Re: [閒聊] 越晚買房是否越有利
※ 引述《pujos (lks)》之銘言：
: 台北十年37%考慮3%的通膨
: 那等於完全沒動
: 基期跟豪宅稅一卡
: 就是會有個無形天花板卡住
: 錢還是會往容易漲的地方流去
: 沒人是笨蛋啊
台北市我只買具都更價值的老屋，以下是我個人評估的做法：
我拿我其中一間為例： 座標信義區
2020 年買 1700 左右的物件，商X用地，現況為出租。
初始投入 2成自備款 + 100 多萬的裝修費(弄成主題式物件出租) + 1%仲介費 + 買房
契稅...etc，以及跟原屋主要回 20 萬的漏水修繕費，總計初始投入成本 500 萬以內，
算 500 萬。
目前運作到第五年，扣除所有的花費(包含房貸 / 稅金 / 修繕)，租金完全自償，多的
部分略過不計。
房價漲幅這 5 年目前保守計大約就 30% 左右，但忽略。用原PO說的10年漲 37% 來算。
沒問題的。
我買台北具都更潛力的公寓，最主要的大前提是為了要等都更。
※所謂有潛力我的定義是至少可一坪換室內一坪
目前這間老公寓一坪約 80，鄰近新房一坪大約 120。
我這間都更換算 "至少" 可分為現有坪數的 2 倍 (商X用地) + 一個車位
10年後：
2030 沒都更 - 房價漲幅 37% + 租金收入(已扣貸款後本金350萬)，同時假設
這 10 年我這房貸都不再做轉增貸利用，可得總利潤 979 萬，
對比原始投入 10年總投報 979 / 500 = 195.8%
2030 有都更 - 新房漲幅同樣抓 37%，分回坪數 * 120 * 37% = 7000 萬+，算 7000 萬
算式： 1700 / 80 * 120 * 2(分回2倍原有坪數) * 37%(10年漲幅)
因都更後面五年都不算租金收入，總利潤約 5460 萬(已扣貸款成本)
10年總投報 5460 / 500 = 1092%
20年後：
2040 沒都更 - 房價漲幅 37% * 37% + 租金收入約 800 萬(本金越還越多)，同樣期間
不做任何轉增貸利用，可得利潤 2290 萬，20年總投報 458%。
2040 有都更 - 房價漲幅37% * 37% + 15年租金收入扣利息約 560 萬，
總利潤約 8500 萬，20年總投報 1700%。
30年後：
2050 沒都更 - 房價漲幅 37% 三次方 + 租金收入 1360 萬，同樣無腦不做任何轉貸
操作，可得利潤 4031 萬，30年總投報 806.2%
2025 都更 - 25年租金收入扣利息約 1060 萬，總利潤約 1.25 億，30年總投報 2500%
以上計算
a. 沒有計算租金增幅
b. 沒有把租金 - 房貸剩餘的部分列進去
c. 沒有每3年 ~ 每5年轉增貸再投入
即便在這樣無腦的操作下，換算的報酬大約如此。
當初會買本身就具有都更潛力的物件就是看在即便沒有都更，也是個妥妥的防禦型資產
，而我個人是堅信 30 年內這些具有都更潛力的物件基本上都會都更完成。
理由很簡單，政府對於都更的態度和力度都是越發推廣以及給予更多獎勵支持，以及
台北的地蓋一塊少一塊，素地少。次要理由很殘酷，30年內台北大地震的機率不低。
事實上有在看台北都更潛力物件的人都知道，其實真的具備都更潛力物件的案子目前
扣除大部分住三225 五樓 / 臨路面寬太窄 / 被小基地危老強姦...etc 物件後，
真實具有潛力的比例大約只有 2 成左右甚至不到。
所以買台北老屋看似漲幅較低，但納入都更的機會，我是考慮配置的。
相反的如果只看漲幅，其他縣市10年漲幅 100%，後續也能再 100% 嗎？
城市間價差已收斂，我認為有難度。 這就個人判斷不同，沒有對錯。
所以錢確實會往容易漲的地方去，沒人是笨蛋，
只是每個人的策略或看法不見得相同罷了。
而時間會證明一切！
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好像有搞頭
有都更 年化報酬11%複利
太強啦
理想上 我是認同你的算法 但全文看不到風險評估 完全沒風險
嗎？都更就一定有你想像的利潤嗎？
信義區公寓80 那應該是仁愛路四段 國館對面了
風險就是現金流啊，租金都自償了沒什麼風險
連我的安平廢墟都從13漲到22了
完全自償繼續睡
台北市靠各位神仙抬高天花板了
租金也不是一定都沒問題啊？
以後人口變少，地段不好也難保證租的出去
投資一定有風險，沒有穩賺的，不敢扛風險還是租房子安心
買0050也有風險，配息也不固定 ，什麼都要沒風險，做夢
比較快
怎麼有辦法談到 1% 仲介費呀
差不多就這樣 少年股神1年就做到了
如果用現金來說的話，我家這10年房產多1e，投入現金3X00w
這10年就是中南部才有辦法...但這都過去了，重點是未來
原來是這樣子，買都更潛力宅真的好猛
綠色房屋買方不就1%
又幻想人口變少，人口變少引進人口啊不然誰來長照
等下 租金不太可能自償吧
就算40年貸款一個月也要4w5左右房貸
30年貸款一個月要6w7
樓上, 我懷疑你把總價拿去算貸款金額了
不然就是數學老師在哭... QQ
人口變少 大都市只會吸外圍人進來
房屋總價1700 貸款八成不是嗎？
不是 你算了半天 但就是要380年呀
每年1/380機會 抽40年也只有1/10機會
30年貸款我按錯了是5w4 不過40年是對的 你那間能租
超過4w5???
