Re: [新聞] 花敬群:停車場、車道擬不計入公設
再補充一下
潤泰新雙子星的使用執照
107使0140
https://i.imgur.com/M51Rsou.png
大概563坪的基地面積,
只蓋了地上15層,地下2層,總共130戶
另一個重點是,因為只有地下2層,
停車位其實不多
https://i.imgur.com/cz3xi8e.png
地下室只有21個平面車位跟28個機械車位
一樓戶外另設5個平面汽車位跟21個機車位
沒有任何室內機車位
我們看一下一樓跟地下室配置
這是一樓
基本是店面,沒有豪華大廳
https://i.imgur.com/AC7H06o.jpg
這是B1,多數空間其實不是一般的公設
也沒有垃圾間
https://i.imgur.com/aObhMlt.jpg
這是B2,比較像是一般地下室了
也只有一個小的資源回收室
https://i.imgur.com/8vu1Lu2.jpg
這個才是低公設比的真諦
然後,可以請教大家,今天一個商業銷售案,
130戶的銷售單位,但是只有49個地下車位,
然後基本沒有機車位配置,
這個產品的銷售能力好不好賣?
※ 引述《kusomanfcu (POE yea開始急速惡化了()》之銘言:
: https://i.imgur.com/BwLLIzM.jpg
: 起手
: 雙子星就實坪行情價偏高
: https://www.leju.com.tw/page_blog/view/290
: 引用樂居當時資料
: https://i.imgur.com/2B0QX2U.jpg
: 走道通常都影響0.3%公設左右
: 別人拿來做豪華公設的地方是店面拿來賣
: 店面差異大概就是5%公設
: 車位數不夠 車位層數越多公設也有影響
: 買幾千萬的房會不想開車?
: 然後沒有游泳池(優化使用的消防蓄水池)
: 沒有鋼琴教室,要練習樂器請改造自家隔音
: 沒有健身房記得去附近買
: 沒有一樓走道或是沙發
: 沒有咖啡廳沒專人幫你泡咖啡
: 話說那直接買公寓就好啦附近有7-11或郵局功能不就差不多勒?
: 其他靠裝潢處理就好
: 這些都老話題了 講很久勒
: ※ 引述《azlbf (上邪!我欲與君相知)》之銘言:
: : 我覺得你看屋還不夠多
: : 實際上就是一堆只有5p-6p的車位
: : 正如你所說,消防預留與機電本來就是公設
: : 但現實面就是建商把公設做在B1-3
: : 然後二工成車道或沒意義的邊角地
: : 基本上你看豪宅建案甚至正規建商是不屑做這種事的
: : 包含你看「這2年」的寶咖咖車位也都超過7-8p
: : 現行法案 一棟四戶雙逃雙電梯(逃生梯有獎勵容積 通常會蓋好蓋滿)
: : 14樓+B3的案子 公設再怎麼壓摳也很難低於26%
: : 而且蓋出來就是醜
: : 梯廳小 走廊小
: : 與其搞什麼低公設
: : 不如格式規範公設標示
: : 本版看的懂公設標示圖的不知道有沒有100個
: : 目標就是清楚簡單 ,賣家、代銷、仲介唬不了你
--
沒機車位,會跟你出五折
這本來就沒啥因果關係
沒車位其實四千萬以上在台北比較難跑
2000萬沒車正常。3000萬沒車比較少見
買了大樓沒車位沒垃圾場,好像怪怪的
老人社區吧
這個基地面積,車位這麼少是非常不正常的案例的
但因爲低公設 所以會一直被拿來舉例
這個就是低公設的代價啊,所以問這個產品好不好賣
不是啊...實坪價錢一樣啊
花一樣的錢你沒公設QQ
就總價先決啊
賣點:省管理費,但記得自己收包裹追垃圾車
其實管理費省不到哪邊去,人力需求就是這些
=.= 有比停車位更大的.... 辛亥路的門牌
完全沒有粉絲講的降公設降價的效果=.=。直接拉單價上去
人力需求是管理費最大的消耗,根本省不到什麼。
那位粉絲會來這篇嗎?
