Re: [閒聊] 疫情舒緩後房價有可能真的回不來了

我試著從銀行實務總結一下

房市會分成兩塊
一塊是高價市場
一塊是低價市場

高價市場會越來越貴
1億的房子降到5千萬你也買不起(他也賣不掉)
不如把鑑價拉到2億
這樣還可以再跟銀行搬借8000萬=(2E-1E)x80%

但低總價市場
降價是會有人買單的
2000萬的房子降到1000萬
我還不買爆(也只能買1間啦)
但能負擔2000萬房子利息的人
鮮少能負擔3000萬房子的利息(每年多15萬~20萬利息)
也就是QE印鈔票這些人拿不到也不敢拿(銀行也不敢放)

至於高低總價到底要從哪裡一刀切下去
我認為大約會落在受薪階級的前1/4
我剛剛查了一下
大約是家庭年收入150萬左右
換算一下大約是貸款2400~2500萬的利息(每個月4~5萬)

如果用投資的角度去看
1. 有能力支付5萬以上的利息--->投資不動產等QE
2. 有能力支付3~4萬利息--->投機不動產，等到上天堂，等錯下地獄，賠了利息跟本金
3. 有能力支付2~3萬利息--->等待不動產跌價，拒當無殼蝸牛
4. 支付利息能力2萬以下--->你沒有看這個板的資格(開玩笑)

不過根據本板的邏輯
一定還是井噴啦

※ 引述《kusomanfcu (POE yea開始急速惡化了（)》之銘言：
: 那個喔
: 寶成開槍了無薪假3000人
: 根據消息喔
: 嘿，後面有得瞧
: 其實3月初就知道消息了
: 不過一直印鈔就是答案。
: 等不等要看你估價能力。
: ※ 引述《Tosca ( )》之銘言：
: : 我的看法
: : 先講結論
: : 自住可以在等一段時間
: : 尤其低總價更可以繼續等
: : 絕對會降
: : 1.先問大家一個問題
: : 如果全國封鎖 公務人員也減薪50%
: : 你覺得還有多少人會同意封鎖?
: : 今天封鎖政策不可能一直持續的原因
: : 絕對不是三小疫情趨緩
: : 而是很簡單 繼續封鎖 經濟絕對崩潰
: : 今天台灣會贊成封鎖封城的那票恐慌分子
: : 說穿了不就是因為 封城和封鎖 對你們的收入沒有影響
: : 至於那些一但封城封鎖就會完全失去收入的
: : 你們不就只有一句:平常沒存款嗎? 撐幾個月應該沒問題吧
: : 靠背 那好阿
: : 全台公務人員也減薪50%
: : 封鎖停課期間 公立學校教師減薪50%
: : 你看看你接不接受阿
: : 減薪50%你都不接受了
: : 那你有沒有想過
: : 封鎖下去 一堆人一堆公司可是減薪100%
: : 瞬間完全沒收入的
: : 這就是美國為什麼越來越多州的民眾要求解封鎖的原因
: : 得武漢肺炎 九成不會死
: : 沒有收入 九成會死
: : 經濟危機和病毒 哪個殺傷力大
: : 用咖噌想都知道兩者兩者差太多了
: : 2.台灣並沒有像國外那樣大封鎖
: : 但內需其實已經被打趴的差不多了
: : 高雄新崛江 現在跟死城一樣
: : 你要知道幾年前高雄成交店面最高單價就在新崛江
: : 結果那邊現在趴成一片
: : 我假日去台鋁看電影 整間廳我看不到十人
: : 我本來以為我會一個人包場的XD
: : 其他百貨業飯店業旅遊業就不說了 整個被打趴
: : 外銷更不用講
: : 四月以後歐美訂單全無
: : 傳產再來一堆無薪假
: : 如果歐美想不開繼續封鎖
: : 年底就是傳產裁員潮
: : 3.無限QE
: : 說穿了都是企業和富豪的事情
: : 跟一般人無關
: : 銀行利率再低 對一般人來講
: : 都是看的到吃不到
: : 為什麼?因為重點不是他利率低 而是他不借你!
: : 內需外銷都垮
: : 失業人數上升 無薪假人數上升
: : 這麼不景氣的環境下
: : 房貸利率又低 毫無利潤
: : 銀行對放貸只會更嚴格
: : 結果就是房貸利率低
: : 看的到 吃不到
: : 只有軍公教醫師律師這些人借的到
: : 一般人就算你是五百大企業
: : 誰知道你是不是下一波被裁員被無薪假的
: : 銀行對你們審核只會更嚴格
: : 那更不用講連五百大企業員工都不是的一般人
: : 這些人要借房貸只會更困難
: : 所以下場就是鋼需的一般民眾
: : 想買房也買不起 因為銀行不肯借
: : 4.所以最後就變成
: : 豪宅價格撐住會上漲
: : 因為QE效果強大 有錢人錢更多
: : 一般民眾要買的 低總價兩房三房
: : 不用擔心 慢慢等
: : 因為買不起的人越來越多
: : 兩房三房絕對越來越難賣
: : 絕對會降價!!
: : 5.鳳山最近幾個新的兩三房案子
: : 價格硬梆梆
: : 我看到快笑死
: : 左營現在都認輸下殺了
: : 鳳山這邊我看遲早也要認命
: : 不要再說什麼低總價 降價空間有限
: : 靠背要買你們產品的客戶
: : 現在就是這波全球經濟危機最大受害者阿
: : 你的客戶們都快跟銀行借不到房貸了
: : 你不降價他是要怎麼買啦
: : 一點警覺都沒有