理論上買商X能排前面 但跨到幾十年尺度 怕到時住三
全部大放送 商的優勢馬上死掉 跳回1/380pool等死
超過4w5
住三大放送, 死的肯定是外圍.
營造量能太低了 台北的房子一百年也都更不完
那真的撿到寶了 台北市還能有自償的
北市自償真的猛
你是不是藏正妹在裡面
真心佩服，出了台北就沒什麼都更件了
台北等都更的出租件隨便買，光收租金+房價漲幅就夠了，
若幸運都更真的賺爛
好強 各種細節 大推
一坪換兩坪笑死
推 謝謝分享
謝謝分享
你這樣算＇老屋更珍貴了！
應該是商三吧，那有可能1坪換2坪啊
事實上還有商三特的公寓，不過釋出很少
通常是繼承後分割才會丟來賣
台北市公寓租金要cover 房貸還有賺
要做共生公寓 或 Airbnb
或長租來台工作或學中文的外國人
「特」要看原使用分區，很多商三特是適用住三容積率
當然也有適用原商二容積的 但是很少
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首PoFB 上面看到的 算法是不看不動產，只計流動資產 然後房屋沒要賣也不打算增貸 得到的結論是工作15年後買房![[閒聊] 越晚買房是否越有利](https://i.imgur.com/hwaFaXub.jpeg "[閒聊] 越晚買房是否越有利")
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不要天才了，有信仰是一回事，入魔又是另一回事 漲幅達到某個界線會收斂的好嗎 版上大神常常在說，我買房賺了幾千萬 500>>>1000，獲利100% 1000>>>2000，獲利100%29
這個是美國1913年到2015的通膨指數 你可以跟我講一下通膨指數會收斂在哪裡嗎？ : 版上大神常常在說，我買房賺了幾千萬 : 500>>>1000，獲利100%![Re: [閒聊] 越晚買房是否越有利](https://i.imgur.com/XYVpRuub.png "Re: [閒聊] 越晚買房是否越有利")
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相較其他高成長縣市 最近十年台北房價 撞牆傾向其實挺明顯的 2014～2024 每平方公尺房價鑑估成長8
最近一篇還舉例買1500萬的房子 如果照他的這個案例，晚5年買房會怎樣？ 新竹市蛋黃區關埔的4年電梯大樓， 107年的時候想買總價1500萬的話，你可以買兩間24坪![Re: [閒聊] 越晚買房是否越有利](https://i.imgur.com/R4XHrR6b.jpeg "Re: [閒聊] 越晚買房是否越有利")
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股票很好呀 如果你的心態夠好，500萬就可以讓你榮華富貴 租豪宅，開高檔車，買東西不看標價 問題是股市變化太快速 今天的明星一夜會變狗熊3
內容自己閱讀，直接跳結論 根據房貸槓桿年化報酬率計算機的結果，持有房產在過去1-5年的年化報酬率如下： 1年: 15.84% 2年: 14.31%![Re: [閒聊] 越晚買房是否越有利](https://yp-finance.com/wp-content/uploads/2024/07/2024-7-28.png "Re: [閒聊] 越晚買房是否越有利")
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現在要拋棄2020年以前的觀念了 2008~2020那種低通膨低利的年代 短期之內(至少5-10年)是絕對不會回來了 因為現在是反全球化的時代了 人類的製造能力生產能力因為全球化大幅壓低成本45
: 我個人是覺得越晚買房越有利 我是在41歲才買房的 雖然三房房價從十年前的600萬漲到一千出頭萬 但我的作法是一直存錢買零股TSMC![Re: [閒聊] 越晚買房是否越有利](https://i.imgur.com/O9p7giyb.jpg "Re: [閒聊] 越晚買房是否越有利")
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理論上， 開槓桿長期持有股票， 指數化投資美股， 「報酬期望值」是最高的。 但理論是一回事，![Re: [閒聊] 越晚買房是否越有利](https://i.imgur.com/NvGPt62b.jpeg "Re: [閒聊] 越晚買房是否越有利")
