Re: [新聞] 雙北僅約2成危老建案一戶一車位
※ 引述《QmaxQ (米漿混豆漿)》之銘言：
: 我是不懂建築法規啦
: 但做到新的建案車位住戶1:1真的很難嗎?
: 否則台北的違規停車只會越來越多...
本來就很難啊
住三建蔽率45% 基準容積225%
新建築就是只能蓋45%，你地基小，要足夠的車位數就是要挖夠深
往下挖的成本遠比往上蓋貴
但沒住人就沒辦法賣錢
台灣多數都更都是合建案，也就是說原住戶最多就是貼一點錢
其實法條就放在那邊，整天在那邊一坪換室內一坪，除非超級高價地段才有機會
否則換權狀一坪就不錯了
至於停車位喔，你往下挖到B4成本誰要出，小地基B4只能停十台車成本根本回不來
台北的話你可以看看士科一些破千坪地基的案子
往下挖到B4的案子都可以配到一戶一個
其實都更很簡單
你地價越高，條件就越好，因為建築成本+利潤可以用更少的銷售比例去cover
一堆在那邊哇哇叫條件差的
大概就是你位置差，不然就是沒做功課被牽著鼻子走
連基本的容積率和獎勵容積都不了解
至於台北為什麼會搞到一堆小案子，就是因為之前危老這個垃圾政策
拉高獎勵，但要100%同意，還有一堆奇怪的限制
造就了一堆小地基的案子，亂七八糟蓋一通
至於嘴公設比，可以多去了解建築法規消防通道和排煙設備的限制
兩支逃生梯就多少了
然後公設也不占容積，意思是那些公設其實並不是吃掉你的居住空間
那些公設就是建築法規消防安全下的產物之一
容積率*獎勵就是固定在那邊了，沒有建商會故意把公設蓋比較大容積不用完的
其實一切只要開放容積就解決了
建商可以蓋的容積高、就自然能往下挖，也能給原住戶更好的offer
那你說政府怎麼不做?
我想大家都知道.....吧?
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偽老都更是騙選票的短視政策。都市只會更難解決各種居住
問題
都更其實蠻合理的 但獎勵容積應該要放更大 不然你那堆住三五層樓一定卡死 危老獎勵才是最智障的，拉高獎勵但限時，結果就是一堆小地基開工卡死旁邊老公寓 可憐哪
我是不贊成放容積的。打個比喻：你家車老了換車為何要公共
財買單？
那你就不懂了，其實現在住三五樓老公寓的容積率隨便都破300% 容積管制以後建蔽率只有45%，一些大樓多數只用40%，剩下都是開放空間 公共財? 你喜歡你家旁邊一堆五樓老公寓占用人行道還是大樓開放行人空間?
別鬧了..你怎麼知道開放容積後，建商就不會亂七八糟蓋
一通？
什麼叫做亂七八糟亂蓋? 容積不用完故意蓋一堆公設嗎?
亂扯，都市規劃不是只有送容積一種工具
你要老公寓都更你不送容積，你要送錢嗎? 我就問你啦，你覺得五層樓建蔽率60%然後都用防火巷既成道路替代掉比較好 還是現代低建蔽率開放空間建築比較好? 還公共財哩
說到底一堆老房當初就是沒規畫這些，什麼容積率、建遮率
消防法規、耐震等，有幾個案子無法兼顧也是可想而知
其實是危老獎勵時程，可能整合兩三棟地基兩三百坪就硬上了，要拚最大化獎勵容積 反而失去了大面積整合的機會，短期內用危老重建過的案子也不可能再整合一次 然後整片地就破破碎碎的未來更難都更了
※ 編輯: zzahoward (136.226.240.114 臺灣), 05/23/2024 14:38:48車道寬度是固定的 地基越小 能蓋的車位越少
大面積整合也要都更戶願意
在「建築技術規則」中明定的免計入容積項目主要包括陽
台、梯間、機電設備、逃生設施、法定停車空間等
So? 你說亂七八糟蓋怎麼蓋法阿? 我就舉例了阿，大地基的台北建案就是停車位數>戶數 為什麼，因為地價高售價高能cover挖到B4甚至更深的成本阿
那為什麼建商還是不往下挖，而是往上蓋？
因為賣房更好賺啊，挖車位幹嘛呢
不然你要開一間佛心建商小地基也挖到B5B6讓人人有車位停嗎? 往上蓋的容積也是固定的，往下挖也是有法定停車位的下限 你地基太小，車道寬度有規定，能停的車位太少，往下挖就是不划算
往下挖一層成本至少是往上蓋的3倍
開放容積，憑什麼要建商往下挖？
因為建商坪銷比不變下可以賣的坪數更多，你自然就可以規定法定停車位下限往上拉
憑什麼要送容積啊？這根本問題你回答不了亂扯一些別的
請問你不送容積你要怎麼說服大家都更? 整理市容、空出行人空間、減少過窄巷弄?
只要政府規定一戶至少配一車位就沒問題啦
什麼開放容積 笑死
那你乾脆叫政府一人配一間高級公寓含停車位好了 不就更簡單?
