Re: [閒聊] 公設比超過30%的理由

※ 引述《suwy (Hank)》之銘言：
: 「本篇不談土地200坪以下的超小建案，只談一般建案」
: 公設比高，是因為「有些車道灌進公設」，不要再誤會是什麼逃生梯、法規了，那是次要: 原因，也算是建商
: 的話術，
: 舉例來說：
: A方案：
: 如果把100坪的停車場老老實實歸給10個車位(每個權狀10坪)，才賺2500萬(每個車位250: 萬)。
: B方案：
: 如果把100坪的停車場，其中50坪歸給10個車位(每個權狀5坪)，另外50坪歸給公設，可賺: 7500萬(50坪x100萬+每個車位250萬)。
這的確是事實，可惜台灣的消費者已經被建商、媒體和政府洗腦成異常高公設比是常態
雖然相關法規趨嚴導致公設比變高，建商就趁勢卡油卡滿你消費者
誰叫消費者沒求知慾又容易被洗腦，被卡油了還幫建商說好棒棒

舉兩個例子
1. 兩個條件相同的案子，比如同一區域、相同基地大小、相同容積率、成本、產品等等 A案，老實建商，大公沒灌車坪，公設比31%，一坪賣80萬可以達利潤目標
B案，奸小建商，大公灌車坪，公設比33%，一坪只賣74萬還可超越A案建商利潤目標
消費者會怎麼選擇？
我想大部分會選B
單價便宜、豐富的公設，公設比符合普世認知。A案單價貴，公設一定很鳥...
殊不知兩邊的公設都一樣
這就是現實，消費者又不會仔細比較，連法規都不懂了，更別說會去看藍圖自己算面積

別小看這2%，基地面積1800坪以上，差1%可能就差到至少100坪以上

2. 銷售的時候
兩個建商都不會去提說公設有沒有含車坪，因為對消費者來說本來就不該含車坪
對於B案這種建商，我是不相信這類建商敢在賣的時候打保證說
我們的大小公絕對沒含車道和跟車位有關的面積，也不會寫在契約裡面
換個角度
最好他敢在賣的時候說，我們的公設很豐富喔，有含車道和跟車位有關的面積...

因為消費者買之前很多是不知道建商可以這樣玩公設比
就算買了，很多人到死了也不知道建商會這樣卡油消費者
買後才知道，或者有些知道建商可以這樣玩的消費者
就鴕鳥認為，現在建商都這樣，很正常啦，不爽買不要買
這就是現實，消費者韭菜就是香
因為建商很清楚消費者就是一盤散沙，又知識不足，政府又不作為
建商和媒體已經很成功把消費者教育成被卡油是應該的

: 但採用B方案時，公設比會飆高，因此建商會控制在32~33%，這樣房子才好賣，又能獲取: 最大利益。
如果你有算過一些大面積建案的公設比，其實破30%很正常，但別忘了，大面積案子
公設比每多1%可能就多100多坪，這100多坪等於是平白無故多賺的
但有些建商就很不要臉，會灌超大，因為灌太多，反而容易被抓出來
不過呢？反正消費者數學又不好，他們只會付錢
: 最後再重申，公設比高，是因為「有些車道灌進公設」，灌多灌少是建商調配公設比的手: 段。
: 實務上，車道灌進公設也不算有錯，因為機車也要走，總不能完全不灌。
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關於這點我很不認同，你可能沒看過有契約是這樣寫的，大致內容如下
為了維護整體社區安穩運作，地下室共有部分，如機電室、電表室、停車位等空間
整體社區所有權人，無論有無購買無獨立權狀法定停車位者，都可以使用地下室空間
不可加以限制

這部分是可以用契約或規章來規範地下室的使用
我想對於理性的消費者應該都能接受，這也合情合理

在買房的時候，就看看建商敢不敢在契約裡保證大小公不含停車位面積 科科

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