Re: [請益] 升息到房貸利率幾% 投資客才會縮手
※ 引述《ypeter (!!)》之銘言:
: 之前板上反指標說 央行不會升息
: 結果美國升一碼 台灣馬上更進一碼
: 馬上打臉 XD
: 看起來未來 還是會繼續升
: 想請教一下投資客
: 如果你們的利息漲到2%甚至是3%
: 你們還會投資房地產嗎
: 還是就資金放回銀行或是其它標的?
: 純討論 理性勿戰
我認為大約是2.8%~3.5%
資料:1993~2021
變數
HP:房價漲跌 (雙北平均漲幅) 國泰&信義房屋資料
MR:房貸利率 1998~2021 Cmoney,1998 年以前為差補數據
CPI: 主計處資料
SR:年股市漲跌: 證交所
不利用GDP的原因是有時GDP下跌但股市上漲,因此用股市漲跌
作為財富與景氣的代理變數
迴歸模式
HP=a + x1*MR + x2*CPI + x3*SR
結果
係數 t 統計 P-值
截距 0.0719 3.74589 0.00095
房貸利率 -1.5745 -3.85162 0.00072
通貨膨脹率 1.5015 1.56729 0.12962
股價報酬 0.1260 3.25608 0.00324
如果 房貸利率、CPI、股是年報酬為0,台灣房價的自然增長為7.2%/年
但實際上因為有貸款利率,以2%計算,若CPI與股市變動為0
則房市變動期望值為 0.0719-1.5745*2%= 4.04%
通貨膨脹率雖然對於房價的影響是正的,但顯著性還不到非常顯著的水準
影響房價最大的因素 則是 房貸利率
因此假設不考慮CPI
而股市以長期年均報酬 9%計算
在考慮投資房市報酬 沒有超額報酬情況 HP<=MR
房價年報酬率期望值<= 房貸利率 且 假設等於 I+0.5% ,I 為定儲利率
根據求解 MR=3.23%
HP=0.0719-1.5745*3.23%+0.126*9% = 3.23%
房價年報酬期望值 3.23%
此時I約為 MR-0.5%=2.73%
上述也就是若房貸利率上升至3.23%,則雖然房價上漲期望值也恰為3.23%
但是無風險定存利率為2.73%,考慮風險貼水及各種成本下 此時投資房市
並不划算,不如放定存來的安全。此時房價就不會漲了。
但房貸利率會不會升到3.23%? 離目前 7~8碼
除非美國升息8碼以上,否則應該很難看到。
但
上述估計若不考慮股市效果 則MR=2.79% 房貸利率上漲至2.79%,房價預計不再上漲。
這樣離目前就剩下6碼,這可能就會落在美FED目前的守備範圍了。
台央行會不會跟進? 不知道。
單位:%
年月 房價 房貸 CPI 年股市
漲跌 利率 漲跌
1,993 7.18 9.04 2.94 79.76
1,994 1.34 8.91 4.10 17.36
1,995 1.88 8.79 3.66 -27.38
1,996 0.94 8.66 3.08 34.02
1,997 -5.92 8.54 0.91 18.08
1,998 -7.81 8.41 1.68 -21.60
1,999 -3.62 7.60 0.18 31.63
2,000 -5.59 6.78 1.26 -43.91
2,001 -3.56 5.99 -0.01 17.14
2,002 3.82 4.40 -0.20 -19.79
2,003 7.65 2.98 -0.28 32.30
2,004 15.84 2.40 1.61 4.23
2,005 8.87 2.29 2.31 6.66
2,006 12.98 2.27 0.60 19.48
2,007 5.31 2.44 1.80 8.72
2,008 -0.84 2.75 3.52 -46.03
2,009 20.36 1.80 -0.87 78.34
2,010 16.55 1.69 0.97 9.58
2,011 9.10 1.83 1.42 -21.18
2,012 7.63 1.89 1.93 8.87
2,013 14.69 1.95 0.79 11.85
2,014 -0.09 1.96 1.20 8.08
2,015 -5.59 1.95 -0.30 -10.41
2,016 -1.11 1.72 1.39 10.98
2,017 0.34 1.65 0.62 15.01
2,018 2.31 1.63 1.35 -8.60
2,019 1.83 1.62 0.56 23.33
2,020 6.46 1.42 -0.23 22.80
2,021 9.60 1.35 1.96 23.66
--
數據推
你沒計算存款利率
房貸利率 且 假設等於 I+0.5% ,I 為定儲利率 應該有啦
※ 編輯: tompi (89.187.163.165 新加坡), 03/21/2022 14:30:27不要騙我沒讀書 你的迴歸模式加上這個會不會更好
你完全沒搞清楚狀況
房貸利率完全沒影響0貸款的人
房價跟著利率變動 這沒錯的
你PO的變數資料更詳細 原版主題問的問題,我算了我的想法 不然你也算一下 大家交流一下
※ 編輯: tompi (89.187.163.165 新加坡), 03/21/2022 14:38:09我還想說你的迴歸式內的變數有沒有文獻支持
又不是寫論文 再者 討論房價 若沒有上述變數 也不對啊
投資的機會成本增加 在決策上會有影響
用極端的數字可能更好理解 定存20%的情況 你會再買進
出租總價投報(無貸款)5%的物件嗎?