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Re: [請益] 該不該買房請益1.放棄我的理想住宅是室內15坪總價1000-1500萬這種天真的想法 你的理想應該是40歲的時候, 全家住進7000萬(豪宅線)的房子 你現在才27歲, 沒對象沒小孩, 根本沒必要談甚麼理想住宅 2.我不知道你現在是租房子還是住家裡 住家裡就算了, 如果租房子住雙北的話, 可以拿一點錢去買500萬左右的套房![Re: [請益] 該不該買房請益](https://i.imgur.com/GQJYz1Lb.png "Re: [請益] 該不該買房請益")
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Re: [問卦] 買房租人投資報酬率不是很低嗎？一般來講,買房的投報率是. 出租2%+增值3%=5%. (我抓極度保守了,實際上增值可能在5%,租金最近因為房價大漲而降低但也有2.5% 所以我們投資客要做中長期也很簡單就可以弄到總投報7%起跳的物件) 然後貸款八成所以是開五倍槓桿.31
[請益] 台北老公寓投報率問題想請問一下各位大大 到底要怎麼算投報率才是正確算法 一間台北老公寓 購買價2050萬 貸款85% 2.05%利率 裝潢80萬 出租 月租3.5萬 = 年租42萬19
Re: [請益] life cycle investment vs 買房投資要計算哪個比較賺錢就用房貸金流套XIRR計算看年化報酬率多少， 頭期款=股市初期投資金額 房貸=每月投資金額(萬一有租金再行扣除) 以下依照台股大盤7%年化報酬率計算， 另外因為目前檯面上寬限期最多五年所以都用五年計算![Re: [請益] life cycle investment vs 買房投資](https://i.imgur.com/HUnpdEzb.jpg "Re: [請益] life cycle investment vs 買房投資")
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Re: [請益] 買房可以對抗通膨嗎？這議題很有趣，先定義“抗通膨”的意思，房價10年後持平是抗通膨嗎？應該不是，長時 間投入本金卻沒獲利，浪費時間紅利，10年後本金的購買力也確實較低了，算是虧損； 房價10年間以每年2~3%增值是抗通膨嗎?應該是，而且是以總價的2~3%增值，則總價投報 就為2~3%，若開5倍槓桿並計入借貸1~2%成本，則現金投報約6%，以上都算是有抗通膨。 上述可以先得出一個結論，就是每年平均一定要有增值2~3%才算抗通膨。11
[請益] 該買台北自住房還是隔套出租房小弟我在南部工作租房子 目前自備款500+ 約莫5年後會去雙北工作 原本想直接買台北或板橋自住房首購 但看了IBIZA大的文10
Re: [閒聊] 還是要地段、地段、地段嗎？如果用投報率看待一切的話 那麼原原po說的 屋齡/環境/品牌 是比地段更差的篩選標準 屋齡越新的標的越適合自住還是投資? 是重劃區中心指標建案漲幅大,![Re: [閒聊] 還是要地段、地段、地段嗎？](https://i.imgur.com/E4w2DMjb.jpg?fb "Re: [閒聊] 還是要地段、地段、地段嗎？")
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[請益] 出租件投報評估大家好 小弟現在在看一個兩房沒車位的物件 開價6XX萬，配合實價登錄合理價約600萬 當地租金行情約每月15000 如果丟給包租代管，每月實收租金150006
[請益] 現在減少戶數換較高總會是好策略嗎?請益如題 , 自從lesson 7 之後. 可以感受到政府很不喜歡多屋族. (第二戶成數很低 投報槓桿後可能通算比股票還爛) 最近在想是不是只好順從政府的意思, 將一些低總的小換大 , 進行汰弱留強, 順便提升生活品質. 還是要繼續用一些奇門怪招走多小屋路線 ?3
Re: [問卦] 單身租屋 把買房貸款的錢拿去買ETF小小看法： 在你只有一棟房要自住的情形下房就是負資產跟投資完全扯不上關係，而且可能影響你未 來幾十年的財務狀況。 只有在你有足夠的現金流預期可以繳第二棟房貸的情形下「買房」才和投資扯得上邊 不 然房價漲跌與否與你無關。