Re: [閒聊] 都更/危老之下建商減少的成本

zerobx 發表於 2020/10/24 下午1:59:10

看板home-sale標題Re: [閒聊] 都更/危老之下建商減少的成本作者

zerobx

(隨意)時間Oct 24 13:59:10 2020推噓11 推:12 噓:1 →:32

PTT評價

感謝大家很積極的討論。如果是以土地換房的架構下，看起來之前還少算了建商要先支出營建成本，這部分會跟銀行貸款，需要繳交利息以及在短時間內將房子售出以避免有資金壓力等問題。

如果是以土地換房的架構下，大部分的都更/危老住戶的期待是希望換新房子住，且不希望考量到蓋房子所需的資金的問題。原因是很多原住戶目前的收入並不足以支持這些營建成本。

如果建商執行有困難，但實際上建商的錢還是跟銀行借。那麼這樣的話，是不是可以考慮讓政府直接介入都更/危老事宜，亦即政府所做的事情包含：

1. 協調都更/危老同意戶事宜

2. 政府放手讓銀行放貸營建事宜。（利率銀行借給政府應該就可以更便宜吧！）

3. 政府自己或委外賣房子，將蓋好的房子扣除給原住戶的個數之後，將其他房數賣出，以抵之前政府跟銀行借的錢。（政府最有錢，並且具有印鈔能力，所以資金壓力最小）

4. 政府將賺的盈餘再釋放到民間，參與民間建設，與各行各業投資。

理論上政府只要評估好要建的基地大小與要售出的房子個數足以負擔之前支付的營建等等成本，那麼原住戶的以土地換房的期待基本上就可以滿足。如果政府發現自己定價太高不好賣，也可以降價賣以達到抑制房價的效果。

這樣的話看起來就可以更快速的滿足真正的都更/危老。這樣的話這個解法會不會比讓多個建商慢慢談孩來得好？畢竟建商還是有資金壓力，而且每個建商的規模也不同，能夠承擔先付營建的成本能力也不同。

※ 引述《zerobx (隨意)》之銘言：
: 都更/危老是目前很夯的課題，跟大家都很有關係。在這裡拋出這個話題跟大家討論一下
: 。
: 如果在非都更/危老的情況下，建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+取得土地成本
: 如果在都更/危老的情況下，建商需要支付的成本=蓋房子相關成本+給地主戶的房間數成
: 本
: 假使台北市蛋黃區老舊房子一坪70萬，相當於土地一坪70萬，房子價值歸零，如果一間房
: 子有30坪：
: 1. 取得其一套房土地的成本：2100萬。
: 2. 給予房的成本（假使一坪換一坪；每坪成本蓋20萬；公設比33%；車位8坪）：（30*1.
: 33+8）*20=958萬
: 2100-958萬=1142萬，這個是每間建商減少的成本。
: 上面都還沒討論之後建商會開價多少，新房估值理論上每坪開價100萬以上沒問題。
: 如果基地整合跟喬好都更/同意戶這些成本建商不用考慮，那麼看起來都更/危老對建商而
: 言會比一般蓋房子去考慮土地成本更有利。
: 這樣算有其他問題嗎？

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