你沒在算存款利率,你的推論就是有失誤
房價預測近幾年的文獻都走到用機械學習做研究,原
po有興趣可以去看看,有研究精神給推!
因為你要替沒貸款的人去想,收租回報率高還是領利息高
如果存款利率多到比收租划算,除了要買來住的買盤以外,
無論長期還是短期投資者都會縮手
定存10%的年代 租金報酬率也是很高的
利率的調整本來就是反應以上種種因素才決定的
國泰房價指數代表預售&新屋,應該就能剔除沒貸款的CASE
高利率的時代利差也比現在大不少
所以定存利率抓-0.5可能高估
沒人要買 建商也會縮手 但還是有不考慮租屋的自住買盤
想法很好啊 投資就是把規則抓出來 下圖連自房率跟犯罪
率 都列成變因。
但這個跟股票 一樣我覺得 跟台積電目前一樣。不完全可以
用公式套出來。現在台積電殖利率不到2.5趴。 我還是持
有阿。 未來的信心無法量化。 對於台北市跟龍頭股。 給
的參數 怎麼可能可能跟苗栗的一樣來套
因為你沒有很大比的存款,所以你從來不會去替那些人設想
但 房版這風氣多多鼓勵啦。
今天假設你有1000萬現金,你會去存1.5%利率存款還是去買
一間3%中古大樓(而且房子自身還有可能上漲)收租?
你在算這些數據時,你有考慮到這種情況嗎?
我知道你沒有
推
因為多數人不太可能有那麼大的現金部位等待投資
3.5%我連股票都要賣了 定存就好
還有,你可能不知道,現在銀行很討厭大額存款
精盒不要搞笑 拆單就能存幾千萬定存0.8%正常利率了
因為實質上,把這些資金轉介給壽險炒商用不動產再從中
抽成比較賺
不用拆到不同銀行 同一家就可以
現在問題來了,如果銀行有大量放款需求,他們不會那麽
排斥大錢
我就是定存>房貸 每年繳0.51%利差 現金在手彈性自由
現在把大錢趕走,實際上就是已經沒有像台灣錢淹腳目時
期一樣需要非常非常大的資金去放款了
推tompi
股息要看所得稅率跟健保稅等影響
所以房貸只要超過3%,大概就一堆人受不了轉移資金了
是不是在做夢= = 台灣今年連升3碼都幾乎不可能了
10
一堆人都只會抱著死條件看事情 完全沒有整體經濟體的概念 難怪一個個魯翻天 今天央行敢升息 最大的依據就是經濟成長率屢破新高1
魯空最奇怪的就是怪環境 怪別人 就是不會怪自己 明明知道電子業很賺錢 十年前就知道的事情了 卻死都不肯進電子業賺 還要每天在 PTT 嘲笑工程師爆肝 等工程師買房了又開始討論失業貸款付不出來該怎辦13
首Po之前板上反指標說 央行不會升息 結果美國升一碼 台灣馬上更進一碼 馬上打臉 XD 看起來未來 還是會繼續升 想請教一下投資客39
我也想請教一下租屋空空 如果未來定存利息漲到2% 你老闆發現存定存比他經營企業ROA不到2%還賺 決定把公司收了資金存銀行 你失業付不起房租13
1. 投資客何時才會縮手 如果 升息利率 > 投資報酬率 投資客才可能縮手 你都說 它是"投資"客了 那當然看投資報酬率阿 投報率如果有50% 利息才3%幹嘛縮手 因為升息會縮手的 幾乎都是財力不足玩大槓桿的散戶而已 真正的大戶 本錢很雄厚的 甚至拿現金跟你玩 你漲的那些利息只要它投報可以cover
57
[問卦] 美國最快3月升息,房貸族在瑟瑟發抖了?目前房價仍在高檔 就是美國為首印鈔搞出來的熱錢炒的 而昨天聯準會表示為了打擊通膨 最快3月就會升息 到時台灣應該會跟上33