他用門牌降價了
喜歡講雙子星,就來討論雙子星啊,平面圖跟使照都找出來了
完蛋了 空空又少一個理由
空空改喊囤房少子
喊實坪喊實登發現沒用 才改喊囤房少子化
之後發現又沒用的時候 不知道能喊什麼 回歸以前的對
岸發射飛彈 還是地震海平面上升之類的嗎
我打了一下算盤,103戶變130戶。一戶平均4000萬的話。大概
多10億,補償費2億,造價6-8億,土地不用錢。算一算光頭好
像沒虧還有賺
#自己的房自己蓋 #不要給建商賺
自己蓋才會知道什麼一坪5-8萬的營造成本根本唬爛 能蓋
出什麼鬼
考慮其他成本,潤泰大概打平吧
當廣告也不錯...
130戶均攤50萬來蓋公設有6500萬公設夠不夠豪華,少了公設
每戶折讓50萬對高總價根本零頭沒公設多寒酸哪好賣
他「沒有」折讓,實價跟隔壁一樣
畢竟是潤泰的,貴一點應該
這案算特殊啦 如果要增加公設還真的不知道要怎麼蓋 XD
要增加公設沒問題啊,地下室多挖個兩層絕對沒問題的,但
是挖了增加的成本都算潤泰的,原住戶不會因此願意多付錢
,潤泰當然擺爛都不蓋才能減少支出,增加利潤
沒機車、車位不足潤泰為什麼要蓋這種怪產品?
這是他幫原本住戶海砂屋重建的,原住戶幾乎不用出錢
不是正常商業銷售的案子
有些主打首購捷運宅強掛車位反而很難賣
雙子星離捷運站也是很近啦,不過從坪數規劃來看實在不是首購
不會啦這個坪數是首購的爸媽出3/4頭款
或是退休足需要照顧老人家從舊公寓換屋的
原來是重建 不然車位少成這樣很特別
別鬧了擁擠的地方沒車位超雷的...
低公設不代表車位就要少呀...這例子不好
車位都露天的當然就低啦XD
問題覺得公設高都是建商搞鬼的就很喜歡舉雙子星這個例子啊
樓上幾位愛搞笑,潤泰集團19%到35%公設都蓋得出來,不是
建商上下其手,難道是我們升斗小民搞鬼?
嫌公設高為什麼不要自己蓋?就說低公設實坪跟附近的價
格差不多了是在哈囉
建商30%利潤就是賺公設,不蓋公設或是公設不登記,就是單
價拉高而已。開發主要成本還是在土地,土地都掌握在少數人
手上,因為屯地成本太低。且土地槓桿很好開,價格就被炒上
去。
因為蓋得出來但賣不太出去
低公設賣不出去的根據為何?雙子星是否完銷?樓上L大不是
説成交價格和附近一般建案差不多?賣不出去,不是應該滯銷
或降價求售?
雙子星是都更,還沒開賣就賣出八成了,一般案子可是從零
開始,差很多好嗎,更別提車位在銷售時怎麼分配,是全部
都給住戶嗎?我猜不是
講那麼多,潤泰分走的部分有滯銷嗎?