※ 編輯: zzahoward (136.226.240.114 臺灣), 05/23/2024 14:55:54法定車位下限再怎麼拉，都不可能靠開放容積來一戶一車
空出平面空間那個叫建蔽率 OK
在那邊亂講什麼
你是對的
事實就是停車空間是免計入容積
你就算開放再多容積，都跟停車位沒有關係
坪銷比不變情況下，可賣坪數高，挖停車場成本自然就可以負擔 同時提高容積獎勵，可以吸引更多老舊公寓加入都更，停車位自然就可以蓋更多
自己的房產幾十年來不認真維護，老了要政府給容積改建，這
不是搶劫是什麼？改建自己出錢啦
你知道五層樓老公寓容積率比法定容積高很多嗎
我買透天政府怎不來幫我危老獎勵改建
公寓自己買的 自己出錢修好嗎
原來是透天仔，希望你沒占用騎樓
一樓做 公共空間 機械車位 呢? 好像有些是這樣子
那是新加坡式建築，可是台灣市場不喜歡 地價低的地方可以這樣搞，問題是地價低的台灣人就隨便停了XD
建築物依都市計畫法令或本編第五十九條規定設置之停車
笑死 你法規都拉出來了 樓地板面積便多停車位不就變多了?
空間、獎勵增設停車空間及未設置獎勵增設停車空間之自
行增設停車空間，得不計入容積總樓地板面積。
事實就是停車空間是免計入容積
容積拉高=>樓地板面積更多=>小地基法定停車位數量就要更多 你鬼打牆結束了沒?
1F做機械是能賣多少，當然是做美美的公設大廳才賣高價
還在扯開放容積 笑死
停車位要挖 現在就能挖了，免計入容積 懂？
你政府可以用既有的規定阿然後下修每100m2樓地板一個車位 然後就是都更成本暴漲因為往下挖成本太高然後卡死
原來是從業者啊。看來你法規每天在鑽研喔。不用講那麼多
啦，這裡是車版。來點跟車有關的，自己的老車壞了自己要
花錢修或換。為何私有房產不用？
我才不是從業者，業餘在跟建商談都更而已，大概比各位不太做功課的好一些 都更本來就是住戶付出相對應土地面積持有去換新房子 建商賺到土地持分賣其他客戶cover營建成本 地方政府得到更高的稅率、退縮行人空間、市容以及建物本身的消防和安規 原來你不知道原本的老公寓退縮都是拿來用消防通道和既成道路去換的 然後也不知道老公寓容積率其實是比基準容積高
放寬什麼容積？要蓋到新莊歐洲村那種水泥方格才住的爽是
不是
建商跟你Cover個鬼啦，通通消費者買單啦
首先你要知道，法規並不是一開始就長這樣
民國88年才開始全台實施容積率管制
你在那邊臭老公寓超過容積率也是很有趣的一件事
我沒臭老公寓，是上面有人說都更是用公共財在圖利個人或建商 事實上根本沒使用到公共財，因為容積率管制下老公寓容積率是遠比新大樓還高的 若是加上危建，基本上都是爆表，不用談什麼都市計畫了 一堆老公寓蓋到人行道只能用綠色人行道，為什麼會有人覺得老公寓對都市計畫好?
早期是建蔽率時代，基地面前道路決定建築物高度
因此基地面前道路愈寬或臨接永久性空地，依法規所換算
的容積愈大
更別說以前根本沒在管違建，全部蓋好蓋滿
這些違建除非影響公共安全，不然也都列管不拆
你用明朝的劍來斬清朝的官？
分明是反清復明！
假如要共產主義早就全部推平拆光光做都市規劃了 問題是台灣是民主國家，你要都更就要有誘因阿 老公寓建蔽率高容積率高沒停車位，本來就一定要給獎勵才能增加誘因去都更
有人說老公寓對都市計畫好？誰？
你在車板認真就輸了 這邊一堆沒常識的
危老就政府給財團開的後門阿 根本才不管你這些老公寓
以前老公寓建蔽率高，是因為連馬路都算進去
這就當時法規問題
我能理解你說的誘因，但只有紅蘿蔔卻沒鞭子
建商只會有自己一套玩法，不要肖想建商會良心發現
老公寓為什麼都更不了？
說真的，都更數字計算沒那麼複雜的，容積/獎勵屋主和建商分多少都蠻透明的
還不就是屋主認為自己4~50年的的房子有3~4000萬價值
跟停車位也沒啥關係
你今天改建，他不只房子沒違建變小 還要多付管理費
多數都更啦，因為本篇主題是雙北 以台北和新北精華區來說，建商和地主大概都能分到3565上下 重點是，地價要夠貴才有都更的誘因，不然建商連甩都不想甩 但今天容積率放寬以後，都更的地價門檻就下降了，也就能帶動更多地主願意都更 而且有更多機會整合大面積，大面積意味著更高效的空間運用和停車空間
還賣不了4000萬，這才是主因
你可能你不是台北人，台北老公寓基本上都更後都是1.5倍價 多的是老人誘因不夠驅使他們去做生活上的改變
台灣有房地產的人都不願意賠本阿
哪間公寓都更變大樓後，能賣4000萬x1.5倍價呢？
說出來聞香一下
你果然不是台北人....能賣4000的公寓不多啦，然後能賣4000的老公寓都更沒6000萬?
