22百萬,那原本房子還能住就住原本就好
大概像這樣
台北是移入比移出多吧 像新竹也是移入
多 學區問題直接爆炸 容積都市計畫真
的不能想拉高就拉高
其實搞一堆專案不如檢討容積率 建蔽時代的巷弄住宅容積換算過來就是300%啊 當年同樣面積住的人口更多、交通更不便利, 卻可以300% 現在單位面積住的人口少了一半、捷運也蓋好了, 卻不能300%?
可憐啊 主要問題就不在容積率
好啦好啦, 大家都看到你的主張了
台塑都更就自建 不讓建奸商賺一手
笑死 你也可以自建啊XD 我家就自建的, 怎麼了嗎
※ 編輯: IBIZA (111.240.195.108 臺灣), 04/25/2024 01:26:21I大有分到墨花香?
推專業,台北容積建蔽土地取得跟建築成
本及地點賣價,才是區域都更主因
推
沒有很次要喔,你一定沒遇過佔有他人
土地舊違章或是佔有他人土地新違章,
我手上就四個案子有^_^
很少,但很少的人就可以拖死都更
原來你自建 難怪不知道頂加仔厲害
8
不討論推文那些天馬行空的想法 本肥朋友之前在南京西路上 有都更已經蓋好新大樓的親戚 注意這是鬧區的大馬路,不是巷子 有的住戶分不到一戶,拿錢去其他地方買房6
就直接用市價換算不就好了 幹嘛要用幾坪換幾坪 假設你的老房子一坪是40萬 房屋權狀30坪 目前預算市值是1200萬 那你蓋好市值變80萬 你就1200萬去抵啊3
奇怪為什麼大陸就可以,而且他們的拆遷戶幾乎都變超有錢人。 大陸拆遷不但給補償,有的甚至一套房還能換到兩套三套房,何止一坪換一坪,根本換兩 三坪。所以很多人一夕暴富 他們效率之高,很大的原因就是錢給的又大方又爽快,為什麼台灣不行? -----5
來幫豬位大概解釋一下都更怎麼算的 下面都用室內面積 (括號內是含公設) 假設有一塊面積要都更 土地1000坪容積率300% 原住戶剛好100戶 每戶室內30坪 建商算完這塊地假設可以拿40%容積獎勵 那總共可以蓋4200(6300)坪的面積 原住戶如果分回原本的3000(4500)坪 那建商會只剩下1200(1800)坪4
都更最大的問題是 百分之百同意 不是那個一坪換一坪 那個一樓的說 我有免費的停車為什麼要都更1
其實我對於一直存在一個疑惑 更新這件事又不是只有權利變換這個選項 為什麼不能選擇協議合建? 老舊公寓大概都4層樓 協議合建成16樓 可能只要6億 假設住戶有100戶每個人掏600萬可以1戶換4戶3
最主要是房子都更雖然變新了 然後公寓變大樓的話等於送你電梯 一換一的話如果是從實坪(以前公寓趨近0公設)換權狀坪 等於縮水1/3(以公設比33%來估) 30坪公寓還好住人 主建18+陽台2就不好說了3
我嫩嫩地問一個, 都更後的資產價值不是幾乎 都會提升嗎? 如果這麼在乎居住坪數, 為什麼不會想都更後賣掉1
一個政策要能推行,就是要大家都爽,改革才能進行 都更就是要大家爽,其實可拿房地產相關的稅收進行補貼 像是房地合一稅每年幾百億在收,每個都更案補貼個20億,這樣精衛填海每年總可以 都更個幾十件,慢慢累積也很可觀了 不然我們民眾繳那麼多稅是要幹嘛用的?就是要用在這個刀口上阿。4
這位大大說的比較是台北老公寓無法都更主因 台北一坪換一坪反而不是太大議題 台北很多地方都做的到 尤其是捷運附近的,實坪換實坪都可以,搞不好還有車位 但是為什麼連這些地方都很難都更?
