Re: [請益] 向仲介買預售屋疑問

※ 引述 《Hydrisk》 之銘言：
: 房仲已經幫我跟屋主討論好總價1100萬，決定要簽約的時候，我問房仲剩下幾期的工程款: 約100萬要怎麼從這總價1100萬付，仲介跟我說我們要再自己付給建商剩下的尾款，等於: 買1200萬，但是實價登錄只有1100萬，屋主除了價差外還現賺這100萬不用繳稅，請問這: 樣真的是對的嗎？我想想不對，就先暫時不簽了，請問這樣真的是這樣嗎？

看到底下推文發現很多人搞不清楚狀況…

仲介已經談好總價1100，請問你有追問過後續的付款情況嗎？如果你有問清楚付款問題大概就知道情況。

首先為了保障實價登錄記得去簽署預售屋讓渡協議書，這是之後你更改實價登錄的方法，沒有這張才是玩檯面下的。

再來假設這屋主原本買1000萬，跟建商合約是要付出20%頭期200萬，剩下800萬貸款。現在要賣1100。

屋主目前已經付出的款項假設10%就是100萬，你在跟對方換約前需要準備的現金就是他要多賣的100萬加上他已經付的工程款100萬等於200萬現金。還有後續未付的工程款100萬是依照工程進度匯款。

換約的時候，建商那邊會需要看到你有把已經繳納的工程款匯給賣方他們才會協助換約。

再來看你目前換約後的結果。已經付了200萬加上後續工程款100萬，最後貸款800萬，房子總價1100萬。

如果今天屋主工程款已經繳納20%繳納完畢，那你就需要給付屋主工程款200萬加上多賣的100萬，結果你最後貸款仍然是800萬，所以總價還是1100萬。

所以屋主有多賺嗎？沒有，他實際賺到手就是多的這100萬。那工程款本來就是他的錢。而當初合約跟建商簽訂就是房子1千萬，2成頭期剩下8成貸款，換約等於換你去履行這張合約。

所以預售買他人轉約需要備有更多現金就是因為多的這部分錢沒法貸款，必須等房子交屋後才能去跟銀行進行鑑價增貸。

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