2
總銷售15億 你說勒? 算出來的差異應該是店面銷售9
可以參考我的舊文 #1U-42sdd (home-sale) 之前車位大小的問題有很多討論,現行問題在於車道怎麼規範沒有沒有明確規定,所以建商 可以利用車道劃入車位或是劃入公設的方式,自由調整公設比,藉此欺瞞消費者 新制度對於原本沒有拿車道去公設灌水的案子,根本沒有變化,因為車道的面積是登記在車8
依照計算,買車位公設比較高,但是就是只多車位價 買車位的很高興,因為建坪變多,買的單價低了 沒買車位的很高興,因爲公設比低,買高公設比的是潘仔 建築師辛苦點,多算一下,創造雙贏,不好嗎? 儘管朝三暮四的故事國小就教過了17
先說結論,法規實施後, 公設比會大幅下降,房屋單價會上漲。 一般規模的大樓,樓梯電梯健身房等公設佔22% 地下車道佔10%,加起來公設比32%, 沒錯,就是地下車道, 如果建商確實將所有汽車道劃進車位權狀,那房屋權狀公設比就是22%左右。31
我覺得會改變不少 : 守規矩的建案多數車道面積是攤分在車位 : 的,你自己可以算一下車位實際面積跟 : 權狀面積(如果是約定專用的用攤分比率 : 去算)6
先說結論 修法後,公設比不會差很多 守規矩的建案多數車道面積是攤分在車位 的,你自己可以算一下車位實際面積跟 權狀面積(如果是約定專用的用攤分比率2
一般車位格子大小: 2.5 x 6.0 = 15平米 = 4.54坪 小車位的格子大小: 2.25 x 5.75 = 12.9375平米 = 3.91坪 新制大車位:5
我覺得你看屋還不夠多 實際上就是一堆只有5p-6p的車位 正如你所說,消防預留與機電本來就是公設 但現實面就是建商把公設做在B1-3 然後二工成車道或沒意義的邊角地5
車位不算公設 你說的是把這筆錢算到車位裡,所以單價不會上漲,車位飆漲 但我認為車位不會飆漲,這筆錢會分攤到單坪價格裡面 畢竟200戶40坪的話,分母是200個車位 和 分母是8000坪 算到房屋單價才是正解6
討論前先掃盲一下 可能很多版友沒有買賣或住過10年內新成屋 首先 基本上公設比只和: 法定避難空間 消防蓄水池 機房 逃生通道
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Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由公設幾乎都是免計容積 公設幾乎都是免計容積 公設幾乎都是免計容積 所以本身基地的法定容積跟容積獎勵值 跟公設比,一點關係都沒有8
Re: [新聞] 北市新案平均公設比逾35% 超越民眾能忍好奇找了這家新北最低公設27.7% 這案地上14地下3共131戶 車位1/4平面3/4機械 蓋了五棟每層兩戶單電梯 (有點納悶14層可以只有單梯嗎?)8
[請益] 請教車位坪數問題大家好 目前在看一個鄉下市區建案,總戶數30戶,基地面積177坪,車位27位 該建案總樓層為地上九層、地下一層 車位為一樓平面及坡道機械 其中一樓平面的面積為4.16坪、坡道機械面積為2.08坪6
Re: [請益] 無公設,公設比卻高會是什麼原因這是月經文 以前我也覺得建商亂灌,但接觸房仲裝修,到一點點的營造就懂為何了 早期的公寓主建物含梯間 民國90以前建案,應該說取得建照 至少87%主建物含梯5
Re: [閒聊] 德運京鼎是怎麼蓋到公設比才28%的?不同時期法規 排煙室逃生梯梯廳等都會因為消防法規變非常嚴格 早期90公分到要150甚至2米 基本上地下室幾乎是基地全開挖扣掉連續壁都大概還有基地的85% 假設基地1000坪5
[閒聊] 公設比怪獸在那很多人說公設比很高又看不到公設 其實公設吃最多的地方 法定機車位,車位本身0.8*1.8最低標準,車位本身就是0.5坪,外加分擔車道 一個機車位大概會在1.5坪上下 以前的房子排煙室跟梯廳可以合在一起4
Re: [請益] 高公設是必要之惡嗎?真正吃公設比的 法定機車到現在還有法定自行車 住宅一戶至少一機車。一汽車。腳踏車好像也是 都更戶這放很寬沒綁那麼多 一個機車位2.5-3平方公尺,還沒計算車道攤題4
[閒聊] 實坪vs虛坪vs完整揭露過去老一輩買房都是看裡面使用屋況多少要賣 到後面好好看權狀 其實台灣登記制度一直往公平正義走 起初的陽台不登記 公設不登記 到後面的陽台公設都登記
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