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[閒聊] 怎看都更機會大小基本上都更要素 1.地主貪心程度 2.容積有無用完,超過多少 3.地段 4.店面 一樓 頂加25
[閒聊] 台北市容積竟然比新北還少 難怪不都更台北市的住三佔全市住宅區九成吧,容積率只有225%, 反觀板橋新莊三重中永和都給到300%, 至少有機會讓住戶一坪換一坪。 而台北市的225%卡死一堆老公寓, 完全分不回本來的面積,住戶一聽房子變小直接打槍都更,14
Re: [請益] 200%容積率的民生社區還有救嗎?有無辦法都更不是單看容積率 雖然容積率高機率也高 其實要分辨你會不會都更 尤其是一坪換一坪 (主建物-2坪)/土地持分*10010
Re: [問卦] 你家都更 一坪換不到一坪 你真的OK嗎其實這個牽涉到很多問題 最重要的就是容積率 一坪換一坪不是不可能,但五層樓舊公寓一坪換一坪室內坪數不可能 偏偏五層樓公寓就是台北市最多的建物,所以這個觀念是要改沒錯 而且老公寓容積率放到當代的法律一定都是容積爆炸6
[請益] 都更"原容積"判定問題最近碰到很奇葩的事情,難怪台灣都更這麼難搞 都市更新建築容積獎勵辦法3-2 原建築容積:指都市更新事業計畫範圍內實施容積管制前已興建完成之合法建築物, 申請建築時主管機關核准之建築總樓地板面積,扣除建築技術規則建築設計施工編第一百 六十一條第二項規定不計入樓地板面積部分後之樓地板面積。5
Re: [問卦] 都更為啥會推不動啊首先天底下不會有好心人 會沒有任何好處下就無條件幫你老房子拆掉重建蓋棟一棟新房子給你的 如果看過都市更新條例的立法目的 開宗明義會寫 "為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境與景觀,2
Re: [問卦] 台灣建商是不是很可憐???我大概推算一下,有錯請指正 以雙拼公寓基地80坪,5層樓高建築來計算 假設該地目是住四,容積400% 再加上危老獎勵容積1.3倍 換算總樓地板面積可達416坪
爆
[問卦] 有沒有人知道為什麼現在政府都不認錯?爆
[問卦] 財政部抽獎分A、B池是不是業界首創爆
[問卦] 川普說上帝只創造兩種性別,你認同嗎?爆
[問卦] ESG 是不是就是個騙局爆
[爆卦] 請小心新莊區大觀街固X機車行爆
[問卦] 照這邏輯 該羈押財政部相關負責人了吧爆
Re: [爆卦] 請小心新莊區大觀街固X機車行爆
Re: [新聞] 雲端發票4人重複中獎原因曝光 你捐3張、爆
[爆卦] 幾內亞高官跟多位官員人妻在辦公室性愛95
[問卦] 馬斯克:台灣是中國的一部分 統一100%81
[問卦] 提到"很想當總統"大家第一個想到誰?86
[問卦] 賀錦麗少的一千五百萬票跑去哪?72
[問卦] 川普算是為MJ麥可傑克森報仇了吧?69
[問卦] 女孩153 158 164哪個身高吸引人?爆
[問卦] 民視口中的惡法官怎麼突然就不惡了?55
Re: [新聞] 雲端發票4人重複中獎原因曝光 你捐3張、59
[問卦] 腦中幻想跟實際去幹未成年 哪個嚴重?57
[問卦] 馬斯克跟川普全家合影43
[問卦] 為何馬斯克那麼偉大的人 跑去挺川普?50
[問卦] 有人早餐能吃滷肉飯 炒麵嗎?44
[問卦] GPT:四人各500張抽獎,重複中獎率極低38
[問卦] 月薪至少至少至少要有4萬吧?68
Re: [新聞] 財劃法「3分珍」出委員會 吳崢轟藍白架25
[問卦] 這個妹子俯臥撐是不是很標準38
Re: [問卦] 再半小時要通知我 抽中YOASOBI欸?!36
Re: [新聞] 雲端發票4人重複中獎原因曝光 你捐3張、35
[問卦]川普當美國總統打壓中國 中國人卻力挺?34
Re: [新聞] 電扶梯「兩側都可站」北捷加強宣導推翻舊30
[問卦] YOASOBI演唱會484強多了34
[問卦] 現在nba是怎麼了??