Re: [閒聊] 為什麼不實坪計價?

Fujiwarano 發表於 2020/3/23 下午3:08:11

看板home-sale標題Re: [閒聊] 為什麼不實坪計價?作者

Fujiwarano

(獨孤浪客號：)時間Mar 23 15:08:11 2020推噓40 推:43 噓:3 →:46

PTT評價

推 phcebus: 改的話動搖國本什麼叫國本，就是炒地賺錢政商供應鏈 03/23 14:26

→ phcebus: 還有很大的重點是反對改的人的錢03/23 14:26

→ phcebus: 虛坪的問題是不計容積率的虛坪價格灌得跟含容積率一樣 03/23 14:27

→ phcebus: 這樣能生得出越多虛坪，利潤越大 03/23 14:28

推 phcebus: 影響蠻大的，利潤都從虛坪來的03/23 14:31

其實只要自己買地自建玩一次你就知道為什麼了

https://lihi1.com/ieoF4

以這塊土地為例子

58.522坪建蔽率40% 容積率120%來看

單層可建容積面積23.4坪

總容積面積為70.226坪

就是蓋三層樓

所謂的容積面積就是主建物而已

房子只有主建物怎麼用?

當然要加上

樓梯電梯陽台雨遮地下室花台

還有屋突(常會有人做書房或神明廳用實際上是名目機械室)

上述這些就的確不算容積面積都是外加的

所以你自地自建也一樣上述非容積面積能蓋多都會蓋多蓋好蓋滿

為啥? 因為蓋出來都是自己可以使用的面積阿

樓梯越寬大坡度可以越緩上下樓梯越安全樓梯之間的空間還能做收納儲藏

電梯越大一次載的人數可以越多不用一家幾口分個幾趟才上去神明廳拜拜

陽台越大還可以放個咖啡座跟朋友泡茶泡咖啡聊天或吊床躺在那邊曬太陽

雨遮防止窗框附近的牆面直接經常性接觸雨水造成漏水大致上能做的就做

花台喜歡讓家裡種滿各種植物綠化蓋好蓋滿

地下室除了當車庫停車用還可以弄個劇院系統就像這案子這種感覺

https://lihi1.com/Eo0gM

好啦這些蓋好蓋滿起來

總共權狀(使用)面積變成70.226*1.45=101.8坪的電梯透天別墅了

建築成本試算

假設土地一坪30萬買的

30*58.522=1756

建築成本假設我喜歡薇閣hotel那家公司的設計假設找他們好了

他報給我的建築成本一坪假設12萬

12*101.8=1221萬

先不管後續裝潢那整個案子成本做起來就是2978萬左右

換算大家所謂的虛坪單坪就是29.25萬

好~結果假設我房子蓋好後突然決定要移民澳洲去房子不住了想脫手

建築總成本就是2978萬

買方A說: 你的建築物實坪主建物只有70坪這樣單價42.5萬太貴了

一坪30萬賣我 2100萬跟你買 <=你是屋主你會想理他?還是當他神經病?

買方B說: 你的建築物雨遮跟公設坪數一坪只能算10萬所以應該是30*70+30*10=2400萬

2400萬才是合理價格賣給我 <=你是屋主你認為.....?

買方C說: 現在武漢肺炎好嚴重景氣看壞 2500萬收<=你是屋主你認為.....?

買方D說: 我好喜歡你的房子 3200萬跟你買 <=是否是這買方會成交?

這個故事告訴各位吵那些虛坪實坪一點意義都沒有人家想賣你多少總價才是重點

總價跟成本+認知的利潤有關

當你自己自地自建你也還是會因為蓋出來那些容積外的面積可以使用也可以賣人

也是會蓋好蓋滿

講句白的現在台灣一堆二次施工的頂加陽台外推就是個例子

賣價跟什麼實坪一點關係都沒有人家想賣你多少總價才是真的

不喜歡真的可以自己成立建設公司蓋你認知的產品看看會不會賺錢或自己買地自己蓋

最後你還是跟大家做一樣的行為如此罷了

--
https://lihi1.com/ctsU4
愛染明王身色如日暉（紅光），表敬愛、慈悲；住於熾盛輪火，象徵勇健菩提心。
於日本而言一般相信愛染明王可停止災難，或使人得到大眾的敬愛。
在日本真言宗有一個法門：愛染王法，相傳可以是一種停止戰爭的密法。下有寶瓶，
兩畔吐諸寶，表增益法。
https://lihi1.com/AdZg6
晝吉祥，夜吉祥，一切時中皆吉祥。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.167.64.29 (臺灣)

