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Re: [心得] 老實說吧 實坪制打到很多人的利益痛點

看板home-sale標題Re: [心得] 老實說吧 實坪制打到很多人的利益痛點作者
jackyu
(孫權)
時間推噓 7 推:9 噓:2 →:46

※ 引述《cwpcwp (cwp)》之銘言:
: 以目前的主流銷售方式,假設有一個建案公設比30%
: 有兩個住戶,A的權狀30坪、B的權狀50坪
: 他們使用的公設權益是一樣的
: 為什麼B買的公設坪數比A多?
: 換個方式來看的話,如果今天這棟大樓戶數100戶
: 公設假設有1000坪好了,是不是一戶佔10坪公設(500萬)
: 剩下的就看各戶買的私人空間坪數*單價再加上500萬
: 這樣對B來說,他買了10坪公設+35坪私有空間
: 對A來說,買了10坪公設+21私有空間
: 感覺對買大坪數的人比較划算…
: 剛睡醒忽然的想法,不知道有沒有哪邊不對?
: 請指教,感恩

找到另一個突破盲腸的點了
目前虛坪制都是用戶去除公設負擔的
假設本建案單價30萬, 總公設為900坪, 總主建坪數1500
兩房: 公設15坪 + 室內15坪 = 30 * 30 900萬, 共30案
三房: 公設15坪 + 室內30坪 = 45 * 30 1350萬, 共20案
四房: 公設15坪 + 室內45坪 = 60 * 30 1800萬, 共10案

要是用實坪制去定價, 總銷售要求不變(7億2000萬), 會變成單價48萬
兩房: 720萬
三房: 1440萬
四房: 2160萬

之前不管你的空間大家overhead都一樣
現在你大坪數住的爽出的代價也就高了
那買鳥籠高公設的實坪制一下來, 要轉手就韭了
所以死的可能是高公設低主建的物件
抑或是會以低主建高公設物件定錨, 讓大主建低公設物件噴更兇
我認為是後者啦XD
當然新成屋就會回到正軌

這樣也可以盡量讓建商不要再蓋鳥籠案了
然後鳥籠案便宜一點讓人人有房住, 空空變多多不好嗎?

不過話說回來
我之前買的中古大樓, 價格比還真的比照主建等比增加, 沒有看到公設虛灌的效應
雖然是20年的大樓啦


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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.222.86.26 (臺灣)
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※ 編輯: jackyu (61.222.86.26 臺灣), 01/05/2023 11:03:48

kusomanfcu01/05 11:04一房一個人的管理費和4房4個人一樣 你願意?我跑去和

kusomanfcu01/05 11:04你住隔壁好不好

kusomanfcu01/05 11:05我包裝我這邊坪數比較大人更多

kusomanfcu01/05 11:05我包準

kusomanfcu01/05 11:05或是買大坪數來出租

kusomanfcu01/05 11:05買你隔壁

kusomanfcu01/05 11:06我嚴重懷疑你是租屋

yytseng01/05 11:07錯了,想買房者的心理(單價x坪數);做完功課(總價/坪數)

jackyu01/05 11:08所以比例原則還是齊頭原則才是糾結點,大家理論基礎都不一

yytseng01/05 11:08真的進入議價買房流程,誰用單價在喊?都是看總價

人會比較會算, 實坪制的影響在定價和評比心理會有差距 我想表達的商品定價和產品定位上很常用

jackyu01/05 11:08樣,然後大家看起來都有道理,這就是政治哲學基礎

※ 編輯: jackyu (61.222.86.26 臺灣), 01/05/2023 11:11:02

kusomanfcu01/05 11:09就說啦 比例 比較好 因為小坪數 造假成本本來就搞一

kusomanfcu01/05 11:09

kusomanfcu01/05 11:09造價

kusomanfcu01/05 11:09高一些

abyssa101/05 11:09高公設低主建其實都會反應在單價上 實際上還是總價

abyssa101/05 11:09買賣合約根本沒有單價

kusomanfcu01/05 11:09然後又說小坪數公設占比要高 答案我不就講了

abyssa101/05 11:09真的有在看單價的 我覺得銀行算有

我個人認為在同一建案中 目前虛坪制小坪數價值被高估, 大坪數價值被低估

※ 編輯: jackyu (61.222.86.26 臺灣), 01/05/2023 11:12:42

yytseng01/05 11:12心理只能影響到沒真正要買房的,進入議價流程誰不會數學?

