Re: [閒聊] 都更/危老之下建商減少的成本
土地 70*30=2100萬土地
30*容積率上限1.3倍
4層屋
30坪*4*1.3*20=3120 成本
地下室停車場成本每坪12萬
挖到B2
30*2*12=720萬
60/12=5個車位
720/5=144萬
總成本720+3120= 3840萬
然後4戶一換一加車位的成本
(30*20+144)*4=2976萬
每戶成本744萬
銷售價100萬
100*30*4*0.3+一車位=3600萬 +1車位
3600-2976=624+1車位
假設車位250萬
624+250=874
874/2976=29%
扣除管銷成本15%
剩14% 還有稅
然後要年化收益 假設兩年
好吧
如果我是建商
我會要求屋主把多出來的直接買下來
然後算便宜點
管銷成本讓給住戶那邊去掉
雙贏ok?
一開始住戶先掏4108.8-4224萬建商幫你弄到好不就簡單了?
大概每戶4108.8/4=1027.2萬
一年搞定3840*1.07=4108.8
一年半搞定3840*1.10=4224
人人掏1000萬不如變危樓
等快被強制搬遷前找人處理加H鋼順便拉皮和管線一戶掏不了幾十萬元
再戰百年ok?
基基歪歪的公設又少對吧
※ 引述《zerobx (隨意)》之銘言:
: 都更/危老是目前很夯的課題,跟大家都很有關係。在這裡拋出這個話題跟大家討論一下
: 。
: 如果在非都更/危老的情況下,建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+取得土地成本
: 如果在都更/危老的情況下,建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+給地主戶的房間數成
: 本
: 假使台北市蛋黃區老舊房子一坪70萬,相當於土地一坪70萬,房子價值歸零,如果一間房
: 子有30坪:
: 1. 取得其一套房土地的成本:2100萬。
: 2. 給予房的成本(假使一坪換一坪;每坪成本蓋20萬;公設比33%;車位8坪):(30*1.
: 33+8)*20=958萬
: 2100-958萬=1142萬,這個是每間建商減少的成本。
: 上面都還沒討論之後建商會開價多少,新房估值理論上每坪開價100萬以上沒問題。
: 如果基地整合跟喬好都更/同意戶這些成本建商不用考慮,那麼看起來都更/危老對建商而
: 言會比一般蓋房子去考慮土地成本更有利。
: 這樣算有其他問題嗎?
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但是住戶不想掏錢買單
就一群死窮鬼
現在的話成本應該更高
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覺得空軍會被瞧不起,不是因為看空,昧於現實就算了,數學還差到令人無言 一戶省了一千萬,但是原本蓋好的房子可以賣出,現在改成都更房子得給原住戶,沒有收到 賣房子的錢,一定是倒虧的好嗎 都更要賺錢得有多出來的容積率,拿去賣錢可以cover掉補貼原住戶,拆房子&蓋房子的成本 數學老師還好嗎11
感謝大家很積極的討論。 如果是以土地換房的架構下,看起來之前還少算了建商要先支 出營建成本,這部分會跟銀行貸款,需要繳交利息以及在短時間內將房子售出以避免有資 金壓力等問題。 如果是以土地換房的架構下,大部分的都更/危老住戶的期待是希望換新房子住,且不希 望考量到蓋房子所需的資金的問題。原因是很多原住戶目前的收入並不足以支持這些營建12
首Po都更/危老是目前很夯的課題,跟大家都很有關係。在這裡拋出這個話題跟大家討論一下 。 如果在非都更/危老的情況下,建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+取得土地成本 如果在都更/危老的情況下,建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+給地主戶的房間數成 本3
慮 : 讓政府直接介入都更/危老事宜,亦即政府所做的事情包含: : 1. 協調都更/危老同意戶事宜 誰協調都一樣,重點是原屋主的意願 : 2. 政府放手讓銀行放貸營建事宜。(利率銀行借給政府應該就可以更便宜吧!)4
1.政府人力 所以開了推動師證照和廣設工作站 現在很多推動師 危老工作站 建設公司 營造廠 再推 2.政府早就公布 銀行早就放寬貸款 地主如果要走委建 甚至可以貸到100% 完全不用出資 還有危老前置費用上限300萬的信用貸款 3.現在一堆委建都這樣 地主不出資 餘屋拿去買抵營造費用和總費用
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Re: [新聞] 雙北驚傳小建商接連倒閉 房市爛尾樓主要是都更合建案 在雙北不夠貴都很危險 基本上雙北都更合建案基地沒超過500坪 建商規模不夠,賣的不夠貴的 就是好好看管你的建商16
[閒聊] 公設與車道爭議看圖說故事 1.紅色區塊屬於車位面積還是公設面積 非停車機車格範圍,也非車道範圍,但幾乎只有車主能用 2.藍色區塊屬於車位面積還是公設面積11
[閒聊] 公設比從32%降到20%的差異餓死抬頭 假設 土地面積1,000坪、土地容積2,000坪、買100,000萬(10億) 1.容積如果照正常的公設比32-33%設計時 會有約3,100坪的銷售面積,95位車位,4,150坪的樓地板面積9
Re: [新聞] 花敬群:停車場、車道擬不計入公設可以參考我的舊文 #1U-42sdd (home-sale) 之前車位大小的問題有很多討論,現行問題在於車道怎麼規範沒有沒有明確規定,所以建商 可以利用車道劃入車位或是劃入公設的方式,自由調整公設比,藉此欺瞞消費者 新制度對於原本沒有拿車道去公設灌水的案子,根本沒有變化,因為車道的面積是登記在車1
Re: [閒聊] 高雄市區大樓停車位價格現在都不便宜了???不是 這邊我有一個問題 車位這麼貴的話為什麼不多挖一層就好 如果我是建商的話 再多往地下挖一層樓5
Re: [問卦] 建商坦承:其實我們利潤只有3%大家好,我是大家不動產上面的好朋友阿進仔 建商的成本不難算 今天我想用科學的方式帶領大家看一遍建商怎麼賺錢 建商成本大家都是用每坪造價+土地取得成本算 拿鉅陞最近的建案-裏山來說6
Re: [請益] 無公設,公設比卻高會是什麼原因這是月經文 以前我也覺得建商亂灌,但接觸房仲裝修,到一點點的營造就懂為何了 早期的公寓主建物含梯間 民國90以前建案,應該說取得建照 至少87%主建物含梯1
Re: [閒聊] 北市容積率一覽表基本上除非容積未用完 使用分區不準 不然住戶想要主建物1:1,陽台還不考慮就很難 在容積剛好用完或超過下 即便是那原容積25%獎勵