Re: [請益] 所以預售屋炒作已經正式gg了？

jones201112/23 12:39不，你那說法是直接無視市場供給機制

jones201112/23 12:40假設5個建案，每個各推20單元

jones201112/23 12:41這時如果總共20個剛需求者去購買的情況

nqj12/23 12:42產能不夠，推案速度也有限

jones201112/23 12:42跟20個剛需求者與2個直接各拿20個單元的投資客的情況

jones201112/23 12:43這種情形衍生的市場供需的表現狀況是不一樣的

jones201112/23 12:45一個是直接假設將來的需求者得從投資客手上買

jones201112/23 12:46也就是直接把未來需求與當前需求直接同時放入市場

saisai3412/23 12:48正常的情況價格需要步步墊高，跳空只會造成量縮，不能

saisai3412/23 12:48把這兩年的狀況當常態，不然建商幹嘛不直接開100萬

jones201112/23 12:49然後建商為了回應分攤成本風險，之後從建商購買的消費

jones201112/23 12:49者可能需要去分攤投資客手上的建案所提升的極端風險

jones201112/23 12:59對，接下來就是另一個情況

jones201112/23 13:005個建案各推20個單元可能就會喊卡，剩1-3個建案

jones201112/23 13:01然後最初始搶地皮的成本也因此下降

jones201112/23 13:02當然不代表建商會便宜賣，但建商花高價買的一定加價賣

jones201112/23 13:03然後又回饋至建商規劃下一輪建案的系統風險

YukiTW12/23 13:13怎麼跟 ceca大講的不一樣，說投客賣得比建商低才賣得掉

jones201112/23 13:13也就是因為投資客導致產生三輪以上的風險成本

YukiTW12/23 13:14看來高雄的建商，拉價技巧都很爛，沒北部這麼強

jones201112/23 13:15然後只稍微比建商賣便宜一點就想合理化他們的行為？

jones201112/23 13:17別忘了投資客玩槓桿，額外產生的風險成本，建商要先吞

jones201112/23 13:17，然後再全部轉嫁到自住客頭上

hellogym12/23 13:17人家投資客敢花錢買阿 不然咧

jones201112/23 13:18直接鎖死不給投資客玩槓桿算是短期的最佳解了

hellogym12/23 13:18你自住客那邊嫌東嫌西 殺價 等看情況不對才在追價買 不

hellogym12/23 13:18賺你賺誰？

hellogym12/23 13:19人家投資客真金白銀買下去 房市不好時你們還不是笑人家

jones201112/23 13:19對啊，不給預售屋轉單算是很棒的應對方式了

jones201112/23 13:21只要去槓桿化，就算你有錢全款買幾十間也是你家的事

freekid12/23 13:23@jones2011現在討論的前提都是賣方市場，你把你的例子中

freekid12/23 13:23的剛需數量放大至超過供給就是目前的狀況，一開始設定只

freekid12/23 13:23有20個剛需才是問題所在

beminaru12/23 13:26就跟當初房地2.0預計推出的時候，一堆空空神奇假設一樣

jones201112/23 13:26看怎麼解釋，你可以轉換為全國一年新生人口數也行

beminaru12/23 13:27事實證明，房地合一出來後，價格爆硬的，很難殺價

jones201112/23 13:27因為通常建築需要時間，要幾年去蓋

jones201112/23 13:28現在是未來幾年的需求量也放進來了

jones201112/23 13:29蓋完之後讓他們失業幾年？噗

jones201112/23 13:29還是他們會選擇當前把未來幾年的業績一次撈完？

jones201112/23 13:34對，所以回歸系統風險

freekid12/23 13:35建商有風險，投資客沒風險？買了之後變買方市場，或者建

freekid12/23 13:35商斷尾或者這個建案被爆料出狀況，是不是要擔風險？預售

freekid12/23 13:35屋就是高風險的物件，不會因為買方的身份改變，本來就是

freekid12/23 13:35合理又何須合理化，你最多說晚進場的消費者要承擔風險但

freekid12/23 13:35沒有獲得便宜的價格，但誰叫他們自己要晚入場？賣方市場

freekid12/23 13:35時拿掉投資客只是延長他們入場的時間，太晚入場還不是要

freekid12/23 13:35吃高價，甚至是建案中後期沒投資客扯建商後腿的更高價

jones201112/23 13:36反正就看政府會不會繼續擺爛下去，叫不醒裝睡的人

Agilitar12/23 13:50裝睡的只有空空，政府腦袋很清楚的

Agilitar12/23 13:52打短期炒房但不打房，穩定籌碼讓房價緩漲，都做的這麼

Agilitar12/23 13:52明顯了還看不懂，笑死。

jones201112/23 13:52對啊，所以早早就認命了，反正建商也不會便宜賣

jones201112/23 14:05打不贏就加入=.=

rickylin12/23 16:08應該你在幻想吧？建商乾脆一律開百萬以上

rickylin12/23 16:09沒有投機客少賺，消費者只能買百萬一坪的建商房

labell12/23 17:19不過禁亂轉好處 抑制代銷一直亂漲

labell12/23 17:19買投資單的 一堆根本負擔不起五戶

jones201112/23 18:20又不是只有建商有房，中古屋也能整建啊

jones201112/23 18:21預售屋的好處就只是頭期款較低

jones201112/23 18:57噗，還有客變、方向之類

jones201112/23 18:59但能玩槓桿的最大原因就是預購價錢較低、訂約金就能訂

jones201112/23 19:00、能轉約啊

jones201112/23 19:02以金融商品的概念就是把它當作期貨炒

jones201112/23 19:03不過禁止轉約之後應該會改變吧