kusomanfcu01/05 11:13沒有 特別啦 因為小坪數 多隔間 多浴廁密度

kusomanfcu01/05 11:13差異多少有

yytseng01/05 11:14價格高低從來不是來自於心理,而是市場,豪宅單坪才便宜

kusomanfcu01/05 11:14單位面積內浴廁廚密度啊

kusomanfcu01/05 11:14你坪數大都是空間阿

yytseng01/05 11:14你用心理去投射別人的財力,當然整天搞錯邏輯

yytseng01/05 11:16跟你一樣想法的人再多,也抵不過一個真正掏出錢的

toto12301/05 11:29不就是因為大多數人 大坪數買不起嗎 WW

toto12301/05 11:30尤其又要挑新的

所以大坪數給有能力的人買啊, 等比例擔公設合理啊 小新房單價低一些, 我們投資客可以多買一點,然後出租金也可以少一點 買家投資客房客三贏耶 至於"只"有能力買小房的人嘛,認清你的PR值,不爽買租不就好了?

※ 編輯: jackyu (61.222.86.26 臺灣), 01/05/2023 11:37:35

kusomanfcu01/05 11:44我住社區大坪數的都覺得的這樣真棒 如果公設費用一樣X

kusomanfcu01/05 11:44D 可能嗎

kusomanfcu01/05 11:44其實通常是相對小坪數住的人密度才高

kusomanfcu01/05 11:44大坪數反而沒有

kusomanfcu01/05 11:45馬太福音

kusomanfcu01/05 11:45嫌哪裡人太多就規定只能蓋大坪數就好了

kusomanfcu01/05 11:45不准蓋小坪數

kusomanfcu01/05 11:46就沒鳥籠問題了

kusomanfcu01/05 11:46小坪數通通放在外圍 多好?

kusomanfcu01/05 11:46合理吧?

gerychen01/05 13:14公設是依專有面積去拆分,不是你這樣亂分的

你要看設計 同棟每層ABC三戶 兩戶兩房一戶三房, 這種設計蠻多的 除非超大建案分各子區, 連出口車道都獨立才沒得吵

sdhpipt01/05 13:19這位元PO鐵定沒看過房子 誰跟你說公設是用戶拆分的? XD

小的不才, 比不上大大 不過一棟自住一棟收租一棟給老婆登記還是有的

※ 編輯: jackyu (61.222.86.26 臺灣), 01/05/2023 13:34:22

supa6401/05 14:21請先/鍵.或是H.先看看公設相關好嗎

gn0170552901/05 14:23一開始就錯了

gn0170552901/05 14:24公設是按比例,大坪數本來就吃到比較多公設

gn0170552901/05 14:25一個建案(我看過的),算起來比例上都差不多

gn0170552901/05 14:26絕對不會小坪數跟大坪數分到一樣的公設面積

gn0170552901/05 14:27大公應該也是按比例在攤

tfct01/05 14:28慘了連公設怎麼攤都沒個標準

is112801/05 15:09政府問題,買個房子弄得這麼複雜,一人一把號,各吹各的調

supa6401/05 15:28下扈的你又要阿賴椰釋了嗎

summerair1101/05 16:01公設分配的標準就是起造人協議,只有一個起造人就是

summerair1101/05 16:01看起造人想怎麼分就怎沒分,最後市場呈現的就是結果

jfw61601/05 16:35一開始就錯了...公設vs公設比...你知道是什麽嗎?

jfw61601/05 16:35你是固定公設..

jfw61601/05 16:35但是買賣是公設比...不是固定..

jfw61601/05 16:35自己想想管理費就好...

jfw61601/05 16:35還是你那棟公寓佛心,大小都繳一樣的管理費..