Re: [心得] 老實說吧 實坪制打到很多人的利益痛點
※ 引述《cwpcwp (cwp)》之銘言：
: 以目前的主流銷售方式，假設有一個建案公設比30%
: 有兩個住戶，A的權狀30坪、B的權狀50坪
: 他們使用的公設權益是一樣的
: 為什麼B買的公設坪數比A多？
: 換個方式來看的話，如果今天這棟大樓戶數100戶
: 公設假設有1000坪好了，是不是一戶佔10坪公設（500萬）
: 剩下的就看各戶買的私人空間坪數*單價再加上500萬
: 這樣對B來說，他買了10坪公設+35坪私有空間
: 對A來說，買了10坪公設+21私有空間
: 感覺對買大坪數的人比較划算…
: 剛睡醒忽然的想法，不知道有沒有哪邊不對？
: 請指教，感恩
找到另一個突破盲腸的點了
目前虛坪制都是用戶去除公設負擔的
假設本建案單價30萬, 總公設為900坪, 總主建坪數1500
兩房: 公設15坪 + 室內15坪 = 30 * 30 900萬, 共30案
三房: 公設15坪 + 室內30坪 = 45 * 30 1350萬, 共20案
四房: 公設15坪 + 室內45坪 = 60 * 30 1800萬, 共10案
要是用實坪制去定價, 總銷售要求不變(7億2000萬), 會變成單價48萬
兩房: 720萬
三房: 1440萬
四房: 2160萬
之前不管你的空間大家overhead都一樣
現在你大坪數住的爽出的代價也就高了
那買鳥籠高公設的實坪制一下來, 要轉手就韭了
所以死的可能是高公設低主建的物件
抑或是會以低主建高公設物件定錨, 讓大主建低公設物件噴更兇
我認為是後者啦XD
當然新成屋就會回到正軌
這樣也可以盡量讓建商不要再蓋鳥籠案了
然後鳥籠案便宜一點讓人人有房住, 空空變多多不好嗎?
不過話說回來
我之前買的中古大樓, 價格比還真的比照主建等比增加, 沒有看到公設虛灌的效應
雖然是20年的大樓啦
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一房一個人的管理費和4房4個人一樣 你願意？我跑去和
你住隔壁好不好
我包裝我這邊坪數比較大人更多
我包準
或是買大坪數來出租
買你隔壁
我嚴重懷疑你是租屋
錯了，想買房者的心理(單價x坪數);做完功課(總價/坪數)
所以比例原則還是齊頭原則才是糾結點,大家理論基礎都不一
真的進入議價買房流程，誰用單價在喊?都是看總價
人會比較會算, 實坪制的影響在定價和評比心理會有差距 我想表達的商品定價和產品定位上很常用
樣,然後大家看起來都有道理,這就是政治哲學基礎
就說啦 比例 比較好 因為小坪數 造假成本本來就搞一
些
造價
高一些
高公設低主建其實都會反應在單價上 實際上還是總價
買賣合約根本沒有單價
然後又說小坪數公設占比要高 答案我不就講了
真的有在看單價的 我覺得銀行算有
我個人認為在同一建案中 目前虛坪制小坪數價值被高估, 大坪數價值被低估
※ 編輯: jackyu (61.222.86.26 臺灣), 01/05/2023 11:12:42心理只能影響到沒真正要買房的，進入議價流程誰不會數學?
沒有 特別啦 因為小坪數 多隔間 多浴廁密度
差異多少有
價格高低從來不是來自於心理，而是市場，豪宅單坪才便宜
單位面積內浴廁廚密度啊
你坪數大都是空間阿
你用心理去投射別人的財力，當然整天搞錯邏輯
跟你一樣想法的人再多，也抵不過一個真正掏出錢的
不就是因為大多數人 大坪數買不起嗎 WW
尤其又要挑新的
所以大坪數給有能力的人買啊, 等比例擔公設合理啊 小新房單價低一些, 我們投資客可以多買一點,然後出租金也可以少一點 買家投資客房客三贏耶 至於"只"有能力買小房的人嘛,認清你的PR值,不爽買租不就好了?
※ 編輯: jackyu (61.222.86.26 臺灣), 01/05/2023 11:37:35我住社區大坪數的都覺得的這樣真棒 如果公設費用一樣X
D 可能嗎
其實通常是相對小坪數住的人密度才高
大坪數反而沒有
馬太福音
嫌哪裡人太多就規定只能蓋大坪數就好了
不准蓋小坪數
就沒鳥籠問題了
小坪數通通放在外圍 多好？
合理吧？
公設是依專有面積去拆分，不是你這樣亂分的
你要看設計 同棟每層ABC三戶 兩戶兩房一戶三房, 這種設計蠻多的 除非超大建案分各子區, 連出口車道都獨立才沒得吵
這位元PO鐵定沒看過房子 誰跟你說公設是用戶拆分的? XD
小的不才, 比不上大大 不過一棟自住一棟收租一棟給老婆登記還是有的
※ 編輯: jackyu (61.222.86.26 臺灣), 01/05/2023 13:34:22請先/鍵.或是H.先看看公設相關好嗎
一開始就錯了
公設是按比例，大坪數本來就吃到比較多公設
一個建案（我看過的），算起來比例上都差不多
絕對不會小坪數跟大坪數分到一樣的公設面積
大公應該也是按比例在攤
慘了連公設怎麼攤都沒個標準
政府問題，買個房子弄得這麼複雜，一人一把號，各吹各的調
下扈的你又要阿賴椰釋了嗎
公設分配的標準就是起造人協議，只有一個起造人就是
看起造人想怎麼分就怎沒分，最後市場呈現的就是結果
一開始就錯了...公設vs公設比...你知道是什麽嗎？
你是固定公設..