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※ 編輯: Fujiwarano (118.167.64.29 臺灣), 03/23/2020 15:08:30

推

ru04hj403/23 15:11現在實際坪數都很清楚不會因為變成實坪就變便宜

推

ZE553KL03/23 15:20這篇精闢大推

推

IS098703/23 15:21推XDD

推

ZE553KL03/23 15:22實際數字兵推一次清清楚楚的

推

sdhpipt03/23 15:24嗯... 通常營造廠報單價是報建築面積所以說不算附屬建物

→

sdhpipt03/23 15:24也就是陽台雨遮這些沒有算在單價會灌進去建築面積裡面

推

moaice03/23 15:25沒錯，人家想多少賣你才是重點，所以推實坪制沒影響啊，

→

moaice03/23 15:25買家還更好抓出居住空間的大小

→

sdhpipt03/23 15:25樓梯大廳雨遮這些就有算建築面積陽台雨遮花台不算

→

sdhpipt03/23 15:26 屋突筆誤

推

zeroyaking03/23 15:26人家就是要實坪然後要用虛坪價賣我公設要送我滾滾

→

zeroyaking03/23 15:26滾不管啦

推

aesdu03/23 15:26一樣照灌啊，你以為真不計價？都在總價裡面啦！

→

sdhpipt03/23 15:27然後地下室也有算建築面積通常另外報價比較貴

→

sdhpipt03/23 15:28而且蓋完其實會增補不會非常準 XD

推

d14725803/23 15:48帥過頭講過的話我只記得一句”買房是買總價不是買單價”

→

d14725803/23 15:49，只要去評估房子是否值得這個價格就好了，幹嘛糾結在什

→

d14725803/23 15:49麼實坪虛坪計價上

推

mark020403/23 15:56

推

Linerange03/23 15:58其實外面大樓型建案最好灌公設的部分，是把車道坪數

推

deltaz03/23 16:00二手交易連頂加與違建都要收錢了，實坪交易要怎麼處理???

→

Linerange03/23 16:00多灌一點給大公，一個車位有的5坪有的10坪有的20坪

→

Linerange03/23 16:02車道少算的那些坪數通通灌給大公，讓人用單坪價去買

→

Linerange03/23 16:04陽台梯廳有法規容許上限值，建商頂多蓋買不會蓋超量

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Linerange03/23 16:08以前也很好灌坪數的雨遮，現在新建照也沒了

→

Linerange03/23 16:09土星環雨遮灌大房子坪數，還可以順便壓低公設比

推

stillcolor03/23 16:27你這是賣方思維啊，買方不是這樣推想的

→

stillcolor03/23 16:28總價賣多少，跟實坪虛坪如何計算其實無關

→

stillcolor03/23 16:29我的話會認為簡單直覺，剩餘灌坪數的再另外衡量

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stillcolor03/23 16:29你文中舉的例子我不覺得會發生。

→

stillcolor03/23 16:30出單坪價格的買家，你大可不必賣他，這有什麼問題嗎

推

stillcolor03/23 16:32又沒人說實坪計價就要你降總價不是嗎....

→

sdhpipt03/23 16:45裙狀陽台在50年前超多所以後來才會限制陽台梯廳上限

→

sdhpipt03/23 16:45古代的人一樣會鑽法律漏洞蓋更大 XD

推

supereva03/23 16:45既然總價都一樣那到底差在哪

噓

aJan556603/23 16:55如果房子是自己蓋的才不會這樣賣一定是成本價往上加

→

aJan556603/23 16:55誰在跟你看幾坪? 那是投資客轉手才會用的啦

推

HANAXALICE03/23 16:57實坪制支持者被打倒了

推

amordelcor03/23 16:58差在心理感覺交易價格一定會有差別的

推

Arnol03/23 17:04舉例蠻好的

推

cicatrix03/23 17:11比上面那個亂七八糟的論述強上100倍

推

stillcolor03/23 17:12我是覺得之前買房的時候還在那邊換算室內到底幾坪，累

→

stillcolor03/23 17:12就直接跟我說室內幾坪，實際可用坪數幾坪，公設幾坪

→

stillcolor03/23 17:12然後總價多少，這樣不就得了？

推

supereva03/23 17:14那不就是主建物幾坪嗎明明就有標啊....

