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Re: [請益] 所以預售屋炒作已經正式gg了?

看板home-sale標題Re: [請益] 所以預售屋炒作已經正式gg了?作者
sbob
(hmm)
時間推噓 8 推:8 噓:0 →:57

: 短期投機客的影響力不應該被簡單的淡化掉
: 建商一開始賣 30/p 給短期投機客
: 當建商將價碼拉到 35/p 後
: 某些投機客 33/p 脫手 (有些仍握在手上)
: 同時又有其他投機客 35/p 入場
: 在站穩33&35以後 建商再將價碼拉到 40/p
: 這時又有投機客 38/p 脫手
: 一來一往下
: 能說短期投機客對房價沒有什麼影響嗎?
: 只能說禁止預售屋轉售可以讓籌碼變得更乾淨
: 不要讓投機客在短期內玩爛了市場價格
: 但仍阻止不了房價持續往上的事實
: -----

建商一開始賣 30/p 給自住客

當建商將價碼拉到 35/p 後(建商覺得能拉就拉,不等賣多少的)

因為沒有投機客賣33/p

所以下一個自住客只能買建商的35/p

實價登錄一出來

第一批買的自住客:你看我買30,現在變35了

建商:你看成交價真的到35了,下一次就是40了

建商心裡想:以後不用等短期投資客的賣掉了

只要有人買35,價格就容易產生定錨效應

這才是市場會發生的事

跟你以為投資客會幫助推動價格的邏輯完全不一樣

不要再幻想了

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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.176.132.213 (臺灣)
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※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/23/2021 12:31:14

jones201112/23 12:39不,你那說法是直接無視市場供給機制

jones201112/23 12:40假設5個建案,每個各推20單元

jones201112/23 12:41這時如果總共20個剛需求者去購買的情況

nqj12/23 12:42產能不夠,推案速度也有限

jones201112/23 12:42跟20個剛需求者與2個直接各拿20個單元的投資客的情況

jones201112/23 12:43這種情形衍生的市場供需的表現狀況是不一樣的

jones201112/23 12:45一個是直接假設將來的需求者得從投資客手上買

jones201112/23 12:46也就是直接把未來需求與當前需求直接同時放入市場

我覺得你跟上一篇原po都一樣 很喜歡推導看似合理的邏輯 但市場的狀況就不是你們的邏輯 假設5個建案各推20單元,只有20個剛需? 你當建商是白癡嗎?剩下80個要賣給誰? 所以不用在那邊假設,都跟市場不一樣 建商只要剛需很強,在剛需能承受的總價之內, 他們想拉架就拉價了,不需要短期投資客去買 ........

※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/23/2021 12:51:24

saisai3412/23 12:48正常的情況價格需要步步墊高,跳空只會造成量縮,不能

saisai3412/23 12:48把這兩年的狀況當常態,不然建商幹嘛不直接開100萬

jones201112/23 12:49然後建商為了回應分攤成本風險,之後從建商購買的消費

jones201112/23 12:49者可能需要去分攤投資客手上的建案所提升的極端風險

jones201112/23 12:59對,接下來就是另一個情況

jones201112/23 13:005個建案各推20個單元可能就會喊卡,剩1-3個建案

jones201112/23 13:01然後最初始搶地皮的成本也因此下降

jones201112/23 13:02當然不代表建商會便宜賣,但建商花高價買的一定加價賣

jones201112/23 13:03然後又回饋至建商規劃下一輪建案的系統風險

YukiTW12/23 13:13怎麼跟 ceca大講的不一樣,說投客賣得比建商低才賣得掉

jones201112/23 13:13也就是因為投資客導致產生三輪以上的風險成本

YukiTW12/23 13:14看來高雄的建商,拉價技巧都很爛,沒北部這麼強

jones201112/23 13:15然後只稍微比建商賣便宜一點就想合理化他們的行為?

jones201112/23 13:17別忘了投資客玩槓桿,額外產生的風險成本,建商要先吞

jones201112/23 13:17,然後再全部轉嫁到自住客頭上

hellogym12/23 13:17人家投資客敢花錢買阿 不然咧

jones201112/23 13:18直接鎖死不給投資客玩槓桿算是短期的最佳解了

hellogym12/23 13:18你自住客那邊嫌東嫌西 殺價 等看情況不對才在追價買 不

hellogym12/23 13:18賺你賺誰?