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房板看久了就知道這種人蠻多的(近100篇文至少3篇) 只有負擔1年利息能力的想要買房的比比皆是 我說說他們的邏輯吧(我是看戲的沒有觀點) 2500萬的房子一年要付50萬利息 假設發生QE房價大漲 隔年3000萬賣出 還賺了450萬呢！ 就算隔年沒有漲價 頂多就是虧50萬 這個底層邏輯就是 房價就算不會漲也一定不會跌 那有甚麼好怕的 我話說回來 2500萬這個數字的定錨 指的是"最願意承擔風險"的人 也就是極值 當然大部分的人都跟你我一樣 都只是想買間房安身立命 那我們就沒有"投資"的心態在裡面 當然也不用也不願意負擔"投資"的成本 每年花10萬買高風險金融商品的人比比皆是 怎麼就不會願意花10萬買不動產漲價的風險呢 說著說著發現自己不去當房仲真是太可惜了XDD

這是另一個問題 你如果已經買賣好幾次 銀行會放款 如果你自備30% 銀行更會放 銀行風險問題放進這個問題 會變得很複雜(游資跟風險管理問題) 所以還是回歸到 極端值的邏輯上 有能力、願意承擔風險 而且銀行願意借貸這些條件下 用2500萬這個金額做一個切割。

會覺得怪 是因為你們用年薪150萬買3000萬的房子去思考 但如果換成 年薪150萬花50萬去投資一個可能獲利450萬的商品 感覺就會不一樣了 嘻嘻 我怎麼覺得我真的蠻適合睜眼說瞎話的XD

投資商品的邏輯本來就是只有寬限期阿

說是心臟大不如說是被仲介洗了

首先 討論的不是神經病也不是有錢人更不是笨蛋 而是會把房地產當作投資的風險承受者

科學阿 珠寶鑽石名畫都是這樣 你忘了嗎

所以你不是風險承受者阿

富貴險中求 搞不好這些人一夕致富了呢

當然 房子又不是拿來住的XD 不然幹嘛買第二間

1500萬阿 在台北市連舊公寓都買不太起來 我當初在思考金額的時候 只以台北市作為目標 原因是因為以純投資來說 台北市這樣的不動產比其他縣市多太多了

我？ 我又不是風險承受者

我假定QE游資過多的情況 2008已經演過了 那個時候多的是全額貸款不論還款能力的 銀行有借出的壓力阿

但之後就是有錢人的世界了 2500萬以下的應該沒機會玩這場遊戲

你的供需是指房屋的供需對吧 我的供需是指現金的供需 QE之後金錢本身會變成一種商品

你怕我也怕 所以我們都不是風險承受者 當然沒資格享受高報酬阿