→

supereva03/23 17:15哪有需要換算

推

piliwu03/23 17:16裝潢是用實坪計價的...

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supereva03/23 17:17你隨便打開一間房的資料信義的永慶的不都有標主建物

→

supereva03/23 17:17坪數？

推

deltaz03/23 17:17車位坪數這種影響不大的倒是該立法規範了，一個車位這麼

→

deltaz03/23 17:17明確的事情，也可以有N種坪數登記方式，很不合理

推

Georgemerry03/23 17:17崩盤時誰管你心情阿 200t看到346t難道會敬禮用346買

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Georgemerry03/23 17:17喔噗疵多蛙真的很逗

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piliwu03/23 17:18蓋那些東西成本也跟主建物不同

推

IS098703/23 17:18 https://i.imgur.com/fY54ymM.jpg

推

piliwu03/23 17:20你們都老手不會被騙但房仲不問常不主動講主建物多大

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piliwu03/23 17:20甚至有的根本沒記還要查我遇過很多個

推

supereva03/23 17:20都標在網路上了.....

推

IS098703/23 17:20https://i.imgur.com/CExHuhL.jpg

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piliwu03/23 17:21當然公設也有價值但應該分開算

推

IS098703/23 17:21這圖官方實登我隨便找一筆的

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IS098703/23 17:21到底那裡不清楚然後還讓你看不懂不會算？

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piliwu03/23 17:22實登有我知道我常在用...

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IS098703/23 17:22我不是說你啦XDD

推

stillcolor03/23 17:24進去找都會有我知道，但我還要一個一個進去看...麻煩

推

piliwu03/23 17:24雨遮當然是好物不過賣的跟主建物單價一樣就太扯

→

stillcolor03/23 17:24先告訴我100然後東扣西揀，直接告訴我室內空間先

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stillcolor03/23 17:25我是比較喜歡這樣XDDD

推

supereva03/23 17:27沒有什麼太扯單價是你自己算的啊

→

supereva03/23 17:29單價是用總價算出來的是結果..

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supereva03/23 17:29什麼叫做雨遮和主建物單價

推

supereva03/23 17:31這不跟買車一樣配備型錄放在那然後一個總價

→

supereva03/23 17:33你會不會怪業代沒跟你說車內空間有幾公分？

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e3319503/23 17:33的確總價決定一切

推

IS098703/23 17:47結果這串推文到最後要改的理由是「我不想那麼麻煩」

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IS098703/23 17:47.....................

推

licklabium03/23 17:52這才是真正的道理啊

推

zeroyaking03/23 19:05就是懶的點進去阿光仲介的屋況報告書就寫的清清楚楚

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zeroyaking03/23 19:05用懶當藉口慘

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ganninian03/23 19:24有的人以為實坪計價他就買得起以為公設不用錢建商蓋

→

ganninian03/23 19:24來身體健康的

推

ayler8803/23 19:48為什麼外國就沒這問題?

推

IS098703/23 19:52外國也是貴啊

推

IS098703/23 20:03阿不然就是不會像台灣一樣公設有那些有的沒的

噓

good575503/23 21:32土地一坪30萬？

推

chair20903/23 22:51拿一個跟台灣一樣標準的國外來比較一下，持有成本低、

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chair20903/23 22:51人口密度高，這兩個就好

推

amyshit03/23 23:24這文優質

推

piliwu03/24 09:34買的起才會計較實坪好嗎，買不起只會哭房價高

推

ul6na03/24 10:47原來這塊地有在賣喔經過都沒在注意XD 都只想看隔壁叔叔

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