Re: [閒聊] 新竹外圍人口

自己回一下自己的文章

新埔的確是漲幅很高, 高到全台冠軍了

所以也不用太過於瞧不起新埔這個區域

https://tw.news.yahoo.com/%E7%AB%B9%E7%A7%91%E4%BA%BA%E7%98%8B%E8%B2%B7%E6%88%BF-%E6%96%B0%E7%AB%B9%E6%96%B0%E5%9F%94%E9%A0%90%E5%94%AE%E5%B1%8B-%E5%8D%8A%E5%B9%B4%E9%A3%86%E6%BC%B246-3-025225025.html

根據實價登錄資料，台灣房屋比較全台各鄉鎮市區今（2022）年上半年與去（2021）年下半年的預售屋漲幅，其中有4個地區大漲4成以上，全台冠軍為新竹縣新埔鎮，平均單價從21.4萬元漲到31.3萬元，漲幅高達46.3%，其次則為台中市龍井區、新竹縣竹東鎮、苗栗縣頭份鎮。在這些地區中，新埔、竹東與頭份，都位於竹科園區所在的竹苗地區，使「竹科概念區」躍居全台最會漲的預售房市熱區。

全台鄉鎮市區預售屋房價漲幅TOP10。（圖／台灣房屋提供）
台灣房屋觀察，漲最多的前10名鄉鎮市區，全位在科園加持的縣市，比如中科重鎮的台中市，就有龍井、北屯、烏日搶下第二名、第五名與第八名；雙北唯一進榜士林區，亦有北士科話題挹注；南部漲最多的橋頭、楠梓與安南，也各自有南科的橋頭園區、高雄第三園區及台南園區力挺，顯示大型科園已成為區域房市的護國神山。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，大型科園挾帶「三多」紅利。第一「就業買盤多」，創造豐厚剛性需求；第二「居民收入多」，產業待遇佳，強化購買力；第三「公建規劃多」，增添區段建設遠景，為區域房市注入強勁成長動能。

以竹科為例，新竹園區目前就業人數逾14萬人，竹南園區亦有近1.4萬名員工，且據財政部最新綜所稅資料顯示，新竹市、新竹縣的平均每戶年所得，分別達135.9萬元、124.8萬元，均居全台前三名，區域房市可謂「人財兩得」，也讓周邊房價基期相對低的地區，漲幅領先全台。

新埔鎮田新重劃區示意圖。（圖／台灣房屋高鐵站前直營店提供）
新埔鎮田新重劃區示意圖。（圖／台灣房屋高鐵站前直營店提供）
預售屋的驚人漲勢，一來反映當地的市場近況，二來也與實價登錄2.0的政策變動有關。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，實價登錄2.0上路後，預售屋交易從過去的結案後整批登錄，改為每戶簽約30日內即時登錄，所以高價交易揭露的時間差，從以往的2、3年縮短到了2、3個月，也因此若新案先銷售高價戶別並申報，民眾就容易因看到高價資訊，忽略全案的平均行情，進而產生追高心理推升房價。

此外，由於預售屋即時登錄上路至今僅約1年多，資料量仍屬有限，且許多地區的登錄案件，高度集中於特定區段或個案，若近期登錄的案件，以高價案或高價區段居多，就會大幅拉高平均行情。以漲幅居次的龍井為例，去年登錄的物件，大多數位在相對平價的國道三號以西，而今年揭露的交易，則以中科附近的東海藝術街商圈為大宗，且逾三分之一集中於要價3、4字頭的高價個案「國聚之璟」，所以民眾查詢時，建議多加留意物件的分布情況以正確判讀房市資訊。

張旭嵐也特別提醒，預售屋的漲聲響亮，讓政府將其視為這波打炒房的主要對象，尤其是平均地權條例的修法，研擬限制預售屋換約，法案若通過，將影響預售屋的轉手性；且房地合一2.0針對預售屋完工前後的重稅期重新計算，使得未來轉售、換屋都缺乏靈活性，因此購屋者出手前應評估個人資金需求，並考量中長期資產佈局的彈性

※ 引述《bearalex (方立德--聯發科轉職房仲)》之銘言：
: 稍微補充一下學弟這邊的資訊
: 如果說二重埔相對竹科就是新手村購屋的概念
: 那麼新埔的房價也是可以當台元的新手村
: 房價走勢也是類似的
: 這邊先只討論預售案
: 1. 清新福田 (寶佳)
: 價格從19萬起賣(110/9), 現在轉手價
: 開價約36萬/坪(111/9)
: 2. 美麗華吉柿
: 價格從33.5-37.5(111/7), 現在轉手
: 開價約40-44
: 案件連結我就不貼了 避免廣告嫌疑
: 某方面來說, 新埔的美麗華至少建商的名聲應該是比二重埔的昌益好
: 所以價格上高於二重埔的價格也很合理~~~
: 新埔基本上就是竹北外溢, 房價自然也是跟著竹北的漲幅一起往上拉抬
: 畢竟現在新房子少, 連新埔的案子也都一個一個清空中~~~~
: 去年疫情時,新埔的確還有許多案子未完銷, 現在外溢過去, 價格也抬升起來了

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