確實很多屋主自認自家行情很好，愛跟建商討價還價，
導致那100%難以取得共識，但現在建造成本變高，要吸
引建商都更，要嘛就是你老屋地基夠大、不然就地段要
好，讓他蓋好能賺錢，不然怎麼可能佛系幫你重新蓋房
子，又不是吃飽太閒
跟都更沒關係啦 就不直接規定法定停車位至少要等於戶數
成本阿大哥 小地基你要他挖到B6沒人會做的
※ 編輯: zzahoward (136.226.240.114 臺灣), 05/23/2024 16:37:39挖機械升降的停車應該有機會吧....
胡說八道！建商不要想賺超額利潤！
推動居民自組更新會的都更案才是王道！
我前面就說了，是屋主自認能賣3~4000萬的..不是市價
基地小的真的沒救,車道就這麼大,車少還是一樣大
![Re: [新聞] 雙北僅約2成危老建案一戶一車位](https://i.imgur.com/83Rn6Yab.jpg "Re: [新聞] 雙北僅約2成危老建案一戶一車位")
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Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由公設幾乎都是免計容積 公設幾乎都是免計容積 公設幾乎都是免計容積 所以本身基地的法定容積跟容積獎勵值 跟公設比，一點關係都沒有![Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由](https://images.chinatimes.com/newsphoto/2019-03-18/900/20190318001562.jpg "Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由")
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Re: [閒聊] 實坪制之後 每棟社區蓋得像華廈可以接受?我好像發現他們盲點所在了 就是以為公設少蓋，室內坪會變大 或者公設少蓋，總價會依比例下降 兩者都不會發生 最在意的是室內坪也就是主建物25
Re: [閒聊] 大直受災戶是不是不可能一坪換一坪了?不知道在胡說八道甚麼, 為什麼停車位跟公設要算在容積獎勵裡面？ 不做居室或商業使用的地下室是不計容積的 大部分公設也都不計容積 甚至被視為室內的陽台, 也大多不計容積 大直案, 以及大多數住三五層樓公寓, 之所以需要容獎才能蓋回室內一坪換一坪22
Re: [新聞] 大直受災戶自救會三訴求曝光 要求自依照台北市政府的方案 A區單獨開發走危老, 獎勵最高就是 法定容積*1.72=387% 這個數字很接近 原容(60%*5)*1.3=390% 原容積+50%這個數字依目前法規, 危老是做不到的![Re: [新聞] 大直受災戶自救會三訴求曝光 要求自](https://i.ibb.co/5TjV24S/Screenshot-2023-10-14-09-27-26-051-com-android-chrome.jpg "Re: [新聞] 大直受災戶自救會三訴求曝光 要求自")
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Re: [請益] 台北市都更的難度?要看使用分區，只要沒多餘容積，蓋一定要貼錢 假設容積用超過或=容積 獎勵容積20% 達到室內1坪換1坪 建商蓋12坪要給住戶10坪X
[閒聊] 法定容積率的精神 = 實坪制前陣子板上很多人在嘲笑實坪制 說用手算一算就知道換算實坪多少錢了 其實不是這樣搞的 這要先來講為何要有“法定容積率” 政府為了控制都市人口的均衡性6
[閒聊] 解決高房價 放寬容積率搭配限制最低坪數?是這樣的 小弟我平常的興趣就是幻想當個行政院長 提出各種公共政策的構想 這幾天靈光乍現 想到房價問題或許可從容積率解決6
Re: [問卦] 大直公辦都更1坪換0.74想要車位 補錢！估計大直受災戶的容積應該是台北市最低的225%. 先說結論, 台北市的容積率早就該檢討了 不過這裡只討論225%容積率, 其他更高的解讀方式不同. 過去十幾年以來, 為了居住安全以及都市計畫, 法規已經修改多次, 1. 法定車位.6
Re: [閒聊] 為啥高雄豪宅公設比只要31%~反觀雙北公設就是差在基地大小而已 你講的概念幾乎是對的，但就差了一點 所謂的比例其實應該是『免計容積』的上限 並不是公設面積就全部相同 而是免計容積的上限比例相同X
Re: [問卦] 花快1000萬買公設是什麼感覺?很多人覺得公設坪數就是法規規定要那麼多，一定要花錢買，也不能免除 但有沒有一種可能，如果改成廣告實坪制，建商就不會花一堆錢蓋一堆沒用的公設 譬如目前建商可能蓋個室內30，然後公設蓋好蓋滿15，賣你4500萬 廣告實坪制之後一樣室內蓋30，但公設就滿足法規蓋個6就好，獲利相同下賣你4000萬 一個公設33%，一個公設20%，建商支出少500萬但是獲利仍維持2000萬![Re: [問卦] 花快1000萬買公設是什麼感覺?](https://img2.591.com.tw/house/2018/08/07/153361157559931308.jpg!338x252.jpg "Re: [問卦] 花快1000萬買公設是什麼感覺?")
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