Re: [閒聊] 台北市為何在房版這麼常被嘴？

※ 引述《mfcke (待退)》之銘言：
: 標題: Re: [閒聊] 台北市為何在房版這麼常被嘴？
: 時間: Wed Jun 25 13:36:37 2025
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: 推 JaccWu: 都更IRR的確是比包租之類的難量化多了吧 06/25 14:26

剛好有人講到都更IRR 的量化，我就在想我印象我以前有 PO 過，

結果找了一下沒找到，不知道是遺失了還是我之前打到一半後來取消沒分享。

剛好藉這一篇聊聊都更的量化，以及我上篇裡面有人講到的一些問題。

覺得有用的就參考看看吧。

首先上一篇為啥找 5000 萬+ 的租屋房？

因為通常而言房價越貴的租報率越差啊！

我找 5000+ 的都很難找到租報只有 1.5% 的，何況價格是更低的

這是比例問題，不要講比比皆是但實際上都是個案或是屋況有其他問題的。

好了，這篇主要講台北市的都更，其他縣市的全部不適用或部分適用。

首先可以先看一下我以前講的白手起家青春專案 #1dkjLUbO

我原本以為下面的內容我在那篇文章有講到，結果沒有，所以剛好這篇有人講到

都更IRR 我就補上。

以下為實例，座標在台北市。物件現況：

公寓商 2 用地。目前來談的建商開分回坪數是原始坪數的 2 倍左右 + 1~2個車位。

當初購入自備款 + 裝潢(出租) + 仲介費和交易成本等 500 萬左右

租金完全打平房貸本利 + 稅金還有剩，持有5年至今沒有再付過一毛錢。

購買時公寓均價約 60，現在 8x 算 80，附近新大樓均價 106萬，我們算 100 萬。

以上都是同一區域的實際行情。

保守預估因此租金皆不漲，且房價只跟著年通膨 2% 成長。

好了， IRR 試算開始：

若 10 年都更：

租金利得10年(租金 - 房貸利息 - 每年稅費 - 折舊修繕攤提等, 且有公益出租人)

約有 350 萬。

10年後新大樓房價單坪約成長至 121.9 萬，根據上面的分回坪數，可換算總價

大約 7500 萬(車位計 400 萬)。

兩者相得共 7850 萬，原始投入 500 萬，十年 IRR = 31.38%

若 20 年後都更：

租金利得20年(同上規則) 約有 788 萬。

20 年後新大樓單坪約成長至 148.59 萬，同公式可得 9054 萬(車位同樣算400)

兩者相得共 9842 萬， 二十年IRR = 16.36%

若 30 年後都更：

租金利得約有 1329 萬

30 年後新大樓單坪 181 萬，套上述坪數可得 10942 萬(車位一樣400萬)

相加得 1.2271 億，三十年IRR = 13.22%

好了，以上是最陽春的算法。 實際上每 3 ~ 5 年我都會增貸一次，把

漲幅的錢 + 3~5 年繳的錢拿出來再投資，這個部分的收益就不去計入了。

當作這 30 年這間房子毫無其他額外價值。

最後會扯的就是你信不信你挑過有都更潛力的房子會在 30 年內都更，

你相信會也覺得這報酬不錯，那你就買。

你相信台北都更吃大便，或是台灣未來完蛋還想都更勒，那你就不要買。

投資，本來就是做你認可的事。

以上，請參考囉。

喔對了，如果你買的是住三之一其他同條件的，那上面的 IRR "大概" 只剩 60%~70%。

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