但是買賣是公設比...不是固定..
自己想想管理費就好...
還是你那棟公寓佛心,大小都繳一樣的管理費..
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首Po老實說吧 實坪制會打到很多人的利益 打到痛點了吧？ 不然月經文為什麼會月經 照道理說，實坪制要改也沒那麼容易 即便是隨便一個房板新人提問![[心得] 老實說吧 實坪制打到很多人的利益痛點](https://i.imgur.com/pAi0Wb4b.jpg "[心得] 老實說吧 實坪制打到很多人的利益痛點")
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其實小弟認為問題的重點應該是在於"單位"的定義不一造成的， 在討論時每個人心中認知的單位不同當然就很難有共識，也就是"坪"究竟代表什麼? 舉例：市場上常看到"斤"，但有些消費者以為是"公斤"，可賣家都預設是"台斤"。 所以實虛"坪"的主要問題也就是定義到底是甚麼? 像小弟我家37坪，僅僅提供這個資訊出來要跟大家討論，![Re: [心得] 老實說吧 實坪制打到很多人的利益痛點](https://i.imgur.com/PZXpUtqb.png "Re: [心得] 老實說吧 實坪制打到很多人的利益痛點")
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你到底在鬼扯甚麼 討論困難的原因其實是一堆像你跟下巴這種狀況外的人, 不知道在胡說八道甚麼 現在房地產交易, 正常來講都會提供 主+陽 / 公設 / 車位 各自坪數 下圖就是最常見的591網站的坪數說明X
遇到這種不來回一下渾身不對勁 政府只要推動 “主建物面積佔建物移轉總面積之比例” “主建物面積佔建物移轉總面積之比例”![Re: [心得] 老實說吧 實坪制打到很多人的利益痛點](https://i.imgur.com/EJ0kUkhb.png "Re: [心得] 老實說吧 實坪制打到很多人的利益痛點")
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如果實坪制要的是實坪計價 其實就改個東西就好 那就是目前的實價登錄系統 現在提供的資料如圖![Re: [心得] 老實說吧 實坪制打到很多人的利益痛點](https://i.imgur.com/5LxDzwxb.jpg "Re: [心得] 老實說吧 實坪制打到很多人的利益痛點")
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實坪制的爭議點現在是聚焦在廣告效應 是否能因為鮮明的單價大反轉下帶起群眾心理, 讓房價能夠得到抑制 並且讓建商在思考開案時, 能減少鳥籠烏這種投資取向的劣質商品 就像菸品的肺癌標示一樣 當然多少成效我存疑14
你幹嘛每次都講一堆不知所云的話，解釋不了以後再中離重開戰場。 我昨天也有問啊，請問什麼叫把能蓋入主建物的盡量蓋入主建物？可以舉例一下嗎。![Re: [心得] 老實說吧 實坪制打到很多人的利益痛點](https://i.imgur.com/VbYvHqnb.png "Re: [心得] 老實說吧 實坪制打到很多人的利益痛點")
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以目前的主流銷售方式，假設有一個建案公設比30% 有兩個住戶，A的權狀30坪、B的權狀50坪 他們使用的公設權益是一樣的 為什麼B買的公設坪數比A多？ 換個方式來看的話，如果今天這棟大樓戶數100戶1
。 : : 所以最需要的就是統一大家討論問題時的基礎要相同，小弟覺得應該討論的方向就是 2? : : A. 統一"坪"的定義 : : 也就是強制"坪"以後就要清楚代表上列1,2,3,4任何一種情況。49
實坪制的真正意義，是指你的建物權狀面積只有主建物，其他車位、公設、附屬建物， 都不列入權狀面積，這樣才是真正的實坪制。 並不是說把各自坪數列出來而已，實坪，這個實的意思，就是屋主擁有真實所有權 的坪數。 如果要推實坪制，就要拿掉公設是持分和共有的概念，什麼車位、公設，![Re: [心得] 老實說吧 實坪制打到很多人的利益痛點](https://i.imgur.com/B5YuC6pb.jpg "Re: [心得] 老實說吧 實坪制打到很多人的利益痛點")
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Re: [新聞] 建物虛坪怎麼減？高嘉瑜對嗆花敬群實坪制為什麼讓套套反對？ 因為會讓房價跌啊！ 說總價不變的人，請用人心常理去推論 例如原本30坪(不含車位)，公設33%的電梯3房 虛坪制，總價1800萬，平均每坪60萬元 (1800 ÷30 = 60)20
[請益] 公設比拉高 建商為什麼會增加獲利?2020年底 新聞上有在討論公設比拉高 無法可管 民眾買到更多的虛坪 看完這則報導後 有一個疑問![[請益] 公設比拉高 建商為什麼會增加獲利?](https://img.youtube.com/vi/8DdMkhJI_Jo/mqdefault.jpg "[請益] 公設比拉高 建商為什麼會增加獲利?")
X
[請益] 公設比有稽核的方法嗎？眾所周知，現在的房子公設比都很高 沒有公設的話，就沒有樓梯、電梯，你就要飛身上樓這個理論我也懂 但我的問題是，公設有稽核機制存在嗎？ 還是建商喊多少就是多少？ 舉個例來說4
Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由先說我同意實坪制讓資訊透明,但對實施實坪制後能降低房價感到很懷疑 不計較大環境漲跌幅的情況下,同一建商,同一塊地分兩期A,B案賣 A案實坪制實施前拿到建照,50坪賣2000萬,公設33%,實坪33.5坪 單價一坪40萬,換算實坪制價格後變一坪近60萬 B案實坪制實施後才拿到建照,建商按照大家期望緊縮公設變20%,實坪一樣33.5坪
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