Re: [新聞] 房貸利率衝破4%續攀高 聯準會升息補槍在灣區買房會有兩種方向考量 交通房(買房子在公司附近區塊)或學區房(成績好的學校) 下面這就是一個典型學區房的價位 外加交通房屬性 房屋大小比上篇3000sq ft 還不到一半 這房子起價是1.98M 競標後賣出2.86M 以一個20%頭期款(down-payment)來算 你的貸款加上房屋稅 你一個月要繳14000美金 長達30年 這還不包含房子自身維修費用( 美國房子每個幾年就要花點錢修屋 )14
[問卦] 利率低,還款長,才是高房價的主因吧?今天逛了房版,有人在聊35年、40年房貸,那個比較划算,不禁讓人覺得 台灣房價高漲,跟低利率、還款拉長的因素很有關係。 我自己算了一下,如果要跟銀行借1000萬,以當時我老爸那個年代,民國80幾年去看, 還30年,利率11趴13
[請益] 房貸利率過高處理方式先解釋一下背景 多年前爸媽把爺爺留下來的一棟南部透天厝拿去抵押貸款投資經商 後來投資失敗導致經濟負擔變重 在我畢業那年把這間透天連同貸款轉到我名下(400萬,20年期) 當年涉事未深,不懂比較3
[問卦] 升息,之前買的房貸利率會調整嗎?一碼=0.25%,等於1000萬房貸1年多付3萬 之前就買好的,利率也談好的,會不會因為升息,而增加利率? 升息,之前買的房貸利率會調整嗎? --6
Re: [問卦] 484很多鄉民不會算房貸利息?升息一碼,每個月多一千多,實在不多。 比較精彩的是2023年底利率水準要到2.9% 如果按照現在房貸利率大概1.5%-2%來算,到時候的房貸利率大概在4.4%-5% 很粗略的做了一個表格4
[問卦] 青青年大戶房貸利率應該都多少啊?小弟才疏學淺 不過年輕有為的有錢大戶 一般房貸利率都是1.31吧 (小弟普通人開TOYOTA都可以1.31惹) 能買豪宅+少年股神+投資房地產+開保時捷 這種潛力大戶 應該是可以1.31的吧~?X
[問卦] 為什麼祖國房貸利率很高,房價還那麼高?各位洨哥哥、洨姐姐,打給晚上好!!! 94r..., 剛剛洨魯無聊查了一下祖國的房貸利率, 靠杯,有夠高的, 幾乎都是5、6%起跳,
77
Re: [閒聊] 本來以為寶咖咖近年品質有提升 結果66
[閒聊] 本來以為寶咖咖近年品質有提升 結果還是25
Re: [閒聊] 鹽行國泰是否帶領台南房價飆漲?22
[閒聊] 台中西屯榮總20
[請益] 一般人第三間到底怎麼貸款的29
[閒聊] 有沒有十年左右社區架設充電樁心得21
[閒聊] 現在一坪管理費多少合理呀?常常漲價嗎?18
Re: [閒聊] 本來以為寶咖咖近年品質有提升 結果還是15
[閒聊] 崇拜相信zack的人 真的是活在現實嗎?2
[閒聊] 新竹高雄經驗很難量化台北市房價7
[請益] 要再多買一間自住用嗎?(代po)7
[請益] 媽媽想舊換新房,是否可以這樣操作5
Re: [閒聊] 本來以為寶咖咖近年品質有提升 結果還是4
[閒聊] 當墊背陪榜心得5
Re: [閒聊] 有沒有十年左右社區架設充電樁心得4
[請益] 請教高雄車站老透天的後續處理4
[請益] 先求有再求好 該怎麼選擇第一間房4
[請益] 授權銷售人員下訂搶戶型是否可行?3
新豐湖口地段X
Re: [閒聊] 有沒有十年左右社區架設充電樁心得3
Re: [閒聊] 有沒有十年左右社區架設充電樁心得2
Re: [請益] 彰化田中(高鐵) 透天問題請益2
Re: [閒聊] 有沒有十年左右社區架設充電樁心得2
Re: [閒聊] 有沒有十年左右社區架設充電樁心得2
[請益] 中古屋屋況問題1
Re: [請益] 彰化田中(高鐵) 透天問題請益1
[請益] 新成屋使用及重購退稅