hellogym12/23 13:19人家投資客真金白銀買下去 房市不好時你們還不是笑人家

jones201112/23 13:19對啊,不給預售屋轉單算是很棒的應對方式了

jones201112/23 13:21只要去槓桿化,就算你有錢全款買幾十間也是你家的事

freekid12/23 13:23@jones2011現在討論的前提都是賣方市場,你把你的例子中

freekid12/23 13:23的剛需數量放大至超過供給就是目前的狀況,一開始設定只

freekid12/23 13:23有20個剛需才是問題所在

beminaru12/23 13:26就跟當初房地2.0預計推出的時候,一堆空空神奇假設一樣

jones201112/23 13:26看怎麼解釋,你可以轉換為全國一年新生人口數也行

beminaru12/23 13:27事實證明,房地合一出來後,價格爆硬的,很難殺價

對呀,這些看空的都這樣啊 只會在那邊邏輯推導,不去看一下市場發生什麼事 市場走多走空,跟在那邊自己假設看多看空 就算自己邏輯聽起來很合理,都跟市場真實狀況無關

jones201112/23 13:27因為通常建築需要時間,要幾年去蓋

jones201112/23 13:28現在是未來幾年的需求量也放進來了

jones201112/23 13:29蓋完之後讓他們失業幾年?噗

jones201112/23 13:29還是他們會選擇當前把未來幾年的業績一次撈完?

※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/23/2021 13:33:23

jones201112/23 13:34對,所以回歸系統風險

freekid12/23 13:35建商有風險,投資客沒風險?買了之後變買方市場,或者建

freekid12/23 13:35商斷尾或者這個建案被爆料出狀況,是不是要擔風險?預售

freekid12/23 13:35屋就是高風險的物件,不會因為買方的身份改變,本來就是

freekid12/23 13:35合理又何須合理化,你最多說晚進場的消費者要承擔風險但

freekid12/23 13:35沒有獲得便宜的價格,但誰叫他們自己要晚入場?賣方市場

freekid12/23 13:35時拿掉投資客只是延長他們入場的時間,太晚入場還不是要

freekid12/23 13:35吃高價,甚至是建案中後期沒投資客扯建商後腿的更高價

jones201112/23 13:36反正就看政府會不會繼續擺爛下去,叫不醒裝睡的人

Agilitar12/23 13:50裝睡的只有空空,政府腦袋很清楚的

Agilitar12/23 13:52打短期炒房但不打房,穩定籌碼讓房價緩漲,都做的這麼

Agilitar12/23 13:52明顯了還看不懂,笑死。

jones201112/23 13:52對啊,所以早早就認命了,反正建商也不會便宜賣

jones201112/23 14:05打不贏就加入=.=

rickylin12/23 16:08應該你在幻想吧?建商乾脆一律開百萬以上

rickylin12/23 16:09沒有投機客少賺,消費者只能買百萬一坪的建商房

市場現況被說成是幻想? 真好笑

※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/23/2021 16:26:38

labell12/23 17:19不過禁亂轉好處 抑制代銷一直亂漲

labell12/23 17:19買投資單的 一堆根本負擔不起五戶

建商跟代銷真的不需要短期投資客就能拉價格的 沒有短期投資客他們更好拉 建商賣30/p,自住客如果能負擔到40/p也願意搶著買 建商在一間都沒賣出的狀況,當然可以拉到40/p 不需要有短期投資客來幫忙拉好嗎 這簡單的道理真的很多人都看不懂嗎...

※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/23/2021 18:14:25

jones201112/23 18:20又不是只有建商有房,中古屋也能整建啊

jones201112/23 18:21預售屋的好處就只是頭期款較低

好處只有頭款低?這證明你非常不懂買預售的客群 這樣你講什麼話通通都沒啥必要看了

※ 編輯: sbob (180.176.132.213 臺灣), 12/23/2021 18:25:14

jones201112/23 18:57噗,還有客變、方向之類

jones201112/23 18:59但能玩槓桿的最大原因就是預購價錢較低、訂約金就能訂

jones201112/23 19:00、能轉約啊

jones201112/23 19:02以金融商品的概念就是把它當作期貨炒

jones201112/23 19:03不過禁止轉約